Nu-propriétaire ou usufruitier : qui doit payer les travaux ?

D’une manière générale, la gestion des charges, et notamment des travaux, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété dépend de leur nature. Ils incombent à l’usufruitier ou au nu-propriétaire selon leur importance. Cela étant, il peut arriver dans certaines conventions d’usufruitier que la réalisation des travaux soit intégralement à la charge de l’usufruitier. Plus de détails à travers notre article.  

Rappel : qu’est-ce que la nue-propriété ? 

La nue-propriété découle du démembrement de propriété. Ce concept juridique divise la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et le nu-propriétaire. 

L’usufruit représente le droit d’utiliser le bien (usus) ou d’en percevoir les fruits dans le cadre d’une location (fructus). Le tout, sans être propriétaire du logement. La nue-propriété représente le droit d’être propriétaire du bien sans en avoir la jouissance immédiate (abusus). 

Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir des revenus. Il récupère ces droits uniquement au terme de la période d’usufruit (de manière automatique et sans frais). 

Pendant la période d’usufruit, nu-propriétaire et usufruitier disposent de droits et de devoirs spécifiques. L’usufruitier, par exemple, peut utiliser ou louer le bien. En contrepartie, il doit assumer les dépenses d’entretien courant et les petites réparations. Le nu-propriétaire, de son côté, doit respecter les droits de jouissance de l’usufruitier. 

Qui doit payer les travaux dans le cadre d’un investissement en nue-propriété ? 

Travaux et nue-propriété : le cas général 

Les travaux à la charge de l’usufruitier

Lorsqu’il s’agit de travaux à réaliser sur le bien démembré, les droits et devoirs des deux parties se précisent. D’une manière générale, les travaux relevant de la responsabilité de l’usufruitier sont généralement ceux qui concernent l’entretien courant et les réparations mineures. Ces travaux sont nécessaires pour maintenir le bien en bon état et garantir son usage normal : 

• peinture, tapisserie, entretien des sols ;

• réparation des installations électriques ou de plomberie pour leur bon fonctionnement ;

• entretien des espaces verts, nettoyage ;

• remplacement des vitres cassées ;

• réparation de serrures, de robinets ;

• réparations mineures sur des équipements comme les chaudières, les chauffages, etc.

L’usufruitier doit s’assurer que ces travaux ne modifient pas substantiellement le bien et qu’ils restent dans le cadre de l’entretien normal. Le cas échéant, il doit obtenir l’accord du nu-propriétaire en amont.

Les travaux à la charge du nu-propriétaire

Les travaux incombant au nu-propriétaire concernent principalement les gros travaux, qui sont nécessaires pour préserver la substance et la structure du bien. Ces travaux incluent :

• la réfection complète de la toiture ;

• le renforcement des fondations ;

• la réparation importante de la façade ;

• le remplacement complet des systèmes de chauffage ou de plomberie ;

• une rénovation lourde après un sinistre (incendie, dégâts des eaux importants) ;

• la réfection totale des installations électriques ;

• l’ajout d’extensions (véranda, agrandissement) ;

• une transformation importante de l’agencement interne, etc.

Dans certains cas, l’accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire peut modifier la répartition de la gestion des travaux. Par exemple, un usufruitier peut accepter de réaliser certains gros travaux en échange d’une compensation ou d’un autre avantage.

Travaux et nue-propriété : la convention d’usufruit chez Inter Invest

Dans certains arrangements, particulièrement dans le cadre d’investissements immobiliers, la convention signée peut modifier cette répartition standard des charges. La convention peut spécifier que l’usufruitier, et non le nu-propriétaire, sera responsable des grosses réparations normalement prévues à l’article 606. C’est notamment le cas dans les conventions d’usufruit d’Inter Invest. 

Pour les investisseurs en nue-propriété, une telle convention présente des avantages notables. Ils n’ont pas à se soucier du financement de grosses réparations, ce qui diminue leur charge financière sur le long terme. Ils évitent les complications liées à la gestion de travaux importants sur le bien. Il n’est pas nécessaire de rechercher des artisans, de négocier des devis, ni de superviser la qualité des travaux.

La gestion des travaux peut être très chronophage. Les travaux, et notamment les travaux importants, peuvent être source de stress conséquent en raison des imprévus, des délais, des coûts supplémentaires, etc. Ne pas avoir à s’en occuper libère du temps pour d’autres activités ou investissements. 

Les autres atouts de l’investissement en nue-propriété 

Outre le fait de ne pas avoir à réaliser de gros travaux si la convention d’usufruit le précise, investir en nue-propriété présente d’autres atouts. En l’occurrence, le coût d’acquisition d’une nue-propriété est inférieur à celui de la pleine propriété (souvent de 30 % à 40 %), car l’usufruit est détenu par une autre partie. Cette décote tend également à compenser le fait que le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus durant la période d’usufruit. 

Comme expliqué précédemment, l’investisseur en nue-propriété n’a pas non plus à gérer le bien, ni à s’occuper des charges courantes, des réparations ou de la gestion locative. Cela réduit la charge administrative et les coûts de gestion. Cette fonctionnalité exclut également les soucis liés aux vacances locatives, aux loyers impayés ou à la dégradation du bien. 

D’un point de vue fiscal, il existe également certains avantages. Le nu-propriétaire n’a pas de revenus locatifs à déclarer pendant la durée de l’usufruit (étant donné que c’est l’usufruitier qui les perçoit). L’impôt sur la fortune immobilière est également dû par l’usufruitier (s’il en est assujetti). C’est également le cas des impôts locaux :

• taxe foncière ;

• taxe d’habitation ;

• taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Enfin, à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien (automatique et sans frais supplémentaire) , qui peut avoir pris de la valeur au fil du temps. Cette plus-value pourrait, d’ailleurs, être d’autant plus conséquente en fonction du pourcentage de décote obtenu à l’achat. 

L’investissement en nue-propriété pour développer son patrimoine et préparer sa retraite

L’immobilier en nue-propriété peut compléter d’autres types d’investissements comme les actions, les obligations ou les produits financiers. Chaque classe d’actif a ses propres cycles et risques. Or, l’immobilier tend à être moins volatil que les marchés financiers. 

En diversifiant ses placements, l’investisseur réduit le risque global de son portefeuille. Si un type d’actif sous-performe, les autres peuvent compenser. Par ailleurs, la nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier sans les soucis de gestion locative et d’entretien. C’est une forme d’investissement immobilier « passif ».

Enfin, l’investissement en nue-propriété est particulièrement intéressant dans une perspective de préparation de la retraite. À l’expiration de la période d’usufruit (souvent calibrée sur une durée de 15 à 20 ans), l’investisseur récupère la pleine propriété du bien. Cette échéance peut coïncider avec le départ en retraite. Dès lors, les options sont flexibles : 

• Le bien peut être vendu pour financer des besoins ou projets de retraite.

• Il peut être mis en location pour générer un revenu régulier.

• L’investisseur peut choisir d’habiter le bien et de ne plus avoir de loyer à payer.

Travaux et nue-propriété : tout ce que vous devez savoir