Nue-propriété : quel impact sur la fiscalité ?

D’un point de vue fiscal, investir en nue-propriété peut s’avérer intéressant pour le nu-propriétaire. Et pour cause, il n’aura quasiment aucun impôt à payer concernant son bien démembré. En effet, la fiscalité de la nue-propriété est un peu différente de celle de la pleine propriété, car il y a une distinction entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Les impôts locaux, l’impôt sur la fortune immobilière tout comme les impôts sur les revenus fonciers sont dus par l’usufruitier. Nue-propriété, quel impact sur la fiscalité ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l’imposition en matière de démembrement de propriété à travers l’article suivant. 

Nue-propriété : une fiscalité différente de la pleine propriété

La nue-propriété et l’usufruit sont deux droits distincts attachés à la propriété d’un bien. Le nu-propriétaire détient la propriété du bien lui-même, mais il ne peut pas en jouir (par exemple, il ne peut pas l’habiter ni le louer). L’usufruitier, quant à lui, a le droit de jouir du bien (par exemple, de l’habiter ou de le louer), sans pour autant en devenir le propriétaire.

Il existe une réelle distinction entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. De fait, le paiement des impôts répond à des règles bien spécifiques. Globalement, l’opération est fiscalement neutre pour le nu-propriétaire. Étant donné que l’usufruitier profite de l’usage du bien, c’est à lui que revient le paiement de la grande majorité des taxes. 

Nue-propriété : que paie réellement le nu-propriétaire ?

L’usufruitier paie les impôts locaux 

Dans le cadre de la nue-propriété, l’usufruitier est chargé de s’acquitter des impôts locaux liés au bien immobilier en question. Parmi les impôts locaux les plus courants figurent la taxe d’habitation et la taxe foncière.

La taxe d’habitation est un impôt local basé sur la résidence au 1er janvier de chaque année. L’usufruitier est considéré comme l’occupant légal du bien. C’est donc à lui qu’incombe la responsabilité du paiement de la taxe d’habitation. Cette taxe est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et peut varier en fonction de la localisation du bien.

De manière similaire, la taxe foncière est également à la charge de l’usufruitier en raison de son droit à la jouissance du bien. La règle est la même concernant la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM). 

L’usufruitier paie l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt qui concerne la détention de biens immobiliers. Il a été instauré pour remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 2018.

Dans le cadre de la nue-propriété, la responsabilité du paiement de l’IFI incombe également à l’usufruitier. Concrètement, cela signifie que c’est à l’usufruitier, qui bénéficie du droit de jouissance et de perception des revenus générés par le bien, de déclarer la valeur totale du bien dans sa déclaration d’IFI. Le nu-propriétaire n’a pas à inclure la valeur de la nue-propriété dans sa propre déclaration d’IFI.

En revanche, l’usufruitier n’y sera assujetti que si son patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million d’euros. Si tel est le cal, le montant de l’impôt sera calculé selon un barème progressif avec un taux de :

• 0 % jusqu’à 800 000 € ;

• 0,5 % entre 800 000 € et 1 300 000 € ;

• 0,7 % entre 1 300 000 € et 2 570 000 € ;

• 1 % entre 2 570 000 € et 5 000 000 € ;

• 1,25 % entre 5 000 000 € et 10 000 000 € ;

• 1,5 % au-delà.

L’usufruitier paie les impôts sur les revenus fonciers 

Outre la taxe d’habitation, la taxe foncière, et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’usufruitier est également responsable du paiement des impôts sur les revenus fonciers générés par le bien immobilier. 

L’usufruitier a le droit de percevoir les loyers ou des revenus issus de la location du bien démembré. C’est donc à lui qu’incombent la déclaration de ces revenus et le paiement des impôts correspondants.

Les revenus fonciers déclarés par l’usufruitier sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux progressif en vigueur. L’usufruitier doit ainsi payer un impôt sur les revenus fonciers en fonction de son taux d’imposition personnel après application de divers abattements (ou déduction des frais réels le cas échéant).

Quid de la plus-value immobilière ? 

Si le nu-propriétaire décide de revendre son bien une fois la période de démembrement passée et qu’il enregistre une plus-value, alors il sera imposé sur les gains générés (sauf si le bien constitue sa résidence principale au moment de la cession). Pour rappel, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Cela étant, l’administration fiscale appliquera différents abattements pour durée de détention du bien afin de réaliser le calcul de l’impôt à payer. 

Nue-propriété : quel est l’impact réel sur la fiscalité du nu-propriétaire ? 

Investir en nue-propriété peut se révéler être une stratégie judicieuse sur le plan fiscal pour de nombreux investisseurs immobiliers. L’impact réel sur la fiscalité du nu-propriétaire est finalement quasiment nul, car de nombreuses obligations fiscales sont supportées par l’usufruitier. Cela laisse au nu-propriétaire une plus grande part des avantages financiers de l’investissement immobilier.

Cela peut constituer un atout majeur pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier tout en optimisant leur situation fiscale.

Notez, par ailleurs, qu’outre ses atouts, l’investissement en nue-propriété peut permettre à l’investisseur : 

• de bénéficier d’un prix décoté (jusqu’à -40 %) ;

• de jouir d’un bien correctement entretenu par l’usufruitier ;

• de ne pas avoir à gérer sa gestion locative (également supervisée par l’usufruitier). 

Tout cela sur une période pouvant aller de 15 à 20 ans.

Nue-propriété, quel impact sur la fiscalité : tout ce que vous devez savoir