Quelle est la fiscalité des SCPI étrangères ?

Investir dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est une stratégie de plus en plus prisée pour diversifier son portefeuille et bénéficier de revenus immobiliers sans les contraintes de la gestion directe. Lorsqu’il s’agit de SCPI étrangères, qui investissent dans des biens situés en dehors de la France, les investisseurs peuvent profiter d’opportunités de rendement intéressantes et d’une diversification géographique intéressante. Cependant, il convient de bien comprendre le système d’imposition de ces revenus de provenance étrangère. En effet, comprendre les implications fiscales des SCPI étrangères est indispensable pour optimiser ses investissements et éviter les pièges de la double imposition. Découvrez, à travers notre article, quelle est la fiscalité des SCPI étrangères. 

Qu’est-ce qu’une SCPI étrangère ? 

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société de gestion qui permet aux investisseurs d’acheter des parts de biens immobiliers, généralement commerciaux ou professionnels, sans avoir à gérer eux-mêmes ces biens. Une SCPI étrangère fonctionne sur le même principe, mais elle investit dans des biens immobiliers situés hors de France.

La SCPI émet des parts que les investisseurs peuvent acheter. L’argent ainsi collecté est utilisé pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier à l’étranger. Les fonds collectés sont investis dans des biens immobiliers situés dans différents pays étrangers. Ces biens peuvent être des bureaux, des commerces, des entrepôts, des résidences, etc.

La société de gestion s’occupe ensuite de la gestion locative des biens, incluant : 

• la recherche de locataires ;

• la collecte des loyers ;

• l’entretien des propriétés.

Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion et d’entretien.

La fiscalité qui s’applique pour les SCPI étrangères 

Comprendre le système des conventions fiscales

Lorsqu’un investisseur français perçoit des revenus locatifs d’une SCPI investissant à l’étranger, ces revenus sont potentiellement imposables dans le pays où les biens immobiliers sont situés, ainsi qu’en France.

Cela étant, des conventions fiscales existent. Elles ont pour objectif d’éviter que ces revenus ne soient imposés deux fois. Elles définissent quel pays a le droit d’imposer les revenus et prévoient des mécanismes pour éliminer ou réduire la double imposition.

La méthode du crédit d’impôt 

Cette méthode consiste à accorder un crédit d’impôt en France pour les impôts déjà payés à l’étranger. Ce crédit vient réduire l’impôt dû en France. Le montant du crédit d’impôt est généralement égal à l’impôt payé à l’étranger, mais il peut être limité à l’impôt français correspondant aux revenus étrangers.

Quoi qu’il en soit, l’investisseur déclare ses revenus locatifs étrangers dans sa déclaration de revenus en France et indique également l’impôt payé à l’étranger. Le crédit d’impôt est ensuite déduit de l’impôt dû en France.

Prenons un exemple concret. Un investisseur perçoit 10 000 € de revenus locatifs d’une SCPI en Allemagne, où il paie 1 500 € d’impôt. En France, il déclare ces revenus et obtient un crédit d’impôt de 1 500 €, venant réduire son impôt français sur ces revenus.

La méthode du taux effectif

Cette méthode vise à exonérer les revenus étrangers de l’impôt en France tout en prenant en compte ces revenus pour déterminer le taux d’imposition global applicable aux autres revenus. Plus spécifiquement, tous les revenus, y compris les revenus étrangers, sont pris en compte pour déterminer le taux moyen d’imposition. Ce taux est ensuite appliqué uniquement aux revenus imposables en France.

Les revenus étrangers sont exclus de l’assiette de l’impôt, mais le taux d’imposition appliqué aux autres revenus peut être plus élevé en raison de l’inclusion des revenus étrangers dans le calcul du taux effectif.

Prenons un exemple. Un investisseur perçoit 20 000 € de revenus locatifs en Espagne. En ajoutant ces revenus à ses autres revenus imposables (disons 50 000 €), le taux d’imposition global est calculé sur 70 000 €. Si ce taux est de 30 %, il s’applique uniquement aux 50 000 € de revenus imposables en France, et non aux 20 000 € de revenus espagnols. 

Dans tous les cas, la méthode à appliquer dépend de la convention fiscale entre la France et le pays où se situent les biens immobiliers de la SCPI.

Les avantages d’investir dans des SCPI étrangères

Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) étrangères présente plusieurs avantages notables. Le premier étant la réduction des risques. Investir dans des biens immobiliers situés dans différents pays permet de diversifier ses placements, et donc de réduire les risques liés à un marché immobilier spécifique. En cas de crise économique ou immobilière dans un pays, les investissements dans d’autres pays peuvent compenser les pertes.

Autre point important, certains marchés immobiliers étrangers peuvent être plus dynamiques et offrir de meilleures perspectives de croissance que le marché immobilier français. Certains pays offrent des taux de rendement locatif plus élevés que la France, maximisant alors le retour sur investissement des investisseurs. 

Grâce aux conventions fiscales internationales, les investisseurs peuvent bénéficier de mécanismes pour éviter la double imposition. En parallèle, certains pays offrent des régimes fiscaux avantageux pour les investisseurs étrangers, ce qui peut réduire la charge fiscale globale.

Fiscalité des SCPI étrangères : tout ce que vous devez savoir