Qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier gère la gestion locative d’un bien démembré ?

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, où la pleine propriété d’un bien est divisée entre la nue-propriété et l’usufruit, la gestion locative soulève certaines questions. Dans ce cas, qui, du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, est chargé de la gestion locative d’un bien démembré ? Trouver des réponses à cette interrogation est essentiel pour bien comprendre les responsabilités et les droits de chaque partie. Notre article vous délivre quelques éléments de réponse. 

Rappel sur le fonctionnement du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une division des droits de propriété entre deux parties : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce mécanisme permet de répartir les différents droits associés à la propriété d’un bien immobilier ou d’un autre type de bien (des parts de SCPI, par exemple).

Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, c’est-à-dire le droit de vendre, de donner ou de léguer le bien. Cependant, il ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus (comme les loyers).

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus), mais il n’en est pas propriétaire. L’usufruitier doit entretenir le bien et en supporter les charges liées à son usage (par exemple, les charges locatives ou les réparations courantes).

Qui s’occupe de la gestion locative du bien démembré ? 

Dans le cadre d’un bien immobilier démembré, la gestion locative incombe à l’usufruitier. L’usufruitier a le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus, ce qui inclut la gestion de la location si le bien est loué. C’est donc à lui de : 

• Publier des annonces pour trouver des locataires.

• Organiser et réaliser les visites du bien.

• Sélectionner les locataires en fonction de leur solvabilité.

• Rédiger et signer les contrats de location avec les locataires.

• Mettre à jour les contrats en cas de renouvellement ou de modification des conditions de location.

• Percevoir les loyers mensuels.

• Gérer les éventuels impayés et relancer les locataires en défaut de paiement.

• Réaliser les réparations courantes et l’entretien du bien pour le maintenir en bon état.

• Assurer les travaux de maintenance nécessaires (plomberie, électricité, etc.).

• Payer les charges locatives et les taxes associées au bien (taxe foncière, charges de copropriété, etc.).

• Récupérer les charges locatives auprès des locataires le cas échéant.

• Répondre aux demandes et questions des locataires.

• Gérer les problèmes ou litiges éventuels.

• Souscrire et gérer les assurances nécessaires pour couvrir les risques locatifs et de responsabilité civile.

Dans certains cas, les parties peuvent convenir par écrit que certaines responsabilités de gestion soient partagées ou déléguées au nu-propriétaire ou à un tiers (par exemple, une agence immobilière).

En ce qui concerne les travaux de grosses réparations, dits « travaux de structure » (par exemple, réfection de la toiture, réfection des murs porteurs), ils sont en principe à la charge du nu-propriétaire selon l’article 605 du Code civil. Cependant, des accords spécifiques peuvent être pris entre les parties. En l’occurrence, chez Inter Invest, la convention d’usufruit précise que les grosses réparations incombent également à l’usufruitier.

Démembrement d’un bien : quelles conséquences pour le locataire ? 

Lorsqu’un bien immobilier est démembré, le locataire est confronté à une situation où la propriété est divisée entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Cette situation a certaines conséquences pour le locataire, bien que ses droits et obligations principaux restent en grande partie inchangés.

En l’occurrence, le locataire signe son contrat de location avec l’usufruitier, qui est considéré comme le bailleur. Le nu-propriétaire n’est pas directement impliqué dans la relation contractuelle avec le locataire. Le contrat de location et ses termes (durée, montant du loyer, etc.) sont gérés exclusivement par l’usufruitier.

Le locataire verse le loyer à l’usufruitier, qui en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire n’a aucun droit sur les loyers perçus durant la période du démembrement. Le locataire communique principalement avec l’usufruitier pour toutes les questions liées à la gestion quotidienne du bien (demandes de réparations, renouvellement de bail, etc.). Le renouvellement ou la révision du bail se fait avec l’usufruitier tant que le démembrement est en cours. Le nu-propriétaire n’intervient pas dans ces négociations.

Dans tous les cas, le locataire bénéficie des mêmes protections juridiques qu’un locataire d’un bien en pleine propriété, selon les lois en vigueur (soit la loi du 6 juillet 1989). Il doit entretenir le logement et effectuer les réparations locatives qui lui incombent selon les termes du bail.

À la fin de la période de démembrement (au décès de l’usufruitier si le démembrement est viager), le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Le contrat de location reste en vigueur dans les mêmes conditions, sauf accord contraire ou dispositions spécifiques dans le bail.

Notez, en revanche, que dans le cadre d’un démembrement temporaire dans lequel un bailleur social est l’usufruitier, une obligation spécifique s’applique. En effet, le bailleur social doit reloger le locataire dans un autre bien de son parc locatif (à condition que le locataire soit toujours éligible à un logement social). Cette mesure vise à protéger le locataire en lui assurant un toit, même après la fin du démembrement temporaire. 

Qui doit déclarer et payer les impôts sur les revenus locatifs ? 

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus locatifs et qui est donc responsable de déclarer et de payer les impôts sur ces revenus. 

L’usufruitier doit déclarer les revenus locatifs perçus dans sa déclaration de revenus. Ces revenus sont considérés comme des revenus fonciers. L’usufruitier est également responsable du paiement des impôts associés à ces revenus locatifs. Ces impôts incluent l’impôt sur le revenu et, le cas échéant, les prélèvements sociaux.

Si les revenus locatifs bruts annuels n’excèdent pas un certain plafond (15 000 euros en France), l’usufruitier peut opter pour le régime microfoncier, qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus. Si les revenus locatifs dépassent ce plafond ou si l’usufruitier préfère, il peut opter pour le régime réel, où il peut déduire les charges et les frais réels (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) des revenus locatifs.

Pour le régime réel, l’usufruitier utilise le formulaire 2044 pour détailler les revenus et les charges déductibles. Pour le régime microfoncier, les revenus locatifs sont directement reportés dans la déclaration de revenus (formulaire 2042).

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