Qu’est-ce qu’une SCPI en démembrement et comment investir dans ce placement ?

Une SCPI en démembrement est une Société Civile de Placement Immobilier où la propriété des parts est scindée en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier perçoit les revenus locatifs (les dividendes), tandis que le nu-propriétaire détient le droit de propriété sur les parts. En revanche, il ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la SCPI en démembrement et les avantages d’opter pour cette forme d’investissement à travers notre article. 

Comprendre le principe du démembrement 

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier a le droit de jouir du bien, c’est-à-dire d’en percevoir les revenus (comme les loyers pour un bien immobilier) et d’utiliser le bien. Toutefois, il n’en est pas le propriétaire complet et ne peut pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire. On dit qu’il détient le fructus et l’usus. 

Le nu-propriétaire, de son côté, détient la propriété du bien, mais n’a pas le droit d’en percevoir les revenus ni de l’utiliser. Il dispose de l’abusus. À la fin de la période de démembrement (qui peut être à terme fixe ou jusqu’au décès de l’usufruitier en fonction du schéma choisi), il récupère la pleine propriété du bien sans avoir à débourser de frais supplémentaires.

SCPI en démembrement : qu’est-ce que c’est concrètement ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif permettant d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et perçoivent des revenus proportionnels à leur investissement.

Le démembrement de propriété appliqué aux SCPI consiste à diviser les droits de propriété sur les parts de SCPI en deux composantes : l’usufruit et la nue-propriété. Voici comment cela fonctionne concrètement :

• L’usufruitier détient le droit de percevoir les revenus générés par les parts de SCPI pendant la durée du démembrement. Cela signifie qu’il reçoit les dividendes versés par la SCPI.

• Le nu-propriétaire détient le droit de propriété sur les parts de SCPI, mais ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement. À la fin de la période de démembrement, il récupère la pleine propriété des parts, incluant le droit de percevoir les revenus futurs.

Ce montage est intéressant pour les investisseurs à long terme, souvent dans une optique de transmission de patrimoine ou de préparation de la retraite. 

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI en démembrement ? 

Investir dans une SCPI en démembrement présente plusieurs avantages notables, tant pour les investisseurs à court terme que pour ceux ayant une vision à long terme. 

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la période de démembrement, donc n’est pas imposé sur les revenus de la SCPI. Cela permet de réduire sa base imposable. Autre avantage, les parts détenues en nue-propriété ne sont pas soumises à l’IFI tant que le démembrement est en cours. Seul l’usufruitier doit déclarer la valeur de l’usufruit à l’IFI.

L’achat des parts en nue-propriété se fait à un prix inférieur à celui de la pleine propriété, permettant d’investir dans l’immobilier avec un capital initial plus faible. La décote, qui tend à compenser le fait que le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs durant la période de démembrement, peut aller jusqu’à 40 % du prix de la part en pleine propriété., voire plus dans certains cas, à vérifier avec la société de gestion ou votre conseiller financier.

Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires à payer. Le remembrement se réalise de manière automatique et sans frais. D’ailleurs, l’investisseur peut souvent choisir la durée de démembrement (généralement entre 5 et 20 ans) en fonction de ses objectifs financiers et patrimoniaux. Cela permet une grande flexibilité dans la gestion de son portefeuille.

Quelles sont les limites d’investir dans une SCPI en démembrement ? 

Investir dans une SCPI en démembrement comporte également des limites et des risques qu’il est important de bien comprendre avant de s’engager. Les parts de SCPI sont en général peu liquides, et le démembrement accentue cette difficulté. La revente des parts en nue-propriété peut être compliquée avant la fin de la période de démembrement.

Autre point important, la valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction du marché immobilier et des performances de la SCPI. En cas de baisse de valeur SCPI, les investisseurs peuvent subir une perte en capital, surtout s’ils doivent vendre avant la fin de la période de démembrement.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, ce qui peut représenter un inconvénient pour ceux qui ont besoin de liquidités à court terme. Or, le démembrement nécessite généralement un engagement à long terme (5 à 20 ans). 

Les investisseurs doivent être prêts à immobiliser leur capital sur cette durée. De la même manière, si l’investisseur fait le choix d’investir par le biais d’un crédit immobilier, il ne pourra pas compter sur les dividendes versés pour rembourser les mensualités de prêt.

Comment investir dans une SCPI en démembrement ? 

Avant d’investir dans une SCPI en démembrement, il est important de faire le point sur ses objectifs financiers : 

• Clarifiez pourquoi vous souhaitez investir dans une SCPI en démembrement. Cherchez-vous à réduire vos impôts, à préparer votre retraite, à transmettre votre patrimoine, ou à diversifier vos investissements ?

• Déterminez l’horizon de placement, généralement entre 5 et 20 ans, en fonction de vos besoins de liquidité et de vos objectifs à long terme.

Étudiez les différentes SCPI disponibles sur le marché. Comparez-les en matière de rendement, de type d’actifs immobiliers détenus, de répartition géographique et de gestion. Vérifiez la performance historique et la qualité de la gestion de la SCPI. 

Déterminez ensuite le montant que vous souhaitez investir. Puis souscrivez aux parts de SCPI via une société de gestion de SCPI ou une plateforme en ligne spécialisée. Vous signerez des documents de souscription précisant la répartition usufruit/nue-propriété et la durée du démembrement.

Suivez régulièrement la performance de votre investissement, notamment les rendements versés pour l’usufruitier et la valorisation des parts pour le nu-propriétaire. À la fin de la période de démembrement, vous récupérerez la pleine propriété des parts de SCPI et pourrez à votre tour percevoir les revenus générés (ou revendre vos parts selon votre stratégie). 

SCPI en démembrement : tout ce que vous devez savoir