Pinel ou nue-propriété : que choisir ?

Pinel ou nue-propriété : comprendre le fonctionnement de ces deux dispositifs 

Qu’est-ce que la nue-propriété ? 

Nue-propriété : acheter un bien en démembrement de propriété

Investir en nue-propriété signifie acquérir un bien qui a fait l’objet d’un démembrement de propriété. Ainsi, un investisseur qui opte pour le dispositif Pinel pour réaliser son investissement acquiert un bien en pleine propriété. Il dispose à la fois de l’usufruit et de la nue-propriété du bien avec l’usus, le fructus et l’abusus.

À contrario, celui qui opte pour la nue-propriété ne dispose que de la nue-propriété du bien. Dans ce cas de figure, la pleine propriété du logement est divisée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’usufruitier jouit de l’usus et du fructus. Il peut prendre la décision d’habiter dans le logement ou de le louer et de bénéficier des revenus locatifs inhérents. Le nu-propriétaire, de son côté, profite de l’abusus. Il dispose des murs, mais pas de la jouissance du bien qu’il a acquis.  

En règle générale, le démembrement de propriété est valable pour une durée qui varie entre 15 et 20 ans. À l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère son logement en pleine propriété de manière automatique et sans frais. 

Les avantages de la nue-propriété pour le nu-propriétaire

Investir en nue-propriété offre certains atouts au nu-propriétaire. En l’occurrence, ce dernier bénéficie d’un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. Étant donné qu’il ne bénéficie pas de l’usufruit dans l’immédiat, et qu’il ne peut donc pas recevoir de revenus locatifs pour son investissement, une décote est appliquée sur le prix du bien. Cette décote varie généralement entre 30 et 40 %. Cette réduction lui permet d’acquérir un bien à moindre coût ou de se tourner vers des biens haut de gamme sans pour autant impacter son budget. 

De la même manière, durant toute la période de démembrement, l’entretien du bien reste à la charge de l’usufruitier.

Autre atout et non des moindres, investir en nue-propriété s’accompagne d’une fiscalité allégée. Durant toute la période de démembrement, le paiement des impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière) reste à la charge de l’usufruitier. De la même manière, le bien n’intègre pas le patrimoine immobilier du nu-propriétaire dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Enfin, en cas de transmission, le nu-propriétaire ne règle les droits de donation ou de succession que sur la valeur de la nue-propriété.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ? 

Le dispositif Pinel pour investir dans l’immobilier locatif 

Le dispositif Pinel accorde une réduction d’impôt sur le revenu à l’investisseur qui décide de réaliser un investissement immobilier locatif. Pour ce faire, il doit se tourner vers un logement neuf destiné à la location. Ce dernier doit respecter certaines conditions :

• le bien doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif (le dispositif Pinel n’est pas valable pour les maisons individuelles) ;

• le locataire en place doit respecter un plafond de revenus ;

• l’investisseur doit fixer un montant de loyer qui respecte les plafonnements en vigueur ;

• le bien doit jouir d’un niveau global de performance énergétique minimale ;

• il doit se trouver dans une zone éligible (zones A, A bis et B1) ;

• il doit être mis en location nue sur une période de 6,9 ou 12 ans.

Le dispositif Pinel et son avantage fiscal 

Si l’ensemble des conditions sont respectées, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt. Son montant varie selon la durée initiale de location et selon le montant de l’investissement. D’une manière générale, la réduction d’impôts est valable pour toute la durée d’engagement de la location. Elle est accordée dans la limite d’un plafond global de 300 000 €.

Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022, la réduction d’impôts atteint :

• 12 % du prix d’achat du bien pour une location sur 6 ans ;

• 18 % du prix d’achat du bien pour une location sur 9 ans ;

• 21 % du prix d’achat du bien pour une location sur 12 ans. 

Pour 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôts ont été revus à la baisse. Ils atteignent :

• 10,5 % pour une location sur 6 ans en 2023 et 9 % en 2024 ;

• 15 % pour une location sur 9 ans en 2023 et 12 % en 2024 ;

• 17,5 % pour une location sur 12 ans en 2023 contre 14 % en 2024.

Notez, en revanche, que la dégressivité ne concerne pas les logements qui respectent les nouveaux critères du Pinel +.

Pinel vs nue-propriété : tableau récapitulatif 

Voici un récapitulatif général des caractéristiques de la loi Pinel et de la nue-propriété.

Pinel ou nue-propriété : comment faire un choix ? 

L’investissement Pinel et l’investissement en nue-propriété comportent tous deux des avantages et des inconvénients. De la même manière, ils ne s’adressent pas aux mêmes profils d’investisseurs. 

Un investisseur qui ne souhaite pas s’impliquer dans la gestion locative de son bien et qui ne préfère pas subir les aléas de la location aurait tout intérêt à se tourner vers la nue-propriété. Celui qui dispose d’un budget limité peut également opter pour ce placement afin de bénéficier de la décote offerte. 

À l’inverse, un investisseur qui dispose du temps et des compétences nécessaires pour superviser la gestion locative de son bien pourrait tout à fait miser sur l’investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel. En revanche, dans ce cas de figure, il ne bénéficie d’aucune décote sur le prix du bien. Toutefois, il peut profiter des loyers générés pour rembourser totalement ou partiellement son crédit immobilier.