Qu’est-ce que le marché secondaire en nue-propriété ?

La nue-propriété, qu’est-ce que c’est ? 

Définition de la nue-propriété 

Pour définir la nue-propriété, il faut prendre le temps de comprendre le concept du démembrement de propriété. Une personne qui souhaite acquérir un logement seul dispose de la pleine propriété du bien. Toutefois, dans certains cas, la pleine propriété d’un logement peut être divisée entre deux personnes avec :

• l’usufruitier, d’un côté ;

• le nu-propriétaire, de l’autre. 

L’usufruitier dispose alors de l’usus et du fructus. Autrement dit, il peut disposer du bien et y vivre. S’il le souhaite, il peut également le mettre à la location et en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire, de son côté, dispose du bien. Il ne peut ni l’occuper ni le louer durant la période de démembrement. En revanche, à l’issue de la période de démembrement, il peut retrouver la pleine propriété du logement et peut en faire ce qu’il souhaite (y vivre, le louer, le vendre, etc.).

Fonctionnement de la nue-propriété

Concrètement, une personne qui réalise un achat en nue-propriété concède l’usufruit du bien à une tierce personne. La durée du démembrement est généralement viagère dans le cadre familial. Ainsi, le parent conserve l’usufruit de son bien et en cède la nue-propriété à son enfant. Durant la période de démembrement, le parent conserve le droit de jouissance du logement et peut librement l’occuper. À son décès, l’enfant récupère la pleine propriété du bien dans des conditions fiscales souvent avantageuses. 

Lorsque l’acquisition en nue-propriété ne se réalise pas dans le cadre familial, alors la durée du démembrement peut être contractuellement fixée. L’usufruit est, dans ce cas, cédé pour une période limitée qui s’étale jusqu’à 20 ou 30 ans. Une fois ce délai achevé, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut y vivre, le louer ou le vendre. Notez que la période de démembrement s’interrompt également en cas de décès de l’usufruitier.

Droits et obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier

Comme expliqué précédemment, le nu-propriétaire dispose du bien. Cependant, il ne peut pas vendre la pleine propriété du bien sans l’accord de l’usufruitier. Il ne peut pas occuper l’immeuble ni le louer, mais doit permettre à l’usufruitier d’utiliser paisiblement les lieux.

L’usufruitier, de son côté, peut librement utiliser le bien ou le louer. Il peut également voter à l’occasion des assemblées de copropriété. En contrepartie, il doit s’engager à jouir raisonnablement de l’habitation, à l’entretenir et à régler les différents impôts locaux.

Les avantages et les inconvénients de devenir nu-propriétaire

Devenir nu-propriétaire : quels avantages ? 

Devenir nu-propriétaire présente certains atouts. En l’occurrence, il est possible d’acquérir des biens à moindre coût puisque ce type d’investissement s’accompagne généralement d’une décote de 30 % minimum par rapport à la valeur de marché. Cette décote tend à compenser le fait que le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif durant la période de démembrement. Le placement est donc accessible malgré un budget restreint. Autrement, il est possible de se tourner vers des biens haut de gamme. 

En parallèle, il est possible de se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables. En effet, durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à régler la taxe foncière pour le bien. Étant donné que c’est l’usufruit qui profite du bien et des éventuels revenus, c’est à lui qu’incombe le paiement des divers impôts locaux. La règle est la même concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le bien intègre l’assiette taxable de l’usufruitier. S’il en est assujetti, il devra donc payer l’IFI pour ce logement. 

Enfin, le nu-propriétaire n’a pas non plus à gérer l’entretien du bien (parties communes et privatives) ni sa gestion locative (recherche de locataires, gestion des loyers impayés, vacances locatives, etc.) qui dépendent de l’usufruitier.

Devenir nu-propriétaire : quels inconvénients ?

Le principal inconvénient de l’investissement en nue-propriété est l’impossibilité pour le nu-propriétaire de percevoir des loyers durant toute la période de démembrement. Cela signifie que son placement ne lui rapporte rien dans un premier temps. Cette absence de revenu peut également rendre l’obtention d’un prêt immobilier plus compliqué. Ce dernier peut même être catégoriquement refusé. Auquel cas, l’investisseur devra mobiliser ses fonds propres pour réaliser son acquisition et il ne pourra pas profiter de l’effet de levier.

De la même manière, le nu-propriétaire ne peut pas profiter de son bien durant la période de démembrement. Il ne peut donc pas y vivre, ni le louer, ni le vendre (sauf s’il obtient l’accord de l’usufruitier). 

