SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

Qu’est-ce que l’investissement en SCPI ?

Comment fonctionne la société civile en placement immobilier ?

Une SCPI, comment ça marche ? Le principe est simple : une société de gestion est chargée d’acquérir des biens immobiliers pour le compte de ses souscripteurs, en utilisant le capital de ces derniers. Les immeubles acquis sont ensuite mis en location, et les actionnaires perçoivent par conséquent des loyers réguliers au prorata des parts détenues dans la SCPI.

Lorsque vous investissez dans une société civile de placement immobilier, vous mettez ainsi votre argent à disposition de la société de gestion et le rôle de cette dernière est d’assurer l’achat et la mise en location des biens immobiliers grâce au capital des investisseurs. Ainsi, vous bénéficiez des avantages de l’immobilier locatif sans avoir pour autant à vous occuper de la gestion du parc immobilier ! Le bon fonctionnement de la SCPI est assuré par plusieurs organismes :

• l’autorité des marchés financiers (AMF) ;
• le conseil de surveillance ;
• un expert financier ;
• l’assemblée des associés de la SCPI ;
• le commissaire aux comptes.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe trois formes de sociétés civiles de placement immobilier différentes : on parle de SCPI fiscale, de SCPI de rendement et de SCPI de plus-value. Premièrement, la SCPI fiscale est adressée aux investisseurs intéressés par les dispositifs défiscalisant. Vous pouvez en effet investir en SCPI pour bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu, avec un SCPI Malraux, Denormandie, déficit foncier ou encore une SCPI Pinel. 

Quant à la SCPI de rendement, son objectif principal est d’assurer la rentabilité de l’investissement, ce qui passe notamment par la diversification des biens acquis et surtout par la location aux professionnels : bureaux, résidences de services, murs de magasins… En moyenne, la rentabilité de ce type de sociétés civiles de placement immobilier est supérieure à 5 %.

Enfin, la SCPI de plus-value se concentre principalement sur le potentiel de revalorisation des immeubles composant le parc immobilier. Cela signifie que les investisseurs misant sur une SCPI de plus-value ont de fortes chances de voir le prix des biens augmenter entre le moment de leur achat et celui de leur revente. Toutefois, cet investissement a une particularité : il est impossible de percevoir des revenus durant la détention de vos parts dans cette SCPI.

SCPI : comment investir dans la pierre papier ?

Quels moyens pour un investissement en SCPI ?

Il existe plusieurs moyens pour investir dans une société civile de placement immobilier. Vous pouvez par exemple décider d’acheter vos parts de SCPI à crédit, via un prêt immobilier souscrit auprès d’une banque ou d’un autre organisme prêteur. Si vous choisissez cette possibilité, vous bénéficierez de l’effet de levier de votre crédit qui vous permettra d’assurer le remboursement de ce dernier avec un effort d’épargne réduit tout en percevant des revenus supplémentaires. De plus, le crédit immobilier vous permet d’acheter un plus grand nombre de parts et ainsi d’optimiser le rendement de votre placement !

Une autre manière de souscrire des parts dans une société civile de placement immobilier est d’acheter vos parts au comptant. Cette méthode est recommandée si vous désirez percevoir rapidement des revenus locatifs réguliers. Toutefois, il y a un délai de jouissance de 4 mois environ à respecter : c’est donc la période qu’il vous faudra patienter avant de commencer à obtenir des revenus grâce à votre investissement.

Vous pouvez également souscrire des parts en vous rapprochant de votre banque ou via une plateforme en ligne spécialisée dans l’investissement en SCPI. Enfin, le dernier moyen d’investir dans une société civile de placement immobilier est le démembrement. Vous avez en effet la possibilité d’acquérir des parts en nue-propriété si vous souhaitez bénéficier d’une exonération de l’IFI, qui est l’impôt sur la fortune immobilière.

Combien investir dans une SCPI ?

Le montant à investir dans une société civile de placement immobilier varie dans un premier temps en fonction du capital que vous souhaitez investir. La majorité des investisseurs s’accordent à dire qu’investir entre 15 et 20 % de son capital en SCPI est suffisant pour garantir la rentabilité de l’opération. Toutefois, il est recommandé de ne pas miser plus de 20 000 € dans une seule SCPI : passé cette somme, il est préférable de placer votre capital dans plusieurs SCPI pour limiter les risques de pertes !

Un autre point déterminant pour définir la somme à investir est le prix des parts de SCPI. En effet, le prix de la part varie d’une société à l’autre, pouvant aller de 200 € à un millier d’euros environ. C’est donc un critère qui a son importance lors de votre investissement, puisqu’il a un impact direct sur le nombre de parts que vous pourrez vous permettre d’acquérir dans la SCPI.