Où investir en Outre-mer ?

Pourquoi investir en Outre-mer : l’avantage de la défiscalisation

Investir en Outre-mer offre la possibilité aux contribuables de réaliser d’importantes opérations de défiscalisation. En effet, les régions ultra-marines, en raison de leur éloignement avec la Métropole, bénéficient d’aides de l’État bien particulières. Ces dernières tendent également à avantager les investisseurs en leur procurant différents avantages fiscaux leur permettant de réduire leur impôt sur le revenu.

Dans la grande majorité des cas, les opérations de défiscalisation sont plus avantageuses en Outre-mer qu’en métropole. Pour illustrer nos propos, nous pouvons notamment citer le dispositif Pinel, qui offre une réduction d’impôt plus conséquente aux épargnants qui investissent dans l’immobilier locatif dans les régions ultra-marines plutôt qu’à ceux qui investissent en métropole. 

Par ailleurs, certains investissements en Outre-mer profitent d’un plafonnement des niches fiscales rehaussées. Ce dernier passe à 18 000 € pour certains dispositifs, contre 10 000 € par foyer fiscal en métropole.

Quels sont les principaux dispositifs d’investissement en Outre-mer ?

Il existe différents dispositifs d’investissement en Outre-mer :

• la loi Pinel Outre-mer ;

• l’investissement en loi Girardin ;

• le FIP Outre-mer.

Focus sur leurs spécificités et les avantages qu’ils procurent. 

L’investissement en loi Pinel Outre-mer

Le dispositif Pinel Outre-mer offre une réduction d’impôt aux contribuables qui réalisent un investissement locatif dans un immeuble collectif dans les régions ultra-marines. Pour en bénéficier, en revanche, ils doivent respecter certaines conditions. En l’occurrence, la réduction d’impôt ne concerne que :

• les logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;

• les logements anciens qui bénéficient de travaux de rénovation (ces derniers doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération) ou de travaux de réhabilitation ;

• les locaux transformés en logements d’habitation. 

Le locataire installé doit lui aussi respecter certaines conditions, notamment de revenu. Si toutes les consignes sont suivies, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt de :

• 21,5 % pour une mise en location du bien sur 6 ans (dans la limite de 300 000 €) ;

• 26 % pour en engagement sur 9 ans ;

• 28,5 % pour un engagement sur 12 ans. 

Notez que les taux de réduction d’impôt seront revus à la baisse en 2024. Ils passeront à 20 % pour un engagement de 6 ans, 23 % pour en engagement de 9 ans et 25 % pour un engagement sur 12 ans. 

L’investissement en loi Girardin

Il est possible d’investir en Outre-mer en invoquant la loi Girardin. Le dispositif Girardin accorde aux contribuables domiciliés en France une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement qui profite aux régions ultra-marines. 

Il existe deux types de dispositifs :

• le Girardin industriel ;

• le Girardin logement social.

Dans un cas comme dans l’autre, l’investisseur apporte des fonds à une société de portage dont il devient associé. Les fonds injectés servent à financer les investissements d’une société exploitante ou d’un organisme de logement social. En contrepartie, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt one shot : l’avantage fiscal est supérieur à l’investissement réalisé et est applicable dès l’année suivante. 

Le FIP Outre-mer

En investissant dans un Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) dédié aux PME situées en Outre-mer, les investisseurs peuvent également bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu. Le montant de l’avantage fiscal est égal à 30 % des sommes investies par le fonds. En contrepartie, toutefois, il doit s’engager à bloquer ces sommes pendant minimum 5 cinq ans.

Le montant de la réduction d’impôt pour un tel investissement en outre-mer, en revanche, ne peut dépasser 7 200 € pour les personnes mariées ou pacsées ou 3 600 € pour les célibataires, les veufs et les divorcés. De la même manière, les FIP Outre-mer sont soumis au plafond global des niches fiscales de 10 000 €. 

Où investir en Outre-mer : focus sur les DOM-COM les plus attractifs

Les zones d’investissement en Outre-mer sont particulièrement vastes et variées. Les DOM et les COM qui composent les régions ultra-marines sont très divers et affichent des marchés immobiliers bien spécifiques. Il est important de prendre le temps de les analyser afin de réaliser le meilleur placement possible.  

