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Financement professionnels Outre-mer

La présente page relative aux SCPI a un caractère purement informatif. Elle n’a pas valeur contractuelle et ne constitue pas une publicité ni un conseil en placement sur ces produits d’épargne investis en immobilier.
Le lecteur intéressé par la souscription ou l’acquisition de parts de SCPI est expressément invité à se rapprocher de son conseiller financier ou patrimonial habituel ou des sociétés de gestion de SCPI afin d’obtenir les documents écrits et informations nécessaires à sa prise de décision, notamment en ce qui concerne les opportunités et les risques spécifiques à un tel placement.

La SCPI, véhicule d’investissement en immobilier

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif permettant à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens immobiliers. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers.

1.
Collecte
de fonds

Les SCPI émettent des parts que les investisseurs peuvent acheter. Le montant collecté est ensuite investi dans l’acquisition de biens immobiliers. Une fois les sommes investies, le caractère illiquide de ces parts soumises à un mécanisme de compensation est à prendre en compte.

2.
Acquisition de biens
immobiliers

La SCPI utilise les fonds collectés pour acheter divers types de biens immobiliers (bureaux, commerces, locaux d’activités, résidences gérées, etc.). Ces biens peuvent être situés en France métropolitaine, mais aussi en Outre-mer et en Europe et sont soumis aux risques inhérents aux marchés immobiliers.

3.
Gestion des
biens

Une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) se charge de la gestion des biens immobiliers. Elle s’occupe de la location, de l’entretien et éventuellement de la revente des biens, en contrepartie d’une commission de gestion.

4.
Distribution
des revenus

Les loyers perçus de la part des locataires des immeubles sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion. La distribution des revenus, non garantie, se fait généralement à fréquence trimestrielle voire mensuelle et peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution des marchés immobiliers et de la conjoncture économique.

5.
Valorisation du
patrimoine

La valeur des parts de SCPI peut évoluer, à la hausse comme à la baisse, en fonction de la valorisation des biens immobiliers détenus, offrant ainsi un potentiel de plus-value à la revente.

Différentes stratégies d’investissement
existent selon vos objectifs

percent

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement investissent principalement dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, locaux d’activités, résidences gérées). L’objectif est de générer des revenus locatifs réguliers en vue de les distribuer.

percent

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales investissent dans des biens immobiliers permettant aux investisseurs de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux selon la réglementation en vigueur.

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Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value se concentrent sur la valorisation du patrimoine immobilier avec une perspective de revente à moyen ou long terme.

Les SCPI de rendement offrent une opportunité d’investir dans l’immobilier de manière diversifiée et gérée professionnellement, tout en percevant des revenus potentiellement réguliers. Il est néanmoins crucial de bien comprendre les risques associés et de choisir une SCPI en adéquation avec ses objectifs d’investissement et son profil de risque.

Les atouts des SCPI

  • Diversification : investissement dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers soumis aux risques inhérents aux marchés immobiliers.
  • Accessibilité : possibilité d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée plus faible que l’achat direct de biens.
  • Gestion déléguée : la gestion est entièrement prise en charge par une société de gestion professionnelle, en contrepartie d’une commission de gestion.
  • Revenus potentiels : perception de revenus potentiellement réguliers sous forme de dividendes non garantis et pouvant varier à la hausse comme à la baisse.

Les risques des SCPI

  • Risque de marché : la valeur des biens immobiliers peut fluctuer.
  • Risque de liquidité : la revente des parts peut être plus ou moins facile selon la demande.
  • Risque de gestion : performance dépendante de la qualité de la gestion immobilière et locative.

L’ensemble des caractéristiques et des risques propres à chaque SCPI sont disponibles dans les documents légaux de ces véhicules et particulièrement leur note d’information.

Vous êtes interessé
par la SCPI ?

Un marché des parts organisé

Il existe deux catégories de SCPI, aux fonctionnements différents qui influencent la liquidité, la valorisation des parts, et la manière dont les investisseurs peuvent entrer et sortir des SCPI.

