Quelles sont les différences qui existent entre SCI et SCPI ?

Lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier, deux acronymes reviennent souvent : SCI et SCPI. Ils n’ont qu’une lettre de différences, et pourtant, ce sont bien des placements distincts. La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique permettant de gérer ou transmettre un patrimoine à plusieurs. La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un produit financier pour investir collectivement dans l’immobilier locatif. Vous hésitez entre ces deux options ? Lisez notre article. Il vous dévoile toutes les différences qui existent entre SCI et SCPI. 

Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

SCPI : définition

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un produit d’investissement collectif dans l’immobilier. Elle offre la possibilité à des investisseurs d’investir dans l’immobilier sans devoir directement acheter un bien. 

Concrètement, une société de gestion collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs. Ces derniers peuvent investir plusieurs centaines voire milliers d’euros selon les structures. Elle utilise ensuite ces fonds pour acheter puis gérer un portefeuille immobilier composé de bureaux, de commerces, de logements, etc. 

En plaçant leur argent, chaque investisseur achète des parts de la SCPI. Chacun d’entre eux détient alors une petite portion de ce portefeuille immobilier. En revanche, il n’a pas à le gérer. C’est la société de gestion spécialisée qui s’occupe de tout : 

• acheter des biens ;

• trouver des locataires ;

• percevoir des loyers ;

• gérer les travaux, etc. 

Les associés de leur côté reçoivent une part des loyers perçus par la SCPI (au prorata des parts détenues et selon les performances de la société de gestion). 

Les avantages de la SCPI

La SCPI est un placement immobilier qui présente certains avantages. D’abord, vous n’avez pas besoin de mobiliser une grosse somme comme pour acheter un bien immobilier entier. L’investissement peut commencer avec quelques milliers d’euros. Par ailleurs, la société investit dans plusieurs types de biens (bureaux, commerces, résidences) et dans différentes zones géographiques, réduisant ainsi le risque lié à un seul bien ou à un seul locataire.

Autre point intéressant, vous n’avez pas besoin de vous occuper de la recherche de locataires, des travaux ou de l’administration. La société de gestion prend tout en charge. Contrairement à un investissement immobilier classique, vous n’aurez pas à vous occuper des problèmes de locataires ou d’entretien.

Vous pouvez également bénéficier de revenus réguliers (non garantis et sous conditions), étant donné que les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. 

Enfin, certaines SCPI (comme les SCPI fiscales) permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment en réduisant votre impôt sur le revenu. Vous pouvez même financer l’achat de vos parts de SCPI à crédit, ce qui vous permet de profiter de l’effet de levier tout en percevant des revenus locatifs.

Les inconvénients de la SCPI

Malgré tous les avantages de la SCPI, ce placement présente aussi certaines limites : 

• La valeur des parts dépend de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, des marchés immobiliers. Il existe donc un risque de perte en capital.

• Contrairement à un livret d’épargne ou des actions en bourse, revendre vos parts de SCPI peut prendre du temps. La vente dépend de l’offre et de la demande sur le marché des parts.

• Les frais de souscription (souvent autour de 8 à 12 %) et de gestion annuels peuvent réduire la rentabilité de votre placement. 

• Bien que les SCPI offrent des rendements attractifs (généralement entre 4 et 6 % brut), ils ne sont pas garantis. 

• Les revenus des SCPI sont soumis à votre impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). 

• Si des locataires ne paient pas ou si certains biens restent vacants, cela impacte directement les revenus de la SCPI, même si le risque est mutualisé.

• La performance de votre investissement repose sur la compétence de la société de gestion. Si celle-ci fait de mauvais choix, cela peut affecter les rendements.

• Une SCPI est un investissement de long terme (souvent 8 à 10 ans minimum). Si vous devez récupérer votre argent rapidement, ce produit n’est peut-être pas adapté.

• Contrairement à un bien immobilier que vous pourriez gérer vous-même, vous n’avez aucun contrôle sur les décisions d’investissement ou de gestion de la SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

SCI : définition

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une société créée (par des membres d’une même famille, des associés, etc.) pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers de manière collective. Elle permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un patrimoine immobilier. 

La SCI est finalement une entité juridique distincte de ses associés. Elle est créée via des statuts déposés chez un notaire ou enregistrés au greffe du tribunal. Ces statuts précisent ensuite les règles de fonctionnement de la société (prise de décision, gestion du patrimoine, etc.). Cette structure permet à des associés de mettre en commun des fonds ou des biens immobiliers pour les gérer ensemble. Ils reçoivent des parts sociales proportionnelles à leurs apports.

Notez, en revanche, qu’une SCI n’a pas vocation à exercer une activité commerciale, comme l’achat-revente de biens. Elle est conçue pour louer, transmettre ou gérer un patrimoine immobilier. Elle peut être utile dans certains cas bien précis, à titre d’exemple : 

• Si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec d’autres personnes et en simplifier la gestion. 

• Pour éviter les conflits liés à l’indivision après un héritage (la SCI permet de regrouper plusieurs biens dans une structure unique). 

• Pour optimiser la transmission immobilière.

Les avantages de la SCI 

La SCI présente certains avantages : 

• Elle facilite l’investissement à plusieurs. 

• Elle évite les conflits d’indivision. 

• Elle simplifie la transmission de patrimoine. 

• Elle protège les intérêts des associés (en précisant le fonctionnement de la société). 

• Elle permet de séparer patrimoine personnel et professionnel. 

• Les associés ont la possibilité de choisir entre impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu. 

Les inconvénients de la SCI 

La SCI présente néanmoins certaines limites. En l’occurrence, créer une SCI demande des démarches spécifiques :

• rédiger des statuts ;

• enregistrer la société ;

• tenir une comptabilité annuelle, etc. 

Cela peut être contraignant et nécessite parfois l’aide d’un expert-comptable. Autre point à noter, la mise en place d’une SCI engendre des coûts initiaux (notaire, frais de greffe, rédaction des statuts) et des frais annuels (comptabilité, assemblées générales).

Par ailleurs, les associés sont responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur part dans le capital, sur leur patrimoine personnel. Si la SCI contracte un emprunt et ne peut pas rembourser, les créanciers peuvent se retourner contre les associés.

Enfin, revendre des parts sociales de la SCI peut être compliqué, surtout si aucun des associés existants ne souhaite les racheter. 

SCI vs SCPI : quelles différences ?

Voici un tableau récapitulatif des principales différences qui existent entre SCI