Tous les avantages de l’investissement en nue-propriété

Réaliser un investissement en nue-propriété confère au nu-propriétaire un certain nombre d’avantages (décote sur le prix du bien, absence d’imposition, etc.). Explications.

Il est fréquent de dire que réaliser un investissement en nue-propriété est l’une des solutions pour se créer un patrimoine immobilier sans contraintes. En effet, cet investissement immobilier confère un certain nombre d’avantages au nu-propriétaire. Ce dernier profite d’un prix décoté. Il n’a pas à régler les impôts locaux pour son bien démembré. Il n’intervient pas sur l’entretien du logement et n’a pas à superviser sa gestion locative. Le bien n’intègre pas son assiette taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. Découvrez, à travers le guide qui suit, tous les avantages de l’investissement en nue-propriété pour le nu-propriétaire.

Investissement en nue-propriété : rappel du fonctionnement de ce mécanisme

Le démembrement de propriété représente la séparation temporaire de deux droits de la propriété : la nue-propriété et l’usufruit.

Pour rappel, dans le cadre d’un achat immobilier traditionnel, l’investisseur dispose de la pleine propriété de son bien (nue-propriété et usufruit). Lorsqu’il opte pour l’achat en nue-propriété, à l’inverse, il bénéficie uniquement de la nue-propriété de son logement. L’usufruit est cédé à un tiers (souvent un bailleur institutionnel) durant une période qui s’étend en général sur 15 à 20 ans.

Durant toute la période de démembrement, l’usufruitier peut jouir du bien et en percevoir des loyers. Plus concrètement, il peut faire le choix de vivre dans le logement ou de le mettre en location. Le nu-propriétaire, de son côté, dispose du droit de disposer du bien dès la fin de la période de démembrement. Dès lors, il récupère son logement de manière automatique et sans frais .

Les 6 principaux avantages de l’investissement en nue-propriété pour le nu-propriétaire

Acquérir un bien de qualité à un prix décoté

Étant donné qu’il ne profite pas de la jouissance de son bien sur une période pouvant aller de 15 à 20 ans, le nu-propriétaire profite d’un prix décoté. La décote correspond à l’ensemble des revenus locatifs que l’investisseur aurait pu percevoir s’il avait été plein propriétaire. La réduction de prix à l’achat peut atteindre entre 30 % et 40 % du bien. L’application de cette décote est immédiate.

Ainsi, pour un appartement ayant une valeur de 200 000 € en pleine propriété et bénéficiant d’une décote de 40 %, le prix en nue-propriété s’élèvera à 120 000 €. Cette décote permet d’augmenter la rentabilité de l’investissement (en supposant que le marché immobilier reste constant durant toute la période de démembrement). Il s’agit également d’une solution pour se tourner vers des biens plus haut de gamme à moindre coût.

Jouir d’une fiscalité avantageuse (IFI et impôts locaux)

L’investissement en nue-propriété n’a aucun impact sur la fiscalité du nu-propriétaire durant toute la période de démembrement. Ainsi, c’est à l’usufruitier de régler l’ensemble des impôts locaux pour le bien démembré : taxe d’habitation et taxe foncière.

De la même manière, le bien n’intègre pas l’assiette taxable de l’investisseur au titre du paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’opération est donc fiscalement neutre pour le nu-propriétaire.

Bénéficier d’un bien correctement entretenu

Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire n’a aucuns frais à prévoir. Comme expliqué précédemment, le paiement des taxes ne lui incombe pas. En parallèle, il n’a pas non plus à s’occuper de l’entretien du bien. C’est à l’usufruitier lui-même de superviser l’entretien général du logement et de ses parties communes.

Au moment du remembrement de propriété, l’usufruitier réalise même une remise en état du bien avant de le transmettre au nu-propriétaire.

