Comprendre la fiscalité des SCPI

Avant d’investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), il convient de comprendre l’imposition des gains que recevront les investisseurs. En effet, en achetant des parts de SCPI, les associés pourront percevoir des dividendes, et dans certains cas, générer des plus-values. Ces sommes, en revanche, seront taxées. Comprendre comment fonctionne la fiscalité des SCPI est la clé pour s’assurer que le placement est bien adapté à son profil. C’est également un point à ne pas négliger pour maximiser ses rendements. Explications. 

La SCPI pour investir dans l’immobilier de manière indirecte

Une SCPI est un type d’investissement collectif. Elle offre la possibilité aux investisseurs d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. 

Concrètement, la SCPI collecte des fonds auprès des épargnants. Ces sommes d’argent lui servent ensuite à acquérir un patrimoine immobilier qu’elle mettra en location et dont elle devra s’occuper. En effet, la société de gestion est chargée de s’occuper de la gestion quotidienne des propriétés, y compris leur location, leur entretien et leur valorisation. 

Généralement, la SCPI se focalise sur l’acquisition de biens issus de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Néanmoins, elle peut aussi investir dans l’immobilier résidentiel. Elle offre une diversification sectorielle, mais aussi géographique. Elle peut investir dans des biens implantés en France ou en Europe, par exemple (Espagne, Allemagne, Italie, etc.). Cette stratégie tend à réduire le risque associé à la détention d’un seul bien immobilier.

Investir dans une SCPI est une manière d’accéder au marché de l’immobilier avec un investissement initial relativement faible comparé à un investissement immobilier direct. Il faut, en effet, compter quelques centaines d’euros pour acquérir des parts.

Trois types de revenus générés par la SCPI

Les revenus locatifs

Les revenus locatifs représentent la part la plus importante et la plus régulière des revenus générés par une SCPI. Ils proviennent de la location des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Après l’acquisition de biens immobiliers, la SCPI les met en location. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion et des charges liées à l’entretien et à l’administration des biens.

Les distributions sont effectuées sur une base trimestrielle, semestrielle ou plus rarement mensuelle. Ces revenus offrent un flux de trésorerie potentiellement stable et prévisible pour l’investisseur. 

En revanche, il est important de rappeler que le versement de dividende n’est pas systématique. Leurs montants ne sont jamais fixes et sont directement influencés par le taux d’occupation des biens, la qualité des locataires, le mode de gestion de la SCPI et les conditions du marché locatif.

Les revenus issus des plus-values réalisés lors de la revente des parts ou en cas de cession d’un bien par la SCPI

Il peut arriver que la SCPI revende un bien détenu dans son parc immobilier à un prix supérieur au prix d’achat initial. Dans ce cas, elle réalise une plus-value. Ces gains peuvent être réinvestis dans l’acquisition de nouveaux biens ou être distribués aux associés. Ce type de revenu est moins prévisible que les revenus locatifs. Néanmoins, cela peut se produire. 

De la même manière, l’investisseur peut faire le choix de revendre ses parts de SCPI. Là encore, il peut, en fonction du marché immobilier, vendre ses parts plus cher que ce qu’il les avait achetées à l’origine. Dès lors, il génère une plus-value, qui sera, par la suite, imposée. 

Fiscalité des SCPI : comment sont imposés les gains ?

Imposition des revenus fonciers générés par la SCPI

Les revenus versés aux associés mensuellement, trimestriellement ou semestriellement par la SCPI sont considérés et imposés comme des revenus fonciers. Autrement dit, ils doivent être déclarés comme tels et seront additionnés aux autres revenus de l’investisseur (salaires, autres revenus fonciers, etc.) pour la détermination de son revenu imposable global. 

L’impôt sur le revenu est ensuite calculé selon un barème progressif. Il divise le revenu imposable en plusieurs tranches soumises à des taux d’imposition croissants, comme le montre le tableau ci-dessous.

Notez qu’en plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux, qui s’élèvent à un taux global de 17,2 %. 

Prenons l’exemple d’un célibataire au revenu net imposable de 32 000 € et qui a reçu un total 6 600 € de loyers issus de la SCPI en 2023. Cela représente un revenu global de 38 600 €. 

La première partie du revenu (jusqu’à 11 294 €) est taxée à 0 %. La tranche de revenu allant de 11 295 € à 28 797 € est taxée à 11 %. Ensuite, pour le revenu allant de 28 798 € à 38 600 €, le taux d’imposition est de 30 %. Cela représente un impôt global de 4 865,82 €. À cela ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 1 135,20 € (6 600 x 17,2 %).

Imposition des plus-values générées lors de la revente des parts par l’associé

Les plus-values réalisées sur la vente de parts de SCPI sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières. Concrètement, si l’associé vend ses parts de SCPI à un prix supérieur à celui d’achat, la différence constitue une plus-value imposable.

La plus-value nette, après abattement pour durée de détention, est imposée à un taux fixe de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Néanmoins, des abattements pour durée de détention s’appliquent, comme le montre le tableau ci-dessous. 

La déclaration de cette plus-value varie selon les cas. En règle générale, la société de gestion de la SCPI calcule l’impôt, le retient sur le prix de cession et le verse à l’administration fiscale. En revanche, lorsque la cession a lieu de gré à gré, le vendeur calcule lui-même la plus-value et paie l’impôt lors de l’enregistrement de l’acte de cession.

Imposition des plus-values immobilières

Lorsque la SCPI vend un actif immobilier, la plus-value réalisée est également soumise au régime des plus-values immobilières, soit un impôt fixe de 19 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Les abattements pour durée de détention s’appliquent de la même manière que pour la cession de parts, avec une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. 

En règle générale, le notaire de la SCPI est responsable de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt sur la plus-value. Cela étant, bien que la SCPI agisse dans le processus, ce sont les associés qui sont considérés comme redevables de l’impôt. La déclaration et le paiement sont faits en leur nom et pour leur compte par le notaire et la société de gestion.

Fiscalité des SCPI : tout ce que vous devez savoir