La SCPI à capital variable

  1. Capital ouvert

    le capital variable d’une SCPI signifie que celui-ci est ouvert et donc que les souscriptions nouvelles viennent compenser les demandes de retrait :

    • Si, les demandes de retrait sur une période donnée sont inférieures aux souscriptions enregistrées, alors les retraits sont compensés et remboursés par la SCPI tandis que les souscriptions excédentaires donnent lieu à la création de nouvelles parts ;
    • En revanche, si les demandes de retrait sont supérieures aux souscriptions enregistrées, la liquidité se trouve limitée et le délai de traitement des retraits est allongé en fonction de l’évolution du rythme de la collecte.
  2. Flexibilité

    les souscriptions et les retraits sont flexibles. Les investisseurs peuvent généralement acheter des parts directement auprès de la société de gestion, et la société peut émettre de nouvelles parts pour répondre à la demande.

  3. Valorisation

    la valeur des parts est déterminée semestriellement par la société de gestion, en fonction de la valeur des actifs immobiliers sous-jacents.

La SCPI à capital fixe

  1. Capital limité

    le capital est fixe, ce qui signifie qu’il y a un nombre limité de parts en circulation. Pour investir dans une SCPI à capital fixe, il faut attendre une augmentation de capital décidée par la société de gestion ou acheter des parts sur le marché secondaire.

  2. Marché secondaire

    les transactions se font principalement sur le marché secondaire, où les investisseurs achètent et vendent des parts entre eux, souvent par l’intermédiaire de la société de gestion qui organise des appels d’offres périodiques.

  3. Valorisation

    le prix des parts peut fluctuer en fonction de l’offre et de la demande sur le marché secondaire, ce qui peut entraîner des variations de prix plus importantes comparé aux SCPI à capital variable.

Une solution d’investissement potentielle pour les épargnants souhaitant s’exposer à l’immobilier

La SCPI est considérée réglementairement comme un produit complexe ; la souscription de parts de SCPI doit être le résultat d’un conseil fourni par un professionnel (conseiller en investissement financier dit CIF) qui se sera assuré du bien-fondé de cette solution immobilière en fonction de vos attentes et de vos besoins.

Diversification du patrimoine

  • Mutualisation des risques

    en investissant dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, les investisseurs réduisent le risque associé à la détention d’un seul actif.

  • Exposition à l’immobilier

    la SCPI permet d’accéder indirectement à des secteurs immobiliers spécifiques (bureaux, commerces, locaux d’activités, résidences gérées) sans avoir à gérer directement les biens.

Revenus complémentaires

  • Rendements potentiels

    les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer régulièrement des revenus issus des loyers perçus, offrant ainsi un complément de revenus aux investisseurs.

  • Régularité

    les revenus locatifs des SCPI sont souvent stables et peuvent constituer une source de revenus réguliers, bien que ce ne soit pas garanti, surtout à la retraite.

Valorisation du Capital

  • Plus-values potentielles

    la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI peut générer des plus-values à long terme.

  • Protection contre l’inflation

    les investissements immobiliers sont souvent considérés comme une bonne protection contre l’inflation grâce à l’effet d’indexation des loyers prévu dans les baux commerciaux.

Immobilier accessible

  • Mise de fonds réduite

    les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier avec un investissement de départ plus faible comparé à l’achat direct de biens immobiliers.

  • Liquidité relative

    le mécanisme de retrait des SCPI à capital variable organise la liquidité du placement, sous réserve de souscriptions équivalentes, bien que l’immobilier reste une classe d’actifs moins liquide que les actifs financiers traditionnels.

Gestion Déléguée

  • Professionnalisme

    les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles qui s’occupent de l’acquisition, de la gestion locative et de l’entretien des biens.

  • Gain de temps

    les investisseurs n’ont pas à se soucier de la gestion quotidienne des biens immobiliers, en contrepartie de frais de gestion.

