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Découvrez quelles sont les raisons pour lesquelles vous devriez réaliser un investissement en nue-propriété en tant qu’investisseur étranger.

Nue-propriété : l’investissement immobilier sans contrainte

Vous vivez à l’étranger, mais souhaitez investir dans un bien immobilier en France sans toutes les contraintes de gestion et financières qui s’y rapportent ? Pourquoi ne pas opter pour l’investissement en nue-propriété ? Ce modèle, très souple, offre de nombreux avantages aux expatriés : pas d’entretien du bien à prévoir, pas d’impôt à payer, décote à l’achat, et bien plus encore. Découvrez, à travers notre article, quels sont tous les avantages de la nue-propriété pour les investisseurs étrangers, ou plus précisément, les non-résidents.  

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est une forme de propriété divisée qui fait partie d’un arrangement appelé démembrement de propriété. Le démembrement de propriété sépare deux droits qui existent normalement ensemble : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit représente le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (par exemple les loyers), sans en être le propriétaire. L’usufruitier a la responsabilité de l’entretien courant du bien et doit assumer les charges courantes comme les taxes et les coûts associés à sa gestion.

La nue-propriété représente le droit de propriété du bien, mais sans la possibilité d’en jouir. Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais ne bénéficie ni de son usage ni de ses revenus pendant la période de démembrement. Il ne supporte pas non plus les charges courantes ou les taxes liées à l’usage du bien.

Le démembrement du bien est temporaire et est établi pour une durée déterminée (pouvant aller jusqu’à 20 ans). Pendant cette période, l’usufruitier (qui peut être une personne physique ou un bailleur institutionnel) gère le bien, en percevant les éventuels loyers. Il peut également prendre la décision de vivre dans le logement s’il le souhaite. Le nu-propriétaire, en revanche, n’a aucune responsabilité ni aucun droit sur l’usage du bien ou ses revenus pendant cette période.

À l’expiration du terme fixé pour l’usufruit, la nue-propriété et l’usufruit se rejoignent automatiquement pour reformer la pleine propriété. Cela, sans aucuns frais supplémentaires. À ce moment, le nu-propriétaire récupère le contrôle total et jouissance de son bien. Il peut alors choisir de l’habiter, de le louer ou de le vendre.

Nue-propriété : l’investissement immobilier sans contrainte

Les avantages de l’investissement en nue-propriété en tant que Français vivant à l’étranger ou de non-résident fiscal français

Pas de gestion du bien à prévoir 

En tant qu’expatrié, gérer un bien immobilier à distance peut être complexe. Lorsque l’on vit à plusieurs milliers de kilomètres de la France, il n’est pas toujours simple de superviser : 

  • la sélection des locataires ;

  • les problèmes de maintenance ;

  • les litiges éventuels avec les locataires, etc.

La gestion d’un bien immobilier nécessite du temps et une attention constante. Pour un expatrié qui peut avoir des obligations professionnelles et personnelles dans un autre pays, se décharger de ces responsabilités représente un avantage majeur.

Bonne nouvelle, dans le cadre de l’investissement en nue-propriété, la gestion quotidienne et les obligations locatives sont la responsabilité de l’usufruitier. C’est lui qui prend en charge toutes les responsabilités liées à la gestion du bien : la recherche de locataires, la collecte des loyers, le suivi des réparations nécessaires, etc. 

Ce mode de fonctionnement élimine ainsi une grande partie des tracas (et des coûts) associés à la gestion de propriété. L’idéal pour les expatriés qui recherchent une méthode d’investissement immobilier « passive ».

Une décote allant jusqu’à 40 %

En investissant dans un bien en nue-propriété, l’investisseur peut bénéficier d’une décote allant jusqu’à 40 % du prix du bien. La décote sur le prix du bien est calculée en fonction de la valeur des loyers que l’usufruitier percevra durant la période de démembrement. En règle générale, plus la période de démembrement est longue, plus la décote peut être importante. Elle tend à combler le fait que le nu-propriétaire ne percevra aucun loyer durant toute la période de démembrement du bien. 

