Qu’est-ce que le logement intermédiaire ?

Qu’est-ce qu’un logement intermédiaire ?

Logement intermédiaire : définition

Les logements intermédiaires (ou logements locatifs intermédiaires) sont des habitations dont le montant du loyer est contrôlé. Ils sont principalement destinés aux ménages aux revenus modestes, qui n’ont pas nécessairement accès au parc de logements sociaux. 

Les tarifs des logements intermédiaires, en effet, sont inférieurs aux prix de l’immobilier classique, mais supérieurs aux tarifs affichés par les logements sociaux. Pour fixer le montant du loyer, les bailleurs doivent respecter le plafond de loyer en vigueur. Ce plafond de loyer varie selon la localisation du bien. Il est similaire à celui du dispositif Pinel, comme le montre le tableau ci-dessous.

L’objectif de l’État à travers les logements intermédiaires

Le concept de logement intermédiaire a été instauré par le gouvernement en 2014. L’objectif de l’État, en créant cette nouvelle offre de logements, est de contrer la forte inflation des prix de l’immobilier ou le manque de bien dans certaines zones dites tendues. 

En effet, à cause du manque de logements sociaux ou des tarifs parfois élevés des biens traditionnels, les foyers aux revenus modestes ont parfois du mal à se loger. Lorsque les tarifs sont trop élevés, ces derniers doivent parfois même s’éloigner de leur lieu de travail. 

En développant ce segment de biens supplémentaires, le gouvernement souhaite favoriser l’accès au logement (à la location ou à l’accession) de cette catégorie de Français. Ces derniers peuvent ainsi limiter leur temps de trajet (entre leur lieu de domicile et leur lieu de travail) et augmenter leur pouvoir d’achat (grâce à un loyer bien moins élevé). 

Du point de vue des mairies, disposer de logements intermédiaires est la solution idéale pour conserver une certaine mixité sociale. 

Les conditions à remplir pour qu’un logement soit considéré comme intermédiaire

Pour être considéré comme tel, le logement intermédiaire doit réunir quatre conditions :

• être exclusivement réservé aux Français qui jouissent de revenus modestes ;

• être implanté en zone tendue (agglomération où l’offre immobilière ne comble pas les demandes) ;

• faire l’objet d’une aide de l’État ;

• afficher un loyer plafonné.

Qui peut bénéficier d’un logement intermédiaire ?

Comme expliqué précédemment, les logements intermédiaires ne s’adressent qu’aux Français dont les revenus sont modestes. Le locataire doit disposer de revenus qui respectent les plafonds de ressources réglementés. Ces plafonds varient selon le nombre de personnes présentes au sein du logement et la localisation du bien, comme le montre le tableau ci-dessous. 

Pour s’assurer que les plafonds de ressources annuels sont bien respectés, les bailleurs se réfèrent au revenu fiscal de référence de l’année N-2 du ménage. De la même manière, pour bénéficier d’un logement à loyer intermédiaire, le locataire doit utiliser le bien au titre de sa résidence principale. 

Notez qu’il existe différentes manières d’obtenir un logement intermédiaire. Le locataire peut soumettre sa candidature directement auprès d’Action Logement s’il est salarié d’une société du secteur privé d’au moins 10 salariés ou d’une société agricole d’au moins 50 salariés. La demande se réalise alors en ligne. Une autre alternative est de se tourner vers un bailleur privé qui a signé une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Enfin, la demande peut se faire directement sur le site gouvernemental « Ma Demande de Logement Social ». 

Lire aussi : qu’est-ce qu’un logement social ?

Investir dans un logement intermédiaire grâce au Prêt Logement Intermédiaire (PLI)

Qu’est-ce que le Prêt Logement Intermédiaire (PLI) ?

L’ordonnance du 20 février 2014 autorise les bailleurs sociaux à produire des logements intermédiaires. Toutefois, les particuliers peuvent eux aussi investir dans des logements intermédiaires en contractant un Prêt Logement Intermédiaire (PLI). Il s’agit d’un prêt préférentiel instauré par l’État. Ce crédit tend à permettre aux investisseurs de s’engager dans la construction et l’investissement de logements à loyers intermédiaires en faveur des foyers aux revenus modestes. 

Grâce au PLI, il est possible de financer :

• l’achat ou la construction de biens immobiliers neufs qui seront destinés à la location au titre de logement intermédiaire ;

• des logements vacants qui feront l’objet de travaux de rénovation ou d’amélioration afin d’être loués à des foyers aux revenus modestes. Dans ce cas, les travaux doivent représenter au minimum 15 % du montant total de l’acquisition ;

• l’aménagement de dépendances (jardins collectifs, garages, etc.) pour des logements ou des immeubles destinés à la location ;

• la transformation de locaux initialement non destinés à l’habitation en logements salubres intermédiaires.  