Investir en Outre-mer : les atouts de la zone pacifique

Investir à Tahiti, destination paradisiaque par définition 

Investir à Tahiti compte certains atouts. En plein cœur de l’océan Pacifique, ce territoire renommé ne cesse de faire parler de lui. Des villes comme Pirae, Arue ou encore Papeete s’avèrent particulièrement intéressantes pour un investissement locatif, car elles sont très recherchées. La demande locative est, en effet, très supérieure à l’offre, et les communes jouissent d’une localisation géographique très prisée. 

Investir en Nouvelle-Calédonie, territoire français très autonome

Territoire en plein essor, la Nouvelle-Calédonie profite d’un statut particulier et d’une grande autonomie dans son mode de gestion. L’île compte près de 300 000 habitants et affiche un succès grandissant. 

Toutefois, la grande majorité de la population vit dans le Grand Nouméa (qui regroupe Nouméa, Mont-Dore, Dumbéa et Païta). C’est ici que se concentre l’activité économique, commerciale et culturelle de l’île. Du côté de l’immobilier, le marché reste tendu et le manque de logement locatif est de plus en plus pesant. Réaliser un investissement immobilier sur ces territoires représente ainsi certaines opportunités. 

Investir en Outre-mer : quid de La Réunion ?

Avec plus de 800 000 habitants, l’île intense connaît elle aussi un marché immobilier tendu. La demande en matière de logement est nettement supérieure à l’offre. Le marché locatif est très dynamique dans les villes de Saint-Denis, Saint-Paul, Saint-Leu et Saint-Pierre.

D’un point de vue économique, la région est également très attractive et offre certaines opportunités aux investisseurs. En effet, entre 2017 et 2020, le nombre de sociétés créées a augmenté de 40,1 %. 

Investir en Outre-mer : les opportunités qui existent aux Antilles

La Guadeloupe et ses nombreuses perspectives en matière d’investissement locatif

Destination propice à l’investissement immobilier locatif, la Guadeloupe offre encore de belles perspectives aux investisseurs. Parmi les villes les plus prisées du territoire, l’on retrouve :

• le Gosier, entre Basse Terre et Grande Terre, qui regroupe une bonne partie de l’activité touristique et économique de l’île ;

• Sainte-Anne, qui concentre une grande partie des activités touristiques qu’il est possible de réaliser ;

• Saint-François, avec ses villas luxueuses situées en bord de mer. 

La Martinique et ses multiples zones d’activité

La Martinique, quant à elle, connaît une conjoncture économique de plus en plus favorable et une activité touristique de plus en plus soutenue. Le marché locatif y est également très dynamique, notamment dans les secteurs à proximité des zones d’activité qui regroupent la plupart des emplois. Ainsi, pour un investissement immobilier locatif traditionnel (non touristique), il est conseillé de se tourner vers les secteurs comme Schœlcher, Fort-de-France, Ducos ou encore Lamentin. 

Saint-Martin, île touristique très prisée

À moins de 300 kilomètres de la Guadeloupe, Saint-Martin est une île qui connaît une forte croissance démographique. Depuis la récente reconstruction du territoire, l’économie a été relancée, multipliant les opportunités d’investissement. Son côté paradisiaque attire chaque année de nombreux touristes ainsi que des investisseurs qui peuvent encore y réaliser certaines bonnes affaires. 

Investir en Outre-mer : les avantages de la Guyane

Entre le Brésil et le Suriname, la Guyane compte près de 250 000 habitants. Ces derniers se concentrent principalement autour de Cayenne, de Kourou et de Saint-Laurent-du-Maroni. Le reste du territoire est, en effet, presque entièrement recouvert par la forêt amazonienne. 

Toutefois, l’île affiche une croissance démographique positive et offre de nombreuses possibilités d’investissement. Par ailleurs, la demande immobilière reste supérieure à l’offre de logements et les prix restent encore tout à fait abordables. Autrement dit, la rentabilité immobilière peut y être particulièrement intéressante.