La fiscalité du démembrement de propriété 

La fiscalité du démembrement de propriété est plutôt avantageuse pour le nu-propriétaire. En effet, ce dernier se déleste totalement des impôts locaux qui sont directement gérés par l’usufruitier. En effet, étant donné que c’est l’usufruit qui occupe le bien ou qui en perçoit les revenus, c’est à lui que revient le paiement de ces diverses taxes.

De la même manière, le bien démembré n’entre pas dans l’assiette taxable du nu-propriétaire dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière (sauf exception). Dans le cas où l’usufruitier en serait redevable, c’est à lui de déclarer le bien démembré sur lequel il sera imposé au titre de l’IFI.

Concrètement, ces différentes taxes (taxe d’habitation, taxe foncière, IFI) ne concernent le nu-propriétaire qu’à partir du moment où il retrouve la pleine propriété du bien. 

Notez, par ailleurs, que la donation en démembrement de propriété bénéficie également d’un régime fiscal favorable. En effet, les droits de donation sont réduits. Ils sont calculés selon la valeur du bien en nue-propriété uniquement. Plus la donation se réalise tôt, plus cette valeur est faible. Enfin, lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du logement sans avoir de frais supplémentaires à régler.

Marché secondaire en nue-propriété : de quoi parle-t-on ?

En matière d’immobilier, les investisseurs ont deux options : acquérir des biens sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Dans ce dernier cas, ils achètent des biens existants, d’occasion (contrairement au marché du neuf ou en VEFA dans le cas du marché primaire). 

Le marché secondaire s’apparente, en quelque sorte, à de la seconde main. Pour autant, il reste supervisé par des autorités de contrôle qui assurent sa surveillance afin de garantir la transparence des transactions. Il existe deux principaux types de marchés secondaires :

• le marché secondaire organisé (ou réglementé) ;

• le marché secondaire de gré à gré.

Le marché secondaire organisé est un lieu d’échange où les négociations respectent un certain nombre de règles (condition d’accès au marché, organisation des transactions, etc.). Le marché secondaire réglementé est souvent géré par une entreprise de marché qui assure les rencontres entre acheteurs et vendeurs et réalise des contrôles régulièrement. 

Le marché de gré à gré, de son côté, offre la possibilité aux acheteurs et aux vendeurs d’être directement mis en relation, soit par leur propre initiative, soit par l’intermédiaire d’un tiers (banque, courtier, etc.). Sur le marché de gré à gré, les deux parties négocient ensemble des conditions et des termes de la transaction à venir. Le marché secondaire de gré à gré est généralement plus souple que le marché secondaire réglementé.

Il est possible de vendre un bien en nue-propriété sur un marché secondaire à tout moment. En effet, aucune règle n’impose ou n’interdit un nu-propriétaire de revendre la nue-propriété de son bien. Contrairement à d’autres dispositifs immobiliers (loi Pinel, loi Malraux, etc.), l’investissement en nue-propriété offre une grande souplesse et il n’existe aucune durée minimale de détention requise. 

Concrètement, cela signifie qu’il est aussi possible pour un acquéreur d’investir en nue-propriétaire sur le marché secondaire. Cette option présente des avantages ainsi que certaines limites. 

Pour quelles raisons acheter en nue-propriété sur le marché secondaire ?

Pour profiter d’un marché dynamique 

Le marché secondaire en nue-propriété est particulièrement dynamique. En effet, sur le marché secondaire, la demande en matière de revente en démembrement est supérieure à l’offre. S’il est vrai que peu de nus-propriétaires procèdent à la revente de leur bien sur le marché secondaire, de nombreux acquéreurs potentiels seraient prêts à réaliser une telle acquisition afin de bénéficier de durée de démembrement plus courte tout en profitant des avantages patrimoniaux et fiscaux sur toute la fin de période de démembrement.

Pour disposer de biens de qualité 

Les biens en nue-propriété mis en vente sur le marché secondaire sont généralement de bonne qualité. Dans la grande majorité des cas, ils ont également très bien été entretenus. Les nouveaux investisseurs qui se tournent vers le marché secondaire en nue-propriété peuvent ainsi acquérir des biens rares et en très bon état. 

Pour bénéficier d’une période de démembrement réduite 

Acquérir un bien en nue-propriété sur le marché secondaire permet de profiter d’une période de démembrement réduite allant généralement de 5 à 15 ans. En effet, dans ce cas, l’investisseur reprend une période de démembrement en cours. Dès lors, il peut récupérer la pleine propriété du bien plus tôt. Ils peuvent ainsi plus rapidement :

• bénéficier de revenus s’ils mettent à leur tout le bien en location ;

• vendre le logement et profiter de potentielles plus-values ;

• utiliser le logement pour y vivre, etc.