Fiscalité et location : les charges et frais déductibles de vos impôts

Quelle imposition pour un investissement locatif ?

Comme expliqué en introduction, s’il est vrai que réaliser un investissement locatif permet à l’investisseur de profiter de revenus complémentaires, ces derniers doivent être déclarés chaque année à l’administration fiscale. L’imposition dépend ensuite du type de location. 

Dans le cadre d’une location vide, le propriétaire relève de la fiscalité des revenus fonciers. Dans le cadre d’une location meublée, il est imposé au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

L’imposition des loyers en location vide

Avec une location nue, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique. Les revenus fonciers n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source , et le propriétaire bailleur paie son impôt par acompte de manière mensuelle ou trimestrielle.

En location nue , le propriétaire peut choisir entre le régime microfoncier ou le régime réel. Dans le premier cas, il n’est imposé que sur 70 % de ses loyers, puisqu’il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus  , En revanche,  il ne peut pas déduire ses charges pour leur montant réel. Dans le second cas, le propriétaire peut déduire différentes dépenses (frais de gestion, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, etc.) de ses loyers lorsqu’il réalise sa déclaration d’impôt. Si le montant des dépenses déductibles est supérieur à ses loyers, il peut même créer des déficits fonciers et réduire sa base imposable. 

L’imposition des loyers en location meublée

En location meublée, le propriétaire peut opter pour l’un ou l’autre des deux régimes qui existent :

• le régime réel ;
• le régime forfaitaire.

Avec le régime forfaitaire, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les recettes déclarées. Autrement dit, le propriétaire n’est imposé que sur la moitié de ses revenus locatifs, mais il ne peut déduire aucune charge. Avec le régime réel, en revanche, il pourra diminuer fiscalement le montant de ses loyers en déduisant diverses charges.

Diminuer les impôts de son investissement locatif grâce aux charges déductibles 

Concrètement, un propriétaire qui loue un logement vide ou meublé et qui opte pour le régime réel peut diminuer son imposition grâce à un système de déductibilité des charges. 

En location nue , les charges déductibles sont, par exemple, les travaux ou les intérêts du crédit qui finance l’investissement locatif. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers perçus, il est même possible de créer des déficits fonciers qui permettent de réduire les revenus globaux et donc, de payer moins d’impôts. 

En location meublée, avec le régime réel du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire peut déduire diverses charges qui s’imputent sur  ses recettes locatives. Ces dernières sont alors réduites, voire nulles, et échappent à l’impôt. Avec le statut du loueur en meublé professionnel (LMP), si la déduction des charges fait apparaître un déficit, ce dernier est déductible des revenus globaux, réduisant directement la pression fiscale du contribuable.

Les conditions d’éligibilité des charges déductibles 

Toutes les charges payées par le propriétaire ne sont pas nécessairement déductibles. Pour être considérées comme telles, elles doivent respecter certaines conditions. En l’occurrence, la dépense doit effectivement se rapporter à un logement qui rapporte un revenu foncier. Le bien doit également faire l’objet d’un contrat de location. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas déduire une charge qui se rapporte à un logement vacant ou à son logement personnel (résidence principale, secondaire, etc.). 

Par ailleurs, la dépense doit être réglée au cours de l’année pour être déduite des revenus de l’année dont il est question. Autrement dit, le propriétaire ne peut déduire de ses revenus fonciers 2022 uniquement les dépenses acquittées en 2022. Enfin, il doit être capable de justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale, par le biais de factures, de tickets de caisse, etc.

Investissement locatif et impôts : la liste des charges déductibles 

Les dépenses réalisées pour le compte des locataires et les dépenses de réparation et d’entretien

Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers le montant des dépenses réglées pour le compte de ses locataires et pour lesquelles il n’a pas eu de remboursement au dernier jour de l’année du départ du locataire. Cette déduction s’applique, par exemple, lorsque le locataire ne rembourse pas au propriétaire la totalité des charges récupérables dues. 

Les travaux réalisés dans le logement 

Par ailleurs, le contribuable peut également déduire la grande majorité des travaux qu’il réalise sur les logements concernés. Il peut s’agir :

• de travaux d’amélioration ;
• de réparation ;
• de travaux de remise aux normes ;
• de travaux pour entretenir le bien, etc. 

Les provisions pour charges de copropriété 

Dans le cadre d’un bien détenu en copropriété, il est possible de déduire l’ensemble des provisions pour charges payées l’année précédente. En 2022, le propriétaire pourra donc déduire les provisions versées en 2021. 

Les primes d’assurance

L’ensemble des primes d’assurances qui se rapporte aux logements loués peut être déduit en intégralité. Cela concerne donc les primes versées sur un contrat de garantie des loyers impayés ou même les primes d’assurance de Propriétaire Non Occupant (PNO). 

Les frais de gestion des logements 

Il est possible de déduire certains frais de gestion des logements pour leur montant réel des revenus locatifs. C’est le cas notamment :

• de la rémunération du concierge ou du gardien ;
• des frais de gérance ;
• des honoraires du syndic de copropriété ;
• des frais de procédure payés pour le règlement de litiges, etc.

Certaines taxes 

Certaines taxes relatives au logement loué payées par le propriétaire sont également déductibles. Il s’agit, par exemple, de la taxe foncière, de la taxe spéciale d’équipement, de la contribution sur les revenus locatifs ou encore de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement.

Les intérêts d’emprunt

Dans le cas où le propriétaire aurait réalisé un crédit immobilier pour financer son investissement locatif (ou y réaliser des travaux), il peut déduire les intérêts d’emprunt du crédit. La déduction concerne les intérêts ainsi que les éventuels frais de constitution de dossier et d’inscriptions hypothécaires.

Focus sur les travaux déductibles des impôts dans le cadre d’un investissement locatif

Comme expliqué précédemment, il est possible de déduire certains travaux des revenus locatifs. Le propriétaire peut ainsi rafraîchir le logement loué ou y apporter des améliorations tout en payant moins d’impôts. Dans certains cas, il est même possible de créer un déficit foncier et de ne pas être imposé. 

Globalement, l’ensemble des dépenses engagées pour améliorer le logement, le réparer ou l’entretenir sont déductibles. Il est ainsi possible de déduire des travaux de remise aux normes des installations électriques, de remise en état du gros œuvre ou encore du remplacement du système de chauffage. Si le bien immobilier est en copropriété, il est même possible de déduire les travaux réalisés au sein des parties communes. 

En revanche, certains travaux sont non déductibles. En l’occurrence, les dépenses engagées pour un agrandissement, une construction ou une reconstruction ne sont pas déductibles.