Quelles sont les conditions d’obtention du PLI ?

Pour obtenir un PLI, l’investisseur doit s’engager à louer le logement à des ménages qui perçoivent des revenus modestes (cf. tableau précédent). La durée de location, tout comme la durée du prêt, doit être de minimum 9 ans et de maximum 30 ans. 

En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’un crédit au taux d’intérêt attractif (généralement entre 1,90 et 2,15 %). Par ailleurs, il n’est pas obligatoire de disposer d’un apport pour obtenir un prêt logement intermédiaire. En revanche, durant toute la durée de la location, il n’est pas possible de transformer les habitations en locaux à usage commercial ou professionnel. Les biens ne peuvent pas non plus être affectés à la location meublée, à la location secondaire, ni même être utilisés à titre de résidence secondaire.

Notez que le PLI peut financer la totalité de l’opération immobilière et peut également être complété par d’autres prêts immobiliers le cas échéant. 

Quels sont les avantages des logements intermédiaires ? 

Les avantages des logements PLI pour les locataires

Grâce au système de plafonnement des loyers, les logements intermédiaires affichent des montants de loyer raisonnés. Cette règle permet d’éviter l’augmentation non contrôlée des prix des logements. En parallèle, cela offre la possibilité aux ménages les plus modestes de bénéficier de logements agréables, situés non loin de leur lieu de travail et à des prix abordables. En effet, en moyenne, les logements intermédiaires coûtent entre 10 % et 20 % moins chers que les loyers traditionnels présents sur le marché. 

De la même manière, étant donné que seule la classe moyenne peut acquérir ce type de logement, la concurrence est souvent moins rude si l’on compare au nombre de dossiers que reçoivent les bailleurs de logements traditionnels. 

Les logements intermédiaires sont neufs ou totalement rénovés. Ils répondent ainsi à des critères stricts en matière d’isolation phonique ou thermique. Ces biens affichent un niveau de bien-être très recherché par les occupants. Enfin, les logements PLI sont souvent situés dans des zones attractives (dans des grandes agglomérations ou proches des bassins d’emplois). 

Les avantages des logements PLI pour les investisseurs

Les investisseurs, quant à eux, peuvent bénéficier d’aides financières pour l’acquisition ou la construction de ce type de logement (le prêt PLI, par exemple). Ils peuvent également bénéficier de certains avantages fiscaux. 

Il existe, en effet, un régime fiscal spécifique pour la construction neuve de logements locatifs intermédiaires. La loi prévoit notamment l’application d’un taux de TVA à 10 % et une exonération de la taxe foncière pour une durée maximale de 20 ans. 

Logement PLI, logement PLAI, logement PLUS, logement PLS : quelles différences ? 

Les logements PLAI, PLUS et PLS font tous partie de la catégorie des logements sociaux. Ils présentent, toutefois, certaines différences relatives à leur mode de financement ou à la population à laquelle ils s’adressent. En l’occurrence :

• les logements PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) s’adressent aux Français en situation de grande précarité ;

• les logements PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) sont réservés aux Français qui respectent les conditions d’obtention d’un logement social ;

• les logements PLS (Prêt Locatif Social) sont une catégorie de logement social qui s’adresse aux candidats-locataires qui ne peuvent pas prétendre aux locations HLM, mais qui n’ont pas non plus suffisamment de revenus pour se loger dans le privé ;

• les logements PLI, quant à eux, sont attribués aux personnes dont les revenus sont trop élevés pour être éligibles à un logement HLM, mais qui sont trop faibles pour prétendre à un logement privé.

Dans tous les cas, pour accéder à un logement à loyer modéré, le candidat-locataire doit justifier de ressources qui respectent les plafonds réglementés. Ces derniers, en revanche, varient selon le type de logement social dont il s’agit (PLAI, PLUS, PLS, PLI). Quoi qu’il en soit, les plafonds de ressources sont établis en fonction de la localisation du bien et de la composition du ménage. Ils sont indexés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers. Il existe une exception pour les logements PLI dont les plafonds de ressources et de loyers correspondent à ceux du dispositif Pinel. 

Enfin, le zonage des logements PLUS, PLAI, PLS et PLI varie :

• les logements PLUS, PLAI et PLS se trouvent en zone 1, 2 et 3 ;

• les logements PLI se répartissent en zone A, B, C ainsi que dans les DROM.