Là encore, cette réduction de prix est une réelle aubaine pour l’investisseur étranger. Et pour cause, des biens qui peuvent être hors de portée au tarif classique deviennent accessibles pour des investisseurs ayant des budgets plus limités. L’occasion de pénétrer des marchés immobiliers de premier ordre sans les coûts normalement associés.

Aucune charge locative ou financière pendant toute la durée de l’investissement

Les propriétaires immobiliers font souvent face à des dépenses imprévues. En investissant en nue-propriété, ces coûts sont assumés par l’usufruitier. Cette absence de charges locatives et financières offre une certaine prévisibilité. 

Le nu-propriétaire sait exactement combien l’investissement coûtera initialement, sans avoir à budgétiser pour des frais supplémentaires en cours de route. Son engagement financier se limite au paiement initial de la nue-propriété et l’usufruitier se charge du reste.

Pas d’entretien du bien à prévoir

L’entretien d’un bien immobilier peut être coûteux et chronophage. Mais l’opération est d’autant plus complexe en tant qu’expatrié ou non-résident français. Gérer les réparations ou l’entretien depuis l’étranger peut être particulièrement complexe. 

Dans ce montage, le nu-propriétaire n’a pas à prévoir l’entretien du bien. Toutes les réparations (courantes et gros travaux avec la signature d’une convention d’usufruit avec Inter Invest) sont à la charge de l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne finance pas ces coûts, et il n’a pas à organiser ou superviser les travaux.

Pas d’impôt à prévoir (fonciers, impôts locaux, IFI)

Contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, le nu-propriétaire n’a aucun impôt à payer durant toute la période de démembrement. 

Pendant la période de démembrement, l’usufruitier est responsable du paiement des impôts fonciers et des taxes locales. Cela fait partie des charges courantes qu’il doit assumer en tant que détenteur de l’usufruit et gestionnaire du bien.

De la même manière, le nu-propriétaire d’un bien démembré n’est pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur ce bien. L’IFI est en effet dû par l’usufruitier qui est considéré comme le détenteur du bien aux fins de cet impôt.

Simplicité de reconstitution de la pleine propriété

Lorsque la période accordée pour l’usufruit arrive à son terme, l’usufruit s’éteint de manière naturelle. Le droit d’usufruit et la nue-propriété se retrouvent automatiquement. Cette transition se produit sans nécessiter de signer de nouveaux documents ou d’engager des frais juridiques. Elle est intégrée dans les conditions initiales du contrat de démembrement.

À partir de ce moment, le nu-propriétaire peut prendre des décisions concernant le bien, que ce soit de le vendre, de l’habiter ou de le mettre en location, selon ses propres choix et sans restriction.

Investir en nue-propriété en tant qu’étranger : tout ce que vous devez savoir


Foire aux questions

Quel impact a l’investissement en nue-propriété sur la gestion de mon patrimoine global si je suis non-résident fiscal français ?

Investir en nue-propriété en tant que non-résident fiscal français simplifie la gestion de votre patrimoine immobilier en France. Comme il n’y a ni impôt, ni gestion locative, ni entretien à prévoir, vous pouvez concentrer vos efforts sur d’autres aspects de votre patrimoine. De plus, cela évite la complexité de devoir déclarer des revenus locatifs dans votre déclaration d’impôt sur le revenu ou sur la fortune dans votre pays de résidence ou en France.

Comment l’investissement en nue-propriété peut-il influencer mes options de financement pour l’achat de propriétés en France ?

L’investissement en nue-propriété peut améliorer vos options de financement, car l’achat à décote signifie que vous avez besoin de moins de capital initial. De plus, certains établissements financiers sont familiarisés avec ce type de structure et peuvent offrir des conditions de prêt adaptées. Certaines structures reconnaissent même que l’absence de charges locatives et financières réduit votre risque de défaillance.

Jérôme DEVAUD

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