Les SCPI donnent accès à des portefeuilles d’actifs immobiliers diversifiés

Les SCPI diversifient leur portefeuille d’actifs immobiliers de plusieurs manières en vue de mutualiser les risques. Voici les principales stratégies employées :

les SCPI investissent dans différentes zones géographiques pour répartir les risques liés à des marchés spécifiques. Par exemple, une SCPI peut investir dans l’immobilier tertiaire des DROM-COM (Départements, Régions et Collectivités d’Outre-mer), incluant des régions dépendant de zones économiques distinctes comme les Antilles, la Guyane, l’Océan Indien et l’Océan Pacifique.

elles investissent dans différents types de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des locaux d’activités, des entrepôts et des résidences gérées. Cette stratégie permet de profiter des dynamiques spécifiques à chaque secteur et de réduire la dépendance à un seul type d’actif.

une attention particulière est portée à la qualité technique des immeubles, leur emplacement stratégique et la solidité des locataires. Des audits techniques peuvent être réalisés par des experts indépendants pour s’assurer de la pertinence des investissements.

les SCPI cherchent à diversifier leurs locataires pour éviter une trop grande dépendance envers un petit nombre d’entre eux. Par exemple, des locataires variés peuvent inclure des services publics, des banques, des assureurs, des mutuelles et des grands groupes de tous secteurs d’activités.

les SCPI saisissent les opportunités d’investissement en fonction des conditions du marché et des opportunités spécifiques, en fonction notamment de la profondeur de marché des zones ciblées.

les SCPI sont gérées de manière proactive par des sociétés de gestion expérimentées qui prennent des décisions basées sur des analyses de marché. Elles fournissent également des informations régulières et transparentes à leurs associés sur la performance et les décisions stratégiques.

Ces stratégies permettent aux SCPI de répartir les risques et de maximiser le potentiel de rendement régulier pour leurs investisseurs, bien que cet objectif ne soit pas garanti. La SCPI présente en effet un risque de perte en capital et un risque de liquidité.

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Comment choisir la SCPI la plus adaptée à vos attentes ?

Choisir une SCPI en fonction de vos objectifs nécessite de prendre en compte plusieurs critères pour s’assurer que l’investissement correspond à vos attentes et à votre profil d’investisseur.
Comme évoqué en préambule, le lecteur intéressé par la souscription ou l’acquisition de parts de SCPI est expressément invité à se rapprocher de son conseiller financier ou patrimonial habituel ou des sociétés de gestion de SCPI afin d’obtenir les documents écrits et informations nécessaires à sa prise de décision, notamment en ce qui concerne les opportunités et les risques spécifiques à un tel placement. Voici les étapes clés à suivre pour faire un choix :

  • 1. Définir vos objectifs d’investissement

    • Revenus complémentaires : si votre objectif principal est de générer des revenus complémentaires réguliers, dans la perspective de la retraite par exemple, privilégiez les SCPI de rendement, qui investissent principalement dans des actifs immobiliers générant des revenus locatifs réguliers.
    • Valorisation du patrimoine : si vous cherchez à augmenter la valeur de votre patrimoine à long terme, les SCPI de plus-value peuvent être plus appropriées, car elles se concentrent sur l’acquisition de biens immobiliers à fort potentiel de valorisation.
    • Avantages fiscaux : si vous souhaitez optimiser votre fiscalité, les SCPI fiscales peuvent offrir des avantages spécifiques en matière de réduction d’impôt.
  • 2. Analyser le type d’actifs et la diversification

    • Type d’immobilier : vérifiez la nature des actifs détenus par la SCPI (bureaux, commerces, résidences gérées, locaux d’activités, etc.). Choisissez un type d’immobilier qui correspond à votre tolérance au risque et à votre horizon de placement.
    • Diversification géographique : une bonne diversification géographique réduit les risques associés à un marché immobilier local spécifique. Les SCPI investissant en France métropolitaine, en Outre-mer ou même à l’étranger peuvent offrir cette diversification.
  • 3. Étudier les performances passées

