SCPI : notre guide pour comprendre pourquoi et comment investir

Les SCPI sont une excellente alternative au placement immobilier locatif traditionnel. En effet, la pratique permet d’investir collectivement dans l’immobilier. Ce placement s’avère très accessible. Il est possible d’acheter des parts à partir de quelques centaines voire milliers d’euros. L’investissement réalisé, l’investisseur devient associé de la SCPI. Il peut alors bénéficier de revenus issus de la location des biens dont dispose la société de gestion. Cela étant, la pratique n’est pas sans risque (rendement incertain, possibles difficultés à revendre ses parts, etc.). Découvrez, à travers notre article, comment et pourquoi investir dans une SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d'investissement collectif qui permet à des particuliers d'investir dans l'immobilier sans avoir à acheter directement des biens immobiliers. 

Les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs pour acheter et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers (commerciaux, résidentiels, bureaux, etc.). En retour, les investisseurs reçoivent des parts de la SCPI et des revenus locatifs proportionnels à leur investissement. En effet, les biens immobiliers de la SCPI sont loués à des entreprises ou des particuliers. Les loyers perçus constituent ensuite les revenus de la SCPI.

Pourquoi investir dans une SCPI ? 

Diversification du portefeuille

Investir dans une SCPI peut offrir de nombreux avantages pour les investisseurs à la recherche de diversification et de revenus passifs. 

En effet, les SCPI investissent dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, entrepôts). Cette stratégie permet de réduire le risque lié à un secteur spécifique. 

Les SCPI peuvent investir dans des biens situés dans différentes régions et même à l'étranger, ce qui permet de diversifier géographiquement les investissements, et donc de mutualiser les risques.

Accès à l’immobilier avec un capital réduit

Contrairement à l'achat direct d'un bien immobilier qui nécessite un capital important, les SCPI permettent d'investir avec des montants plus modestes. Il est généralement possible d’acheter des parts à partir de quelques centaines d’euros. 

Par ailleurs, il est aussi envisageable d’emprunter pour acheter des parts de SCPI. L’achat à crédit peut augmenter le potentiel de rendement, notamment à travers l’effet de levier. 

Revenus réguliers potentiels

Les SCPI distribuent régulièrement (trimestriellement, semestriellement ou mensuellement) les revenus locatifs nets perçus, offrant une source de revenus passifs. Ces revenus sont issus des loyers des biens mis en location par la société de gestion. 

Ces revenus ne sont pas automatiques, mais ils sont souvent stables grâce notamment aux baux commerciaux longue durée et à la diversification des locataires qui permet de mutualiser les risques. 

Outre les revenus locatifs, la valeur des parts de SCPI peut augmenter avec le temps, en fonction de la valorisation des actifs immobiliers.

Gestion professionnelle des biens 

La gestion des biens immobiliers est assurée par des professionnels expérimentés, ce qui permet d'optimiser la rentabilité et de minimiser les risques. En parallèle, les investisseurs n'ont pas à se soucier des aspects opérationnels de la gestion immobilière (recherche de locataires, entretien, etc.).

Notez, à ce sujet, que les SCPI sont régulées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), ce qui garantit un certain niveau de transparence et de protection pour les investisseurs.

Flexibilité de l’investissement 

Il existe différents types de SCPI (de rendement, fiscales, de plus-value) ce qui permet à l’investisseur de choisir une stratégie d'investissement en fonction de ses objectifs ( obtenir des revenus, défiscaliser, valoriser son capital, etc.).

Par ailleurs, bien que la liquidité soit moins élevée que pour les actions cotées, il est possible de vendre des parts sur le marché secondaire, offrant ainsi une certaine flexibilité aux associés souhaitant revendre leurs parts plus tôt que prévu. 

Comment investir par le biais d’une société civile de placement immobilier ? 

1. Choisir la SCPI dans laquelle investir 

Avant de pouvoir acheter des parts de SCPI, il convient de choisir la SCPI dans laquelle investir. Il existe, en effet, différents types de SCPI, chacune ayant des caractéristiques bien spécifiques. 

