Investissement immobilier : Analyse de la ville de Bordeaux

Nombre d'étudiants

Reconnue pour la diversité de ses formations supérieures, on ne compte pas moins de 87 700 étudiants et 11 600 chercheurs dans la métropole Bordelaise dont 60 000 étudiants répartis dans les 2 universités de la ville. Sans oublier les autres pôles d’enseignements comme l’ENSAM, Sciences Po Bordeaux, l’École d’Architecture, l’École nationale de la magistrature, l’Ecole des Beaux-Arts, une dizaine d’Ecoles de commerces et bien sûr des Ecoles d’Ingénieurs. Un chiffre qui augmente de façon exponentielle avec 3 000 étudiants supplémentaires chaque année.

Grandes entreprises

La métropole de Bordeaux est animée par un secteur tertiaire particulièrement dynamique notamment dans le domaine de l’aéronautique avec des filières comme Thales, Dassault Aviation, Ariane-Group, Safran Aircraft Engines. Elle propose aujourd’hui un ensemble de savoir-faire et de technologies majeures dans le domaine civil comme militaire. Autant d’acteurs impliqués dans la maintenance et l’innovation de Falcon, Rafales, moteurs d’hélicoptères, trains d’atterrissage etc. Bordeaux s'engage dans le développement de ce domaine avec la construction du pôle de compétitivité Aerospace Valley, premier pôle français de niveau mondial, spécialisé dans les domaines de l'aéronautique et des systèmes embarqués. Une filière qui représente aujourd’hui 1 600 entreprises, 120 000 emplois industriels, 8 500 chercheurs et plus de 8,5 milliards d'euros de chiffre d’affaires. 

Emplois et évolution

Avec plus de 30 000 cadres (27,1 % de la population) et 78,5 % de salariés en CDI, la ville de Bordeaux propose plus de 290 000 emplois. En 2015, 4 353 entreprises étaient créées à Bordeaux pour s’ajouter aux 37 995 établissements déjà existants dont 95 % sont des petites entreprises. Avec un bassin d’emploi riche et diversifié, la ville s’inscrit parmi les meilleures pour investir. Chaque année, jusqu’à 7 673 emplois sont créés. Un bassin d’emploi essentiellement aéronautique, électronique et logistique qui attire de nouveaux profils comme les 12 % de la population d’origine francilienne.  

Evolution démographique

La 6^ème métropole française connaît un dynamisme démographique très favorable et s'inscrit parmi les villes les plus attractives de France. Sa population se veut jeune et dynamique puisque parmi les 44,8 % qui ont moins 30 ans, 13 % sont étudiants. Une croissance démographique qui s’explique aussi par un salaire net moyen élevé (2 629 euros). Bordeaux voit donc sa démographie progresser avec une hausse de 5,3% entre 2011 et 2016, soit 1% par an. Près d'un million d'habitants sont prévus dans la métropole (Bordeaux et ses 28 communes limitrophes) d'ici 2030, soit 200 000 habitants supplémentaires.

Transports en commun

Bordeaux bénéficie d’un réseau complet avec sa compagnie TBM qui chaque année réalise plus de 500 000 voyages. On constate une augmentation de la fréquentation de 9 % pour les trams et 12 % pour les bus dont la ville en attend davantage avec plus de 350 000 trajets supplémentaires d’ici 15 ans. Le projet de métro étant désormais abandonné, celui du RER prend le relais des lignes ferroviaires existantes autour de Bordeaux. Au total, huit communes, réparties en deux lignes seront desservies, avec une augmentation de nombre de TER. La métropole a su également tirer son épingle du jeu en améliorant sa liaison avec la capitale grâce au projet de la LGV Atlantique. Aujourd’hui, on compte 33 allers/retours par jour Bordeaux-Paris dont 18 en à peine 2 heures.

Projets d'aménagement

Au cœur de l’agglomération, face au quartier historique des Chartrons et aux Bassins à Flot, au débouché du pont Jacques Chaban-Delmas en rive droite, Brazza est l’indispensable chaînon entre la rive gauche et le futur quartier de Bastide-Niel. Le périmètre représente approximativement 53 hectares. Un projet d’environ 4 950 logements qui s’achèvera en 2022 avec l’ouverture du groupe scolaire, de la crèche et des structures d’animation.

A l’été 2020, la place Gambetta, espace emblématique du quartier Centre de Bordeaux proposera un réaménagement global. Une opération qui coute plus de 9 millions d’euros et propose une zone rapide avec des activités sur le pourtour et une zone lente du jardin dédiée à la piétonisation de la moitié Est de la place. La ville travaille également sur des projets d’aménagements de circulation, ce qui est le cas du secteur Alphonse Dupeux / Saint-Genès à Bordeaux qui doit améliorer les cheminements piétons, la circulation des vélos et des véhicules. Débuté en 2015 par un cycle de consultations des habitants, le projet qui concerne 4 rues différentes s’achèvera en 2021.

Les prix du marché immobilier

Si vous souhaitez investir à Bordeaux, c’est le moment d’acheter : en effet, après avoir littéralement flambé avec une augmentation de 38 % en 5 ans, le prix immobilier à Bordeaux confirme son retour à la normale. Après une forte progression, le marché de l’immobilier Bordelais se stabilise. En 2015, le prix au m² dans l’ancien était de 3243 €/m². En 2020, il est de 4700 €/m², permettant aux acquéreurs d’investir dans le locatif à des tarifs encore abordables dans une ville ou la tension locative y est toujours très forte.

Si les prix de l’immobilier ont l’air de se calmer à Bordeaux après s’être envolés, il n’en est rien en revanche concernant les loyers. Bien au contraire. En 2019, ils ont grimpé de près de 10% (9,87% exactement). C’est la plus forte hausse enregistrée en France l’année dernière. Si les loyers sont aussi importants à Bordeaux, c’est parce que la demande est toujours est élevée. Il est pour ainsi dire très compliqué d’y trouver un logement à louer du premier coup. Si vous souhaitez investir dans le locatif, vous n’éprouverez pas de difficulté à louer votre bien puisque Bordeaux est la ville où la tension locative est la plus élevée. Pour vous donner une idée des prix proposés, le loyer moyen pour un studio ancien est de 500 €, un T2 coûte 644 € et un T4/T5 demande entre 850 et 1055 € par mois.

Fort de son expertise en immobilier patrimonial, le Groupe Inter Invest propose ainsi une opération en nue-propriété à Bordeaux, composée de 130 studios étudiants, et idéalement située à proximité du centre-ville et des campus.