Financer l’achat d’un bien en nue-propriété : 2 solutions

Il existe deux principales méthodes de financement d’un achat d’un bien en nue-propriété : contracter un crédit immobilier ou opter pour le financement personnel. Les deux options présentent des avantages, mais aussi des inconvénients. Tout dépend de vos attentes ainsi que de vos moyens. Plus de détails à travers notre article. 

L’achat en nue-propriété : un investissement intéressant sur de nombreux points 

L’achat en nue-propriété est une forme d’acquisition immobilière dans laquelle l’investisseur obtient uniquement la nue-propriété d’un bien (et non pas sa jouissance). L’usufruit (le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus) est détenu par une autre partie pour une période déterminée qui peut s’étendre sur 15 à 20 années.

Réaliser un tel investissement présente certains avantages significatifs. D’abord, la nue-propriété du bien est acquise à un prix inférieur à celui du marché immobilier classique. Étant donné que l’usufruitier conserve l’usage du bien pour une durée définie, une décote allant de 30 % à 40 % s’applique.

De la même manière, pendant la période de démembrement, c’est l’usufruitier (souvent un organisme de gestion) qui est responsable de l’entretien, de la gestion locative et des charges courantes du bien. Le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de ces aspects-là. La convention d’usufruit d’Inter Invest précise même que les grosses réparations (murs, voûtes, poutres, etc.) restent à la charge de l’usufruitier. Globalement, le nu-propriétaire n’a aucuns frais à avancer pour le bien démembré.

À cela s’ajoute l’imposition. Durant toute la période d’usufruit, toutes les taxes relatives au bien démembré incombent à l’usufruitier : 

• Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;

• impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière) ;

• taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

• impôts sur les revenus locatifs générés. 

L’opération est donc fiscalement neutre pour l’investisseur. 

Enfin, à la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement et sans frais la pleine propriété du bien. Cette reconstitution de la pleine propriété lui permet alors de disposer pleinement de son bien (pour le louer, y vivre ou le vendre). 

Financer l’achat d’un bien en nue-propriété de 2 manières différentes

Le crédit immobilier 

Le premier moyen de financer un bien en nue-propriété est d’avoir recours au crédit immobilier. Différents types de crédit sont adaptés à ce projet : 

• le crédit amortissable classique ;

• le crédit in fine. 

Dans le premier cas, l’emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts durant toute la durée du prêt. Dans le second cas, il ne paye que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est dû en une seule fois à l’échéance. 

Réaliser un crédit immobilier pour financer l’achat d’un bien démembré présente certains avantages. En l’occurrence, il est possible d’investir dans l’immobilier sans immobiliser une somme d’argent d’un coup. L’échéancier établi par la suite offre également une certaine visibilité. 

En revanche, l’emprunteur doit payer des intérêts plus ou moins importants en fonction des banques. De la même manière, il ne peut pas compter sur le versement d’éventuels loyers pour rembourser tout ou partie du prêt (puisque c’est l’usufruitier qui les perçoit). 

Le financement personnel

Autre solution, il est possible d’utiliser ses propres économies pour investir en nue-propriété. Dans ce cas de figure, l’investisseur n’a pas d’intérêts à payer, ce qui peut réduire le coût total de l’investissement (et augmenter sa rentabilité). Le processus d’achat est souvent plus rapide et moins complexe sans les démarches de prêt. Il n’existe pas de risque d’endettement ni de contrainte de remboursement mensuel. 

Cette solution offre donc une plus grande sécurité financière, surtout en cas de fluctuations économiques. En revanche, elle réduit les liquidités et peut limiter la capacité de l’investisseur à investir dans d’autres projets. Par ailleurs, si une grande partie de son patrimoine est investie dans un seul bien immobilier, cela l’expose à plus de risques liés au marché immobilier. 

Faire un crédit immobilier pour investir en nue-propriété malgré la hausse des taux : une pratique intéressante ? 

Face à la hausse des taux incessante depuis 2022, il convient de se demander s’il est toujours intéressant de contracter un prêt pour investir en nue-propriété. La réponse est oui, ça peut l’être, pour plusieurs raisons. 

D’abord, parce que depuis janvier 2024, les taux de crédit immobilier tendent à diminuer, voire à se stabiliser (autour de 4 % pour les meilleurs dossiers). Les experts sont même nombreux à dire que la tendance se maintient, ils pourraient atteindre jusqu’à 3 % d’ici la fin de l’année.

Autre point important, la décote à l’achat offre également à l’investisseur d’emprunter moins que pour l’achat d’un bien en pleine propriété. Cela tend, là encore, à réduire les frais. Enfin, il convient également de rappeler que les taux de crédit immobilier ne sont pas fixes et il est toujours possible de les négocier avec la banque ou l’organisme prêteur, avant ou pendant le prêt. 

Maximiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier pour investir en nue-propriété

Comme pour n’importe quelle demande de crédit, il convient de bien préparer son dossier avant de demander un financement. L’idéal est d’y inclure tous les documents nécessaires en amont : 

• justificatifs de revenus ;

• relevés bancaires ;

• pièce d’identité ;

• justificatif de domicile, etc. 

Il convient également d’élaborer un plan de financement clair avec le détail de l’investissement et sa projection sur les années. L’emprunteur peut montrer qu’il comprend bien les spécificités de l’investissement en nue-propriété et ses implications fiscales. Il peut également expliquer pourquoi il choisit d’investir en nue-propriété en mettant en avant les avantages à long terme de ce placement. 

Démontrer la stabilité de ses revenus et la solidité de son contrat de travail est également un plus. Par ailleurs, il est recommandé d’éviter les découverts bancaires, les agios et les dettes excessives. Enfin, il faut s’assurer que son taux d’endettement, emprunt inclus, reste dans les normes acceptées par les banques (soit entre 33 % et 35 % selon les organismes).

Enfin, dernier point et non moindre, disposer d’un apport personnel conséquent augmente également ses chances d’obtenir un accord de la banque. Il en est de même lorsque l’investissement porte sur un bien de bonne qualité situé dans un emplacement recherché. 

Financer l’achat d’un bien en nue-propriété : tout ce que vous devez savoir