• Les SCPI de rendement investissent principalement dans des biens immobiliers commerciaux pour générer des revenus locatifs réguliers.

• Les SCPI fiscales visent à offrir des avantages fiscaux (Pinel, Malraux, Déficit foncier) en investissant dans des biens nécessitant des travaux ou situés dans des zones spécifiques.

• Les SCPI de valorisation sont localisées sur l’appréciation du capital. Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers susceptibles de prendre de la valeur.

Il est important de choisir la bonne SCPI en fonction de vos objectifs financiers : générer des revenus, défiscaliser, etc. 

2. Étudier les performances et les caractéristiques des SCPI 

Ce premier tri réalisé, il faut maintenant comparer les SCPI pour sélectionner la meilleure selon vos critères. Pour ce faire, notez ces indicateurs de performance clés : 

• Le taux de distribution, qui mesure la rentabilité de la SCPI. 

• Le Taux d’Occupation Financier (TOF) qui indique le pourcentage de loyers effectivement perçus par la société de gestion par rapport aux loyers potentiellement générés. 

Examinez également la qualité et la diversité du portefeuille immobilier de la SCPI. Enfin, prenez en compte les frais de souscription et de gestion qui peuvent impacter votre rentabilité. 

3. Acheter les parts de SCPI 

L’investissement en SCPI peut se faire avec des montants relativement faibles comparés à l’achat direct de biens immobiliers. Décidez du montant que vous souhaitez investir en fonction de vos objectifs financiers et de votre capacité d’épargne. Puis il ne vous restera plus qu’à acheter des parts de SCPI. Vous pouvez procéder de différentes manières et réaliser votre investissement : 

• Au comptant, avec vos fonds propres. 

• À crédit, par le biais d’un prêt immobilier. Cette option permet de bénéficier de l’effet de levier qui peut maximiser le rendement du placement. 

• En démembrement. L'achat de la nue-propriété ou de l’usufruit des parts peut vous permettre de bénéficier de certains avantages fiscaux, voire de maximiser votre rendement selon le besoin.

En ce qui concerne la souscription, elle peut se faire par le biais de divers canaux. Vous pouvez souscrire à des parts de SCPI :

• Par le biais de votre banque ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. 

• Directement auprès des sociétés de gestion qui proposent des SCPI. 

• À travers des plateformes en ligne qui permettent de souscrire à des parts de SCPI de manière simplifiée. 

4. Suivre la gestion et les performances 

Après votre investissement, n’oubliez pas de suivre la performance de votre placement. Consultez les rapports trimestriels et annuels publiés par la société de gestion pour avoir un meilleur aperçu de ses résultats. Participez aux assemblées générales pour rester informé et voter sur les décisions importantes. 

Quels sont les risques d’investir dans une SCPI ? 

Investir par le biais d’une SCPI peut être intéressant sur de nombreux points. En revanche, la pratique connaît certaines limites : 

• Les variations des prix de l'immobilier peuvent affecter la valeur des biens détenus par la SCPI et, par conséquent, la valeur des parts de la SCPI.

• Si les biens immobiliers détenus par la SCPI ne trouvent pas de locataires ou si les locataires existants ne paient pas leur loyer, les revenus distribués aux investisseurs peuvent diminuer.

• Les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que les actions cotées en bourse. Il peut être difficile de les revendre rapidement, surtout en période de faible demande.

• La performance de la SCPI dépend largement de la compétence de la société de gestion. Une mauvaise gestion des biens immobiliers peut entraîner une baisse des revenus locatifs et de la valeur des actifs.

• Les SCPI impliquent des frais de gestion, de souscription et éventuellement de cession qui peuvent réduire le rendement net pour l'investisseur.

• Si les locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI rencontrent des difficultés financières, cela peut affecter leur capacité à payer le loyer, impactant ainsi les revenus de la SCPI.

Investir dans une SCPI : tout ce que vous devez savoir