Tout savoir sur la donation d’un bien démembré

Donation en nue-propriété : de quoi parle-t-on ?

On parle de donation en nue-propriété lorsqu’un investisseur (le donateur) prend la décision de transmettre la nue-propriété de son bien de son vivant à la personne de son choix (le donataire). 

Cette pratique permet de réduire le montant des droits de donation à payer. En effet, dans ce cas de figure, le montant des frais à régler est calculé uniquement selon la valeur de la nue-propriété du bien, et non pas sa pleine propriété. Par ailleurs, au décès du donateur, le donataire ne subit plus aucune taxation. 

Effectuer la donation d’un bien démembré de son vivant permet, outre diminuer les droits de donation à régler, de préparer sa succession. Toutefois, la pratique n’empêche pas de passer par un notaire. Un acte notarié devra obligatoirement être rédigé pour notifier cette donation. 

Calcul de la valeur de l’usufruit temporaire d’un bien démembré 

Dans le cadre d’une donation pour un investissement en nue-propriété, le calcul des frais de donation se base sur la durée du démembrement. Contrairement à la donation d’usufruit à titre viager, la valeur de l’usufruit est déterminée selon un barème qui ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier. 

Selon le Code Général des Impôts (CGI), la valeur de l’usufruit est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété du bien par tranche de 10 ans (dans la limite de 30 ans), comme le montre le tableau ci-dessous. 

Concrètement :

• en cas de donation avant les 10 ans de démembrement, le bien sera cédé à hauteur de 77 % du prix en pleine propriété ; 

• s’il reste entre 11 et 20 ans de démembrement, le bien sera cédé à hauteur de 54 % du prix en pleine propriété ;

• enfin, s’il reste entre 21 et 30 ans de démembrement, le bien sera cédé à hauteur de 31 % du prix en pleine propriété.

Exemples de calculs des frais de donation d’un bien démembré

Prenons un premier exemple volontairement simplifié. Un parent souhaite céder son bien en nue-propriété pour lequel il reste un peu plus de 15 ans de démembrement. La valeur du bien en nue-propriété est de 250 000 €. Elle est de 385 000 € en pleine propriété. 

Dans ce cas de figure, le donateur cède son bien à hauteur de 54 % du prix en pleine propriété. L’assiette taxable pour le calcul des frais de donation est donc de 207 900 €.

Prenons un second exemple. Ce même parent cède ce même bien, mais il reste cette fois moins de 10 ans de démembrement. Ici, le donateur cède son bien à hauteur de 77 % du prix en pleine propriété. L’assiette taxable pour le calcul des frais de donation est donc de 296 450 €. 

Enfin, dans ce troisième exemple, ce même investisseur réalise la donation de son bien démembré au bout de 23 ans de démembrement. Il cède son bien à hauteur de 31 % du prix en pleine propriété. Dans cette situation, l’assiette taxable pour le calcul des frais de donation est de 119 350 €.

Le calcul du montant des frais de donation à régler dépend ensuite d’un barème progressif. 

Pour reprendre l’exemple du donateur qui cède son bien à hauteur de 54 % du prix en pleine propriété et dont l’assiette taxable pour le calcul des frais de donation est donc de 207 900 €, le calcul serait le suivant.

Soit un total de 39 865,90 € à régler à l’administration fiscale au moment de la donation. 

Droits de donation et abattements pour liens de parenté

Dans certains cas, il est possible de déduire des droits de donation à payer avec certains abattements. Les abattements s’appliquent (en partie ou en totalité) aux donations entre un même donateur et un même donataire sur une période de 15 ans. Leur montant dépend du lien de parenté du donateur avec le donataire. 

Pour une donation entre époux ou partenaires de Pacs, il est possible de déduire des frais à régler un abattement de 80 724 €. 

Dans le cadre d’une donation de parent à enfant, il est possible d’obtenir un abattement de 100 000 € (par enfant). L’abattement passe à 31 865 € si la donation est faite envers un petit enfant et à 5 310 € pour une donation envers un arrière-petit enfant. 
Pour une donation entre frère ou sœur, l’abattement est de 15 932 €. Entre neveu ou nièce, son montant passe à 7 967 €. Par ailleurs, une donation à une personne handicapée donne droit à un abattement spécifique de 159 325 € qui peut être cumulé avec un autre abattement. Enfin, pour toute autre situation, aucun abattement n’est applicable.