SCPI : qu’est-ce que la valeur de réalisation ?

La valeur de réalisation des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un indicateur financier qui estime la valeur de leur patrimoine immobilier. Elle donne une idée plus précise de ce que vaudrait la SCPI si elle devait être liquidée. Elle est souvent comparée à la valeur de reconstitution et à la valeur de marché pour évaluer l’attractivité et le potentiel de rendement de l’investissement dans une SCPI. Découvrez, à travers notre article, ce qu’est la valeur de réalisation dans le cadre d’une SCPI, comment elle est calculée et comment l’interpréter en tant qu’investisseur. 

Qu’est-ce que la valeur de réalisation dans le cadre d’une SCPI ?

La valeur de réalisation d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un indicateur qui permet d’évaluer le patrimoine de la société en prenant en compte la valeur des actifs immobiliers et des autres actifs financiers, déduction faite des dettes.

Elle aide les investisseurs à comprendre ce que valent les parts de la SCPI dans un scénario hypothétique où tous les actifs seraient vendus et les dettes remboursées. Cela fournit un indicateur plus tangible de la « valeur liquidative » des parts de la SCPI.

Ces évaluations sont essentielles pour les investisseurs lors de la prise de décision d’achat ou de vente de parts de SCPI, et pour les gestionnaires de SCPI dans leur gestion des actifs et des stratégies de placement.

Comment se calcule la valeur de réalisation ? 

La valeur de réalisation se calcule en additionnant la valeur vénale des immeubles (évaluée par des experts immobiliers) à la valeur nette des autres actifs de la SCPI, qui incluent des actifs financiers comme les liquidités ou les créances. Les dettes sont ensuite soustraites de ce total pour déterminer la valeur nette de la SCPI.

Prenons un exemple concret. Supposons que la SCPI possède des immeubles évalués à 100 millions d’euros par des experts immobiliers. La SCPI détient également 10 millions d’euros en actifs financiers (liquidités, créances sur les locataires). La SCPI a des dettes s’élevant à 30 millions d’euros (emprunts bancaires, obligations financières, etc.). 

Pour calculer la valeur de réalisation de cette SCPI, on additionne la valeur des immeubles et des autres actifs, soit 100 millions + 10 millions = 110 millions d’euros. Ensuite, on soustrait les dettes de 30 millions d’euros. Ainsi, la valeur de réalisation de la SCPI est de 80 millions d’euros. Cette valeur de réalisation de 80 millions d’euros donne une estimation de ce que les actionnaires pourraient théoriquement recevoir si tous les actifs étaient vendus et toutes les dettes remboursées à ce moment précis.

Comment interpréter la valeur de réalisation en tant qu’investisseur ? 

La valeur de réalisation par part est un excellent moyen de comparer le prix actuel des parts de la SCPI sur le marché. Si la valeur de réalisation par part est supérieure au prix de marché des parts, cela peut indiquer que les parts sont sous-évaluées, ce qui pourrait être une opportunité d’achat intéressante. À l’inverse, si le prix de marché est supérieur à la valeur de réalisation, les parts pourraient être considérées comme surévaluées.

Autre point d’attention, une valeur de réalisation élevée par rapport aux dettes de la SCPI peut rassurer les investisseurs sur la capacité de la SCPI à gérer ses engagements financiers et à poursuivre son développement. Une forte valeur de réalisation peut aussi suggérer que la SCPI dispose d’actifs de qualité et bien valorisés.

La valeur de réalisation reflète également la qualité de la gestion des actifs de la SCPI. Une augmentation régulière de cette valeur au fil du temps peut indiquer que les gestionnaires réussissent à améliorer la qualité et la valeur du portefeuille immobilier.

Valeur de réalisation vs valeur de reconstitution : quelles différences ? 

La valeur de réalisation et la valeur de reconstitution sont deux mesures financières utilisées pour évaluer les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), mais elles se focalisent sur des aspects différents du patrimoine de la SCPI.

Comme expliqué précédemment, la valeur de réalisation mesure la valeur nette des actifs de la SCPI, incluant ses immeubles et autres actifs, déduction faite des dettes. Elle reflète ce que les actionnaires pourraient théoriquement recevoir si tous les actifs étaient vendus et toutes les dettes remboursées à un instant T. Voici comment on l’obtient :

• On additionne la valeur vénale des immeubles (évaluée par un expert indépendant). 

• On additionne la valeur des autres actifs (liquidités, créances, etc.). 

• On soustrait les dettes de la SCPI.

Cette mesure permet d’évaluer la liquidité des actifs et la capacité de la SCPI à générer des fonds en cas de liquidation. 

La valeur de reconstitution, de son côté, est une estimation de ce qu’il en coûterait pour recréer la SCPI à partir de zéro. Cette valeur inclut non seulement la valeur de réalisation des actifs, mais aussi les coûts supplémentaires associés à l’acquisition ou à la construction des biens immobiliers (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.). 

La valeur de reconstitution est donc généralement supérieure à la valeur de réalisation, car elle prend en compte ces coûts additionnels. Elle est utilisée pour évaluer le coût total d’un investissement dans la SCPI, en incluant tous les frais qui seraient engagés pour reproduire le portefeuille immobilier.

Plus concrètement :

• La valeur de réalisation offre un aperçu de la santé financière actuelle de la SCPI et de la valeur nette des actifs. Elle est utile pour évaluer si les parts de la SCPI sont correctement valorisées sur le marché.

• La valeur de reconstitution aide à comprendre le coût total d’entrée dans la SCPI si l’on devait recréer son portefeuille immobilier.

Les autres indicateurs à suivre pour analyser la performance d’une SCPI

Pour analyser de manière approfondie la performance d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), plusieurs indicateurs clés peuvent être utilisés en plus de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution.

1. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Le TDVM est un indicateur qui mesure le rendement annuel distribué aux associés par rapport au prix de la part sur le marché. Il permet d’évaluer la rentabilité immédiate des parts de la SCPI et est souvent utilisé pour comparer différentes SCPI.

2. Le Taux d’Occupation Financier (TOF). Le TOF indique le pourcentage des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers théoriquement encaissables si tous les biens étaient loués. Un TOF élevé signale une bonne gestion des locaux et une faible vacance locative, facteurs clés de la stabilité des revenus de la SCPI.

3. Le Taux de Rendement Interne (TRI). Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur financier qui mesure la rentabilité globale d’un investissement sur la durée, prenant en compte tous les flux financiers (achats, ventes, distributions) sur une période donnée. Il est particulièrement utile pour évaluer la performance à long terme d’une SCPI.

4. Le Report À Nouveau (RAN). Le RAN est la part des bénéfices non distribués d’une année sur l’autre. Un RAN positif signifie que la SCPI dispose de réserves pouvant couvrir les distributions futures ou financer des investissements sans recourir à un endettement supplémentaire.

Valeur de réalisation en SCPI : tout ce que vous devez savoir