Investir partout en France

Il est possible d’investir en nue-propriété partout en France. L’investisseur peut donc orienter son placement en ciblant uniquement les villes les plus attractives. À titre d’exemple, il est possible d’investir en nue-propriété à :

Saint-Malo ;
Pléneuf-Val-André ;
Mougins ;
Bordeaux ;
Thonon-les-Bains ;
Fréjus ;
Courbevoie, etc.

Inter Invest, notamment, propose des programmes immobiliers en nue-propriété dans toutes les villes citées ci-dessus. Pour en savoir davantage à ce sujet, n’hésitez pas à consulter la page dédiée.

Opter pour un modèle d’investissement immobilier souple

L’investissement en nue-propriété est un modèle d’investissement immobilier souple. L’investisseur est libre de revendre son bien en nue-propriété à tout moment. Il n’existe aucune durée de détention minimale du bien.

Par ailleurs, le marché secondaire de la nue-propriété est très dynamique. La demande est souvent supérieure à l’offre. Les investisseurs sont nombreux à se tourner vers cette solution pour profiter de durées de démembrement plus courtes.

De la même manière, si l’investisseur fait le choix d’aller au terme de la période de démembrement, alors il peut, au bout de 15 ou 20 ans, profiter de son bien comme il l’entend. Il peut le louer pour profiter de revenus complémentaires, le vendre pour bénéficier d’un capital ou y habiter et ne pas avoir de charges de loyer à régler. Il s’agit, en ce sens, d’un placement patrimonial idéal pour préparer sa retraite en anticipant des revenus complémentaires futurs.

Être dispensé de la gestion locative du bien

Investir en nue-propriété signifie également être totalement exempté de la gestion locative du bien pendant toute la période de démembrement.

Si l’usufruitier prend la décision de mettre le bien en location, c’est à lui de gérer la recherche de locataires, la rédaction de l’annonce immobilière, le règlement des éventuels impayés, etc. Le nu-propriétaire, de son côté, n’intervient pas sur ce sujet durant les 15 à 20 premières années.

Les limites de l’investissement immobilier

Bien que l’investissement en nue-propriété affiche de nombreux atouts, le placement connaît aussi quelques limites. La principale étant qu’il est impossible pour le nu-propriétaire de jouir du bien et d’en percevoir des revenus durant toute la phase de démembrement. L’investissement en nue-propriété ne s’envisage donc pas comme un investissement immobilier traditionnel.
Dans le cas où l’investisseur souhaiterait contracter un crédit pour financer son acquisition dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers , il ne pourrait pas se baser sur la perception d’éventuels loyers pour rembourser totalement ou partiellement son emprunt. Il devra mobiliser son épargne et être en mesure de conserver cette approche durant 15 à 20 ans.

Investissement en nue-propriété : tout ce que vous devez savoir

Foire aux questions

Comment choisir un investissement en nue-propriété ?

Pour choisir un investissement en nue-propriété, il est essentiel de mener une analyse approfondie. Il convient de prendre en compte plusieurs facteurs tels que l’emplacement du bien, la durée de l’usufruit, les caractéristiques du logement lui-même, ainsi que les perspectives du marché immobilier local.

Quelles sont les obligations de l’investisseur en nue-propriété pendant la période d’usufruit ?

Le nu-propriétaire doit répondre à cette obligation :

laisser l’usufruitier jouir pleinement des lieux ;

Quelles sont les obligations de l’usufruitier pendant la période d’usufruit ?

Durant la période de démembrement, l’usufruit doit :

régler les taxes relatives au bien ;
entretenir le logement ;
veiller à sa bonne conservation ;
réaliser les réparations d’entretien nécessaires.

Est-il possible d’investir en nue-propriété avec un crédit immobilier ?

Oui, il est possible d’investir en nue-propriété par le biais d’un crédit immobilier. Cette solution permet, notamment, de profiter de l’effet de levier et de déduire les intérêts d'emprunt. En revanche, il est important de souligner que dans ce cas de figure, l’investisseur ne pourra pas rembourser son emprunt par le biais de versement de loyers. En revanche, il ne sera soumis à aucun aléa lié au défaut de paiement du loyer par les locataires en place.