La nue-propriété pour les expatriés : les avantages de la pratique

La nue-propriété : bref rappel du fonctionnement de ce mécanisme 

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de faire un bref rappel sur ce qu’est la nue-propriété. Lors d’un achat immobilier traditionnel, l’acquéreur dispose de la pleine propriété du bien. Lors d’un achat en démembrement, cette pleine propriété est divisée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. 

L’usufruitier dispose de l’usus et du fructus. Il peut occuper le bien librement ou le mettre en location et jouir des revenus associés. Le nu-propriétaire, de son côté, profite de l’abusus. Autrement dit, il dispose des murs, mais pas de la jouissance du bien. Le démembrement de propriété. Dans le cadre d’un démembrement temporaire, la fin de l’usufruit est contractuellement fixée. Dans un cas comme dans l’autre, au décès de l’usufruitier ou au terme du contrat (qui varie entre 10 et 20 ans), le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien. Il peut alors en disposer comme il le souhaite (l’occuper, le vendre, le louer).

Les avantages de la nue-propriété pour les expatriés 

L’investissement en nue-propriété est un placement qui peut répondre aux problématiques rencontrées par les expatriés (éloignement géographique, difficulté à communiquer à cause du décalage horaire, etc.). Et pour cause ! La pratique n’impose aucun souci de gestion du bien ni de gestion des éventuels locataires. Le logement est entretenu par l’usufruitier sans que le nu-propriétaire ait besoin d’intervenir. Enfin, le placement n’impacte en aucun cas l’imposition du nu-propriétaire expatrié. 

Le nu-propriétaire expatrié dispose d’un bien correctement entretenu

Lorsqu’un expatrié décide d’acheter un bien en nue-propriété, il en devient le nu-propriétaire et concède l’usufruit du logement à un tiers. Dans ce cas de figure, l’usufruitier dispose du droit de jouir du bien (en l’habitant ou en le louant, notamment). 

Toutefois, en contrepartie, il doit assurer la conservation du logement. Plus concrètement, c’est à l’usufruitier d’assurer la préservation de l’habitation (entretien, menues réparations, travaux légers, etc.). Le nu-propriétaire n’a pas à intervenir et peut profiter d’un quotidien paisible dans le pays dans lequel il vit. 

Il est également assuré de retrouver un bien en parfait état. En effet, l’usufruitier a pour obligation de rendre le logement exactement comme il l’a reçu au moment du remembrement de propriété. Il doit ainsi s’acquitter des éventuels travaux de remise en état à réaliser si cela s’avère nécessaire.

Le nu-propriétaire expatrié ne s'occupe pas de son bien pendant toute la durée de démembrement

Comme expliqué précédemment, durant toute la période de démembrement de propriété, les travaux d’entretien du bien (parties communes et privatives) sont entièrement à la charge de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire expatrié n’a aucun impôt supplémentaire à payer 

En tant que nu-propriétaire, l’investisseur expatrié n’a pas à s’acquitter du paiement des impôts locaux. C’est à l’usufruitier de régler les frais relatifs à la taxe foncière et à la taxe d’habitation dans le cas où il ne louerait pas le bien. Le cas échéant, c’est au locataire en place de régler cette charge.

Par ailleurs, le bien démembré n’intègre pas le patrimoine immobilier taxable au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) du nu-propriétaire, mais bien de celui de l’usufruitier s’il en est assujetti. De la même manière, il n’a pas de revenus fonciers à déclarer puisque ce n’est pas lui qui les perçoit. 

Enfin, si le nu-propriétaire souhaite transmettre son bien en nue-propriété à un héritier, il bénéficie d’une fiscalité allégée avec des droits de donation réduits. Ces derniers sont calculés uniquement sur la valeur du bien en nue-propriété (et non pas la valeur du bien en pleine propriété). 

Le nu-propriétaire expatrié n’a aucune gestion locative à prévoir 

Étant donné qu’il dispose de l’usus et du fructus, l’usufruitier peut également prendre la décision de mettre le bien en location et d’en percevoir les fruits. Dans ce cas de figure, c’est également lui qui prend en charge toute la gestion locative du bien :

• rédaction de l’annonce immobilière ;

• organisation des visites ;

• recherche de locataires ;

• recouvrement des loyers impayés, etc.

Là encore, le nu-propriétaire est exempt de toutes ces missions. Il s’épargne également tous risques et aléas locatifs qui vont de pair avec la mise en location d’un bien.

Le nu-propriétaire expatrié peut acquérir un bien à moindre coût et en profiter pleinement au moment du remembrement de propriété 

Autre atout et non des moindres, investir en nue-propriété en tant qu’expatrié permet de bénéficier d’une baisse de prix non négligeable. Il s’agit d’une solution efficace pour acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur de marché. En règle générale, la décote sur le prix du bien varie entre 30 % et 40 % des tarifs initiaux. 

Cette décote est applicable à l’achat, mais est surtout profitable lors de la revente du bien. En effet, dans le cas où le nu-propriétaire souhaiterait revendre le logement au moment du remembrement de propriétaire, il peut profiter d’une plus-value conséquente. Le bien sera vendu au prix du marché alors même qu’il a été acquis à un tarif inférieur. 

Investir en nue-propriété en tant qu’expatrié : les inconvénients 

Malgré tous les atouts de la pratique, investir en nue-propriété lorsque l’on est expatrié compte un principal inconvénient : le nu-propriétaire est dans l’impossibilité de percevoir des loyers. 

Ce placement ne s’envisage donc pas comme un investissement immobilier traditionnel. Et pour cause. Si le nu-propriétaire réalise un crédit immobilier pour financer son acquisition, il ne peut pas compter sur les éventuels revenus locatifs qui peuvent découler du bien pour rembourser ses mensualités. 

De la même manière, en cas de difficulté, le nu-propriétaire peut vendre à tout moment sa nu propriété  et ceux même pendant la durée du démembrement.