SCPI : quel rendement espérer ?

La collecte brute des SCPI a atteint 7,7 milliards d’euros en 2023. Les Français restent encore très friands de ce placement immobilier. Et pour cause, il présente certains atouts. D’abord, la possibilité d’investir dans l’immobilier à partir d’un faible ticket d’entrée et sans les contraintes qui y sont généralement liées (gestion des biens, suivi des locataires, etc.). Ensuite, la rentabilité. En 2023, les SCPI ont offert un taux de rendement moyen de 4,52 %. Pour les meilleures d’entre elles, ce rendement a même atteint jusqu’à 7 %. Découvrez, à travers notre article, quel rendement espérer d’un investissement dans une SCPI. Comprenez également plus en détail comment fonctionne ce placement. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure de placement collectif en immobilier. Concrètement, la SCPI permet à des investisseurs d'acquérir des parts dans une société qui détient et gère un patrimoine immobilier diversifié. Ce patrimoine peut comprendre des biens immobiliers commerciaux (bureaux, commerces, hôtels, etc.), résidentiels ou encore des locaux industriels.

La SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs et utilise ces capitaux pour acheter, gérer et valoriser un portefeuille immobilier. En retour, les investisseurs reçoivent des parts de la SCPI en fonction de leur quote-part dans la société. Leur placement leur permet de bénéficier des revenus générés par les loyers des biens détenus et, éventuellement, des plus-values réalisées lors de la revente des biens.

Comment fonctionne la SCPI ?

Voici comment fonctionne une SCPI, et surtout, comment se déroule un investissement dans une société civile de placement immobilier. 

1. L'investisseur commence par sélectionner une SCPI en fonction de ses objectifs (rendement, diversification, type d'immobilier, etc.). Il existe, en effet, différents types de SCPI (de rendement, fiscale, de valorisation, etc.).

2. L'investisseur achète des parts de la SCPI. Chaque part représente une fraction du patrimoine immobilier géré par la SCPI. La souscription peut se faire directement auprès de la société de gestion ou par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine.

3. La SCPI collecte les fonds auprès de l'ensemble des investisseurs. Ces capitaux servent à financer l'achat de biens immobiliers. Ces biens sont choisis en fonction de critères de rentabilité, de localisation, de potentiel de valorisation, etc.

4. La société de gestion se charge de l'administration des biens : recherche de locataires, perception des loyers, entretien, rénovations éventuelles, etc. Elle s'occupe également de toutes les démarches administratives et juridiques.

5. Une fois les biens mis en location, les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, généralement de manière trimestrielle (et plus rarement, mensuelle ou semestrielle). Chaque investisseur reçoit une part proportionnelle à son investissement dans la SCPI. Notez que le versement de loyers n’est pas automatique et dépend des résultats de la SCPI.

6. Durant toute la période d’investissement, la société de gestion publie régulièrement des rapports sur la performance de la SCPI, les acquisitions et les ventes de biens, les résultats financiers, etc. Ces informations permettent aux investisseurs de suivre la gestion et la rentabilité de leur investissement.

SCPI : quel est le rendement de cet investissement ? 

Le rendement des SCPI varie en fonction de plusieurs facteurs : 

• Le type de SCPI. Les SCPI de rendement, qui investissent dans des biens immobiliers commerciaux et de bureaux, tendent à offrir des rendements plus élevés. Les SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel ou Malraux, peuvent offrir des avantages fiscaux, mais ont souvent des rendements bruts plus faibles.

• La qualité et la localisation des actifs immobiliers. Les SCPI bien diversifiées géographiquement et sectoriellement ont tendance à offrir des rendements plus stables.

• La gestion de la société de gestion, etc. La qualité de la gestion par la société de gestion influence directement les performances du patrimoine immobilier.

Le rendement des SCPI est exprimé en termes de TD (taux de distribution SCPI), qui correspond au ratio entre les dividendes versés et la valeur de marché des parts. En général, le rendement annuel des SCPI se situe entre 4% et 6%, bien que cela puisse varier. 

En 2023, par exemple,  les SCPI ont offert un taux de rendement moyen de 4,52 %. Pour les meilleures d’entre elles, ce rendement a même atteint jusqu’à 7 %. En 2022, les résultats étaient sensiblement les mêmes (4,53 % de TD moyen). 

Historiquement, les SCPI ont offert des rendements relativement stables par rapport à d'autres types d'investissements immobiliers. Cependant, il est important de suivre les performances annuelles pour évaluer la stabilité et la croissance des dividendes.

Quels sont les risques et les avantages d’investir dans une SPCI ?

Les avantages d’investir dans une SCPI 

Investir par le biais d’une SCPI comporte un certain nombre d’avantages notables. Les SCPI génèrent des revenus réguliers sous forme de dividendes issus des loyers perçus des biens immobiliers détenus par la SCPI. Cela permet aux investisseurs de bénéficier de revenus passifs sans avoir à gérer les biens eux-mêmes.

En parallèle, en investissant dans une SCPI, vous diversifiez votre portefeuille immobilier à travers différents types de biens (commerciaux, résidentiels, industriels) et différentes régions géographiques. Cette diversification réduit le risque global de l'investissement. Vous pouvez même accéder à de l’immobilier tertiaire. Ce secteur est souvent difficilement accessible en tant qu’investisseur individuel. 

L’accessibilité est un autre point fort du placement. Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier avec des montants relativement modestes par rapport à l'achat direct de biens immobiliers. Cela rend l'immobilier accessible à un plus grand nombre d'investisseurs. Il suffit souvent de quelques centaines voire milliers d’euros pour devenir associé. 

Autre point fort, la gestion des biens immobiliers est assurée par des professionnels spécialisés : recherche de locataires, perception des loyers, entretien des immeubles, etc. Cela libère l'investisseur des contraintes liées à la gestion immobilière. Enfin, historiquement, les SCPI offrent des rendements relativement stables, ce qui peut être attrayant pour les investisseurs à la recherche de revenus réguliers.

Les limites d’investir dans une société civile de placement immobilier

Malgré tous ces atouts, investir dans une société civile de placement immobilier n’est pas sans risque. Les parts de SCPI sont moins liquides que les actions cotées en bourse, par exemple. La revente des parts peut prendre du temps et dépend de la demande sur le marché secondaire. En période de crise, il peut être difficile de trouver un acheteur rapidement.

Les SCPI comportent divers frais (de souscription, de gestion, de cession) qui peuvent réduire le rendement net. Il est important de bien comprendre ces frais avant d'investir, et surtout, de se tourner vers les SCPI appliquant le moins de frais possible (par rapport aux services rendus). 

Si les biens immobiliers détenus par la SCPI ne trouvent pas de locataires ou si les locataires cessent de payer leurs loyers, les revenus distribués aux investisseurs peuvent diminuer (voire ne pas exister du tout). 

Autre point d’attention, la valeur des biens immobiliers et, par conséquent, des parts de SCPI peuvent fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier. En cas de baisse significative des prix de l'immobilier, la valeur des parts peut diminuer.

Enfin, les revenus issus des SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut affecter le rendement net de l'investisseur.

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