Les différents types de SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent un moyen d’investissement immobilier collectif. Elles permettent aux investisseurs d’acquérir des parts dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Il existe plusieurs types de SCPI, chacun ayant des caractéristiques et des stratégies d’investissement différentes. L’on retrouve, par exemple, les SCPI de rendement, les SCPI fiscales ou encore les SCPI de plus-values. Zoom sur les différents types de SCPI qui existent ainsi que leurs caractéristiques. 

Quels sont les différents types de SCPI qui existent et comment fonctionnent-ils ? 

Les SCPI de rendement

L’objectif principal d’une SCPI de rendement est de fournir aux investisseurs un revenu régulier et potentiellement croissant. Le tout, en leur offrant une opportunité de valorisation du capital investi à long terme. 

Finalement, ces SCPI visent à bénéficier de rendements généralement plus élevés que ceux de l’immobilier résidentiel en misant sur l’immobilier d’entreprise. En effet, les loyers sont généralement plus élevés dans ce secteur, et les baux commerciaux sont souvent plus stables.

Les SCPI de rendement peuvent être classées en plusieurs catégories, selon le type de biens immobiliers qu’elles détiennent :

• Les SCPI de bureaux investissent principalement dans des immeubles de bureaux, en ciblant les grandes métropoles où la demande est forte. Les baux commerciaux sont souvent signés pour des périodes longues, offrant une certaine stabilité des revenus.

• Les SCPI de commerces se concentrent sur les locaux commerciaux, tels que les boutiques, les centres commerciaux, ou les locaux situés dans des zones à fort trafic. Elles cherchent à profiter de la dynamique du secteur du commerce de détail.

• Les SCPI de logistique et d’entrepôts. Ces SCPI investissent dans des infrastructures dédiées au stockage et à la distribution. Avec l’essor du commerce en ligne, les biens immobiliers logistiques et les entrepôts connaissent une demande croissante. Selon les études, environ 27 millions de m2 seront nécessaires en Europe d’ici 2025 pour satisfaire la demande. 

• Les SCPI diversifiées mixent différents types de biens (bureaux, commerces, logistiques, etc.) pour diversifier les sources de revenus et réduire les risques.

• Les SCPI spécialisées se spécialisent dans des niches spécifiques, comme les établissements de santé, les crèches, les résidences étudiantes ou seniors pour un ciblage encore plus précis.

Les SCPI fiscales

L’objectif des SCPI fiscales est double : permettre aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, tout en contribuant au financement de projets immobiliers encouragés par l’État. Ces avantages fiscaux peuvent réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs.

Les SCPI fiscales se divisent en plusieurs catégories, en fonction du dispositif fiscal auquel elles se rattachent :

• SCPI Pinel pour l’investissement dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), destinés à la location résidentielle. Grâce aux SCPI Pinel, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le montant de leur investissement, à condition de louer le bien pendant une durée minimale. Attention, en revanche, le dispositif Pinel prendra définitivement fin le 31 décembre 2024. Les investisseurs ne disposent donc plus que de quelques mois pour profiter des SCPI Pinel.

• SCPI Malraux pour l’investissement dans la rénovation de bâtiments situés dans certains secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), ou aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Les investisseurs qui investissent dans une SCPI Malraux peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de rénovation engagés.

• SCPI de déficit foncier qui permet aux investisseurs de déduire les coûts des travaux de rénovation d’un bien immobilier de leurs revenus globaux, ce qui peut réduire leur imposition. 

• SCPI Denormandie, similaire au dispositif Pinel, mais axé sur la rénovation de logements anciens dans certaines villes moyennes. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt pour l’achat et la rénovation de biens destinés à la location.

Finalement, les SCPI fiscales représentent donc un moyen d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Les SCPI de plus-value (ou SCPI de capitalisation)

L’objectif des SCPI de plus-value est de générer un rendement principalement à travers la valorisation du capital investi. Cette valorisation du patrimoine se traduit alors par une plus-value plus ou moins conséquente lors de la revente des parts. 

Ce type d’investissement peut être particulièrement intéressant pour ceux qui visent une croissance de leur capital sur le long terme, plutôt qu’un revenu locatif immédiat.

Les SCPI de plus-value ciblent des biens immobiliers avec un fort potentiel de valorisation. Cela peut inclure des propriétés : 

• nécessitant des rénovations ;

• situées dans des zones en développement ;

• présentant un potentiel de repositionnement sur le marché. 

Le but étant d’augmenter leur valeur marchande.

Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI de plus-value peuvent opter pour une stratégie de détention des biens à plus long terme. En règle générale, elles vendent en biens uniquement lorsque la valorisation souhaitée est atteinte, afin de générer des plus-values pour les investisseurs.

Les SCPI vertes

Les SCPI vertes représentent une catégorie d’investissement immobilier qui met l’accent sur la durabilité, l’efficacité énergétique et l’impact environnemental des biens immobiliers. 

Bien qu’elles puissent générer des revenus locatifs et viser des plus-values comme les SCPI de rendement ou de capitalisation, leur distinction principale réside dans leur engagement envers l’investissement responsable et l’immobilier durable. Cela en fait une catégorie spécifique, axée sur des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

Les SCPI vertes se concentrent sur l’acquisition de biens immobiliers qui respectent des normes environnementales élevées, comme :

• des bâtiments à basse consommation énergétique ;

• des constructions utilisant des matériaux durables ;

• des biens situés dans des zones favorisant la biodiversité.

En plus de rechercher des biens déjà conformes aux critères écologiques, les SCPI vertes peuvent également investir dans la rénovation et l’amélioration de bâtiments existants pour en augmenter l’efficacité énergétique et réduire leur empreinte carbone.

L’objectif des SCPI vertes est, finalement, d’offrir aux investisseurs la possibilité de participer à l’économie verte à travers l’immobilier durable. Cela, en cherchant malgré tout une performance financière à travers des revenus locatifs et/ou des plus-values à long terme.

Types de SCPI : tableau récapitulatif

Voici un tableau récapitulatif des différents types de SCPI qui existent. 

Est-ce que les différentes catégories de SCPI fonctionnent de la même manière ?

Les différentes catégories de SCPI fonctionnent de manière générale selon le même principe de base, mais elles se distinguent par :

• leur stratégie d’investissement ;

• leurs objectifs spécifiques ;

• et parfois par les avantages fiscaux qu’elles offrent. 

Concrètement, les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs privés, qui acquièrent des parts de la société. Cela leur permet de devenir indirectement propriétaires d’un portefeuille immobilier diversifié et associés de la SCPI.

Avec le capital collecté, les SCPI acquièrent des biens immobiliers (commerciaux, résidentiels, bureaux, écologiques, etc.), selon leur orientation. Les gestionnaires de SCPI s’occupent de la gestion locative, de l’entretien des biens, et de leur valorisation, en visant à optimiser les rendements pour les associés.

Les loyers perçus, après déduction des frais de gestion, sont redistribués régulièrement (généralement trimestriellement) aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Le montant distribué dépend de la performance locative des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Enfin, elles présentent toutes les mêmes risques liés : 

• aux évolutions du marché immobilier ;

• à la liquidité des parts.

Les différents types de SCPI : tout ce que vous devez savoir