SCPI vs OPCI : quelles différences entre les deux placements ?

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) sont deux véhicules d’investissement qui permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter directement des propriétés. En revanche, ils présentent certaines différences majeures. Les SCPI sont principalement investies en immobilier physique (bureaux, commerces, logements, etc.) et sont conçues pour offrir un revenu régulier sous forme de dividendes issus des loyers perçus. Les OPCI, en revanche, combinent des investissements immobiliers directs (comme les SCPI) avec des placements financiers (actions, obligations). Plus de détails à travers notre article. 

La SCPI pour investir collectivement dans l’immobilier 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une structure d’investissement collectif qui permet aux épargnants d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter directement des biens immobiliers.

Les capitaux collectés auprès des investisseurs sont utilisés pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié. Les revenus générés par ce patrimoine (principalement sous forme de loyers) sont ensuite redistribués aux investisseurs proportionnellement à leur nombre de parts dans la société. 

Comment fonctionne la SCPI ? 

Les investisseurs achètent des parts de la SCPI, ce qui fournit à la société le capital nécessaire pour acquérir des biens immobiliers. La SCPI utilise ensuite ce capital pour acheter un portefeuille de biens. Puis elle s’occupe entièrement de leur gestion (location, entretien, revente des actifs, etc.) afin d’optimiser son parc immobilier. 

Les loyers perçus par la SCPI sont ensuite sont redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes, généralement de manière trimestrielle, semestrielle ou mensuelle.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI ?

Investir dans une SCPI présente un certain nombre d’avantages :

• Cet actif permet d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée relativement faible. 

• Il est possible de diversifier le risque grâce à un portefeuille de biens variés. 

• L’investisseur n’a aucune gestion locative à prévoir. 

En revanche, la liquidité peut être plus faible en comparaison avec d’autres placements. La vente des parts peut prendre plus ou moins de temps. Les frais (d’entrée, de gestion, etc.) peuvent être significatifs. Le rendement n’est pas garanti et dépend de la gestion de la SCPI et du marché immobilier. 

L’OPCI : un placement qui mêle actifs immobiliers et financiers 

Qu’est-ce qu’un OPCI ? 

Un OPCI est un produit d’investissement qui permet également de placer son argent dans l’immobilier, mais avec une structure et des caractéristiques différentes des SCPI. 

Les OPCI investissent à la fois dans de l’immobilier physique (comme les bureaux, commerces, logements) et des produits financiers (actions, obligations). Cette double composante vise à offrir à la fois un rendement potentiellement attractif lié à l’immobilier et une meilleure liquidité grâce aux placements financiers.

Comment fonctionne un OPCI 

Les OPCI doivent investir au moins 60 % de leur actif en immobilier direct ou indirect (par le biais de sociétés immobilières). Les 40 % restants peuvent être investis en actifs financiers ou conservés en liquide.

Comme pour les SCPI, les OPCI sont gérés par des sociétés de gestion qui s’occupent des acquisitions, de la gestion du patrimoine immobilier et des investissements financiers. Ces sociétés prennent les décisions d’allocation d’actifs en visant à optimiser le rendement pour les porteurs de parts.

Les revenus générés par les investissements immobiliers et financiers sont ensuite redistribués aux investisseurs, souvent sous forme de dividendes. La fréquence et le montant de ces distributions peuvent varier en fonction des performances de l’OPCI.

Les avantages et inconvénients des OPCI

Investir dans un OPCI compte certains avantages : 

• La diversification entre actifs immobiliers et placements financiers offrant un bon équilibre entre rendements potentiels et risques.

• Le placement est accessible avec un capital de départ relativement modeste. 

• La liquidité est plus importante que pour un placement dans une SCPI (même si elle n’est pas immédiate)

En revanche, les frais peuvent être élevés, notamment en raison de la gestion active de la double composante immobilière et financière. De la même manière, la performance est dépendante de la qualité de la gestion et peut être impactée par la volatilité des marchés financiers.

SCPI vs OPCI : tableau récapitulatif

Voici un tableau récapitulatif des principales différences qui existent entre SCPI et OPCI.

Vaut-il mieux investir dans une SCPI ou un OPCI ? 

Le choix entre SCPI ou un OPCI dépend finalement des objectifs, du profil de risque, et des préférences de liquidité de l’investisseur. 

Globalement, la SCPI peut convenir :

• Aux investisseurs à la recherche de revenus réguliers. Les SCPI se concentrent sur l’immobilier locatif et visent à distribuer des revenus réguliers issus des loyers, ce qui peut convenir aux investisseurs recherchant un flux de revenus complémentaire.

• Aux investisseurs à long terme. Étant donné la moindre liquidité des parts de SCPI et la nature cyclique de l’immobilier, elles sont mieux adaptées aux investisseurs ayant un horizon de placement à long terme (généralement 8 ans ou plus).

• Aux investisseurs qui souhaitent diversifier leurs placements en intégrant l’immobilier. Les personnes désirant diversifier leurs investissements en incluant une part significative d’immobilier physique dans leur portefeuille trouveront dans les SCPI une option intéressante.

De la même manière, les OPCI peuvent convenir : 

• Aux investisseurs à la recherche de plus de liquidité. Les OPCI offrent une liquidité supérieure grâce à leur obligation de permettre le rachat des parts par l’organisme. Cela peut convenir aux investisseurs qui souhaitent avoir la possibilité de récupérer leur capital plus aisément.

• Aux investisseurs à la recherche d’une diversification financière et immobilière. Les OPCI investissent à la fois dans l’immobilier et les marchés financiers, offrant ainsi une diversification plus large qui peut réduire le risque global.

SCPI vs OPCI : tout ce que vous devez savoir