Comment fonctionne la vente en nue-propriété ?

La vente en nue-propriété est une stratégie immobilière prisée par les Français à la recherche de solutions patrimoniales innovantes. Cette approche permet de séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Alors que le nu-propriétaire acquiert uniquement la propriété sur le bien, l’usufruitier détient le droit d’usage et de jouissance du logement pendant une période déterminée. Dans ce guide, nous explorerons en détail le fonctionnement de la vente en nue-propriété ainsi que les avantages de la pratique pour le vendeur.

Vendre un bien en nue-propriété : qu’est-ce que ça signifie ?

La vente en nue-propriété est une opération immobilière qui consiste à céder uniquement la nue-propriété d’un logement, sans pour autant vendre l’usufruit.

La vente en nue-propriété d’un bien permet à l’acheteur (nouveau nu-propriétaire) d’acquérir un logement à un prix réduit. Ce dernier, en effet, ne paie que la valeur de la nue-propriété. Ce montage est également intéressant lorsque le vendeur a besoin de fonds, mais qu’il souhaite néanmoins conserver la jouissance de son logement. 

Pour rappel, la nue-propriété représente le droit de posséder un bien sans en avoir la jouissance ni le droit de l’occuper. Le nu-propriétaire dispose uniquement de la propriété sur le bien. Autrement dit, il en est le propriétaire légal, mais il ne peut pas en profiter matériellement. Il ne perçoit aucun revenu tiré de la propriété et ne peut pas non plus y vivre. Cela étant, il deviendra pleinement propriétaire de son logement au terme de la période définie lors de l’acquisition. 

L’usufruit représente le droit d’utiliser et de jouir du bien sans en être le propriétaire légal. Concrètement, l’usufruitier peut habiter le bien ou le mettre en location et encaisser les loyers. Ces droits, en revanche, cessent à la fin de la période de démembrement convenue lors de la vente en nue-propriété et repartent pour le nu-propriétaire.

Les cas d’usage de la vente en nue-propriété

Vendre la nue-propriété de son bien après un investissement

La vente de la nue-propriété d’un bien peut intervenir après un investissement immobilier. Pour rappel, lorsqu’une personne réalise un investissement en nue-propriété, elle acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier à un prix réduit et transfère l’usufruit à un tiers. Dans ce cas de figure, la durée du démembrement s’étale sur 15 à 20 ans. Dès lors, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien.

Cependant, il peut arriver que l’investisseur souhaite revendre la nue-propriété avant la fin de cette période. Dans ce cas, il a la possibilité de réaliser l’opération sur le marché secondaire de la nue-propriété. Le marché secondaire est constitué d’acheteurs intéressés par l’acquisition de la nue-propriété de biens déjà en démembrement. 

Le marché secondaire de la nue-propriété est généralement qualifié de dynamique. En effet, les investisseurs sont nombreux à opter pour cette solution afin de bénéficier de durées de démembrement plus courtes. La demande y est souvent plus importante que l’offre, permettant au nu-propriétaire de revendre son bien démembré sans trop de difficultés.

Opter pour la vente de la nue-propriété d’un bien de manière anticipée offre la possibilité au nu-propriétaire de récupérer une partie du capital investi plus rapidement que s’il attendait la fin de la période de démembrement. En cas de besoin de liquidités ou de réorientation de son investissement, cette option pourra être envisagée. 

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Vendre la nue-propriété de son bien pour bénéficier de fonds 

La vente en nue-propriété permet aux propriétaires immobiliers de tirer profit de leur bien tout en continuant à l’occuper ou à le louer. En optant pour cette pratique, le vendeur cède la nue-propriété de son bien et peut conserver l’usufruit durant toute la période indiquée dans le contrat. Autrement dit, il dispose du droit de continuer à vivre dans son logement ou de le mettre en location et de percevoir les revenus locatifs.

Cette option présente plusieurs avantages pour le vendeur. Tout d’abord, elle lui permet de disposer immédiatement des fonds relatifs à la vente de son bien. Ces liquidités peuvent être utilisées pour financer un projet personnel (voyage, financement des études des enfants, etc.), ou pour réaliser un nouvel investissement. Cette stratégie peut aussi être pertinente pour les propriétaires souhaitant préparer leur retraite. En vendant la nue-propriété, ils bénéficient d’un capital qui peut être investi pour obtenir des revenus complémentaires une fois à la retraite. 

Vendre la nue-propriété de son bien pour anticiper la succession

La vente en nue-propriété peut également être utilisée comme une stratégie de transmission patrimoniale pour préparer sa succession. Dans ce scénario, un parent pourrait souhaiter transmettre progressivement son patrimoine immobilier à son enfant tout en conservant le droit d’occuper son bien jusqu’à la fin de ses jours.

Pour ce faire, le parent décide de vendre la nue-propriété du bien à son enfant. L’enfant devient alors le nu-propriétaire du logement et acquiert la pleine propriété du bien lorsque l’usufruit du parent s’éteindra. Le parent, en qualité d’usufruitier, peut lui continuer à vivre dans le bien et à jouir de ses avantages pendant toute la durée convenue lors de la vente.

Cette démarche présente certains avantages pour le parent-vendeur. En l’occurrence, la vente en nue-propriété permet au parent de transmettre à son enfant la propriété du bien de manière graduelle. En parallèle, le parent-vendeur conserve l’usufruit et, par conséquent, le droit de continuer à vivre dans le bien. Cela lui assure une sécurité résidentielle et lui permet de conserver ses habitudes de vie sans perturbations. Il profite, en parallèle, de liquidités qui peuvent être utilisées pour financer des projets personnels, compléter des revenus ou réaliser d’autres investissements.

Est-il possible de vendre un bien démembré en tant que nu-propriétaire ? 

Si le nu-propriétaire est libre de revendre la nue-propriété de son bien à tout moment, il ne peut pas revendre son bien en pleine propriété seul. Pour réaliser cette seconde option, il aura obligatoirement besoin de l’accord de l’usufruitier. 

Pour vendre la pleine propriété d’un bien à un acquéreur durant la période de démembrement, nu-propriétaire et usufruitier doivent être d’accord et céder leurs droits respectifs. Les deux protagonistes profiteront ensuite d’une partie du prix de la vente et les frais de notaire seront répartis selon un barème fiscal. 

Vente en nue-propriété : tout ce que vous devez savoir