    • Taux de Rendement Interne (TRI) : le TRI permet de mesurer la performance globale de la SCPI, incluant les revenus locatifs et la revalorisation des parts sur une durée de placement longue (10, 15, 20 ans…)
    • Historique de distribution : examinez l’historique des dividendes versés par la SCPI. Une distribution régulière est un bon indicateur de performance.
  • 4. Prenez connaissance de la société de gestion

    • Expérience et réputation : choisissez une SCPI gérée par une société de gestion reconnue et expérimentée. Vérifiez son historique, sa transparence, et sa réputation dans le secteur.
    • Frais de gestion : comparez les frais de gestion prélevés par la société de gestion. Des frais trop élevés peuvent réduire le rendement net pour l’investisseur.
  • 5. Considérer les conditions de souscription et de liquidité

    • Ticket d’entrée : vérifiez le montant minimum d’investissement requis. Certaines SCPI peuvent nécessiter un investissement initial plus élevé que d’autres.
    • Commissions : différentes catégories de commissions existent selon les SCPI (notamment les commissions de souscription, de gestion, de retrait, de suivi des transactions et des travaux …) et réduisent la performance globale du placement sur la durée de détention.
    • Liquidité : bien que les SCPI soient des placements à long terme, la revente des parts sur le marché secondaire est une possibilité si celui-ci est organisé par la Société de Gestion. La liquidité des parts de SCPI peut être bloquée, notamment dans le cas où le volume de demandes de retraits enregistrées devient supérieur à la collecte, en fonction de l’évolution des conditions de marchés immobiliers et de la conjoncture économique. La liquidité peut s’apprécier par différents critères dont :
      • comparaison souscriptions / retraits : représentatif de l’attractivité auprès de nouveaux investisseurs et de la capacité potentielle à vendre ses parts rapidement – attention toutefois à bien prendre en compte les critères de sortie propre à chaque SCPI et que ce type de produit est un investissement de long terme (durée de détention recommandée de 8 ans minimum).
      • capital moyen détenu par un associé : la moyenne se calcule en divisant la capitalisation par le nombre d’associés. Plus la moyenne est basse, moins celle-ci est exposée à un risque d’exposition à des institutionnels.
  • 6. Examiner les risques associés

    • Capital : la valeur des biens immobiliers peut fluctuer. L’investisseur doit avoir conscience que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement.
    • Liquidité : la revente des parts peut être plus ou moins facile, voire impossible, selon la demande
    • Vacance locative : le taux de vacance des biens immobilier détenus par la SCPI est un indicateur du risque locatif. Un taux de vacance élevé peut impacter les revenus locatifs.
    • Endettement : certaines SCPI utilisent l’effet de levier pour financer leurs acquisitions. Un endettement élevé peut augmenter le risque financier. Les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’effet de levier a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de la SCPI mais peut également augmenter les risques de perte.

En prenant en compte ces critères, vous serez en mesure de choisir une SCPI qui correspond à vos objectifs et à votre profil d’investisseur.

gpp_maybe Vigilance fraude

Nous constatons une recrudescence des tentatives de fraudes impliquant l’usurpation d’identité d’Inter Invest et de ses collaborateurs, et de fausses propositions d’investissement dans des opérations Girardin ou des parkings avec bornes de recharge électriques. Nous attirons votre attention sur le fait que toute souscription aux solutions d’investissement du Groupe Inter Invest s’effectue exclusivement par voie électronique à partir d’un compte investisseur dédié sur www.inter-invest.fr.
Aucun virement vers une société tierce, et par un autre canal de souscription, ne peut être sollicité. Nous vous remercions pour votre vigilance. Pour plus d’informations, veuillez consulter : La mise en garde de l'AMF donnant accès aux listes noires et alertes des autorités.