Fin de la défiscalisation Pinel : comment optimiser vos impôts tout en investissant dans l’immobilier

Depuis des années, le dispositif Pinel était la solution privilégiée des investisseurs immobiliers souhaitant réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine. Mais avec sa disparition au 1ᵉʳ janvier 2025, nombreux sont ceux qui se demandent quelle alternative choisir. Pourquoi ne pas opter pour l’achat en nue-propriété ? Moins connu que le Pinel, il permet pourtant d’acquérir un bien à prix réduit, d’éviter la gestion locative, et surtout de bénéficier d’un cadre fiscal optimisé sans être contraint par les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Alors, comment fonctionne la nue-propriété et pourquoi peut-elle remplacer avantageusement la loi Pinel ? Réponses.

Fin de la défiscalisation Pinel : que dit la loi ?

Le dispositif Pinel est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui permet aux particuliers d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf destiné à la location.

Pour en profiter, il faut néanmoins respecter certaines conditions : 

• Investir dans un logement neuf situé dans un bâtiment d’habitation collectif (pas de maisons individuelles) situé dans une zone éligible.

• Le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

• Respecter le plafonnement des loyers et des revenus des locataires pour garantir l’accès à des logements abordables aux ménages modestes.

Si toutes les conditions sont respectées, les investisseurs peuvent alors bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 17,5 % (ou 21 % si le logement répond à des critères bien spécifiques notamment avec Pinel+). 

Cela étant, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, il n’est plus possible de bénéficier du dispositif Pinel ou Pinel+ pour de nouveaux investissements. Seuls les biens achetés avant cette date et respectant les conditions en vigueur continueront à bénéficier des réductions d’impôt.

Par quoi remplacer la défiscalisation Pinel ? 

Découvrez la nue-propriété 

La nue-propriété est un type d’investissement immobilier basé sur le démembrement de propriété. Cela signifie que la pleine propriété d’un bien est temporairement divisée en deux parties :

1. L’usufruit, soit le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les loyers, qui est cédé à un bailleur institutionnel pour une durée déterminée (généralement 15 à 20 ans).

2. La nue-propriété, soit le droit de posséder le bien, sans en avoir l’usage pendant cette période.

En investissant en nue-propriété, vous achetez un bien avec une décote de 30 à 40 %, correspondant aux loyers que vous auriez pu percevoir si vous aviez loué le bien vous-même. Vous ne gérez rien : l’usufruitier s’occupe de la location, des charges et des travaux.

À la fin de la période de démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires. Vous pouvez alors choisir de le revendre, l’habiter ou le louer pour générer des revenus.

La nue-propriété offre-t-elle des avantages fiscaux comme la loi Pinel ? 

La nue-propriété n’offre pas d’avantage fiscal direct sous forme de réduction d’impôt comme le dispositif Pinel, mais elle présente plusieurs atouts fiscaux intéressants. 

Pas d’IFI, pas d’impôts sur les revenus locatifs, pas de taxe foncière

Pendant la durée du démembrement, le bien en nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Seul l’usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) est redevable de cet impôt.

Contrairement à un investissement locatif classique (Pinel, LMNP, etc.), vous ne percevez pas de loyers pendant la période de démembrement. En contrepartie, vous n’avez aucune fiscalité sur ces revenus locatifs : pas d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux (17,2 %).

Si vous financez l’achat en nue-propriété via un crédit immobilier, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers. Cela permet d’optimiser votre fiscalité si vous possédez déjà des biens locatifs.

Autre point fort, c’est l’usufruitier qui paie la taxe foncière et assume les charges du bien. En tant que nu-propriétaire, vous êtes donc totalement exonéré de ces paiements à venir.

Un impôt sur la plus-value calculée sur une plus-value moins élevée que la valeur réelle du bien

Même si vous avez acheté le bien avec une décote (30 à 40 % de moins que sa valeur en pleine propriété), la plus-value que vous pourriez réaliser à terme est calculée comme si vous aviez acheté la pleine propriété dès le départ. Cela signifie que vous serez imposé sur une plus-value moins élevée que la valeur réelle du bien, ce qui réduit l’impôt à payer à la revente.

Prenons un exemple concret, mais volontairement simplifié. Vous achetez un bien en nue-propriété pour 200 000 €, alors que sa valeur en pleine propriété est de 300 000 € (soit une décote de 33 %). Après 20 ans, vous récupérez automatiquement la pleine propriété sans frais. Vous décidez ensuite de revendre le bien à 400 000 €.

Même si vous avez payé 200 000 €, l’administration fiscale considère que vous avez acheté le bien à 300 000 € (sa valeur en pleine propriété au moment de l’achat). La plus-value imposable sera donc de 100 000 € (400 000 € - 300 000 €) et non pas 200 000 € (400 000 € - 200 000 €). 

Grâce à ce mode de calcul, vous payez moins d’impôt sur la plus-value à la revente. Plus la décote à l’achat est importante, plus cet avantage est fort. 

Quels sont les autres avantages concrets de la nue-propriété ?

Outre ses avantages fiscaux, la nue-propriété offre plusieurs autres avantages concrets qui la distinguent d’un investissement locatif classique avec la loi Pinel, notamment : 

• Vous achetez un bien immobilier à un prix réduit (avec une décote de 30 % à 40 % sur le prix du bien), comme évoqué précédemment. 

• À la fin du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans avoir à payer la différence.

• Vous n’avez aucune gestion locative à prévoir (pas besoin de chercher des locataires, pas de gestion des loyers ni de risque d’impayés, pas de charges locatives ni de travaux).

• Vous savez exactement combien vous investissez et ce que vous récupérerez à la fin. Vous êtes assuré de récupérer la pleine propriété de votre bien au bout de 15 à 20 ans.

• Une fois que vous récupérez la pleine propriété, vous avez plusieurs options (conserver le bien pour voir, le louer et profiter de loyers, le revendre et espérer réaliser une plus-value intéressante). 

Enfin, vous pouvez financer l’achat de la nue-propriété avec un prêt immobilier (mais attention, vous ne pourrez pas compter sur le versement d’éventuels loyers pour rembourser vos mensualités de prêt). 

Défiscalisation Pinel : tout ce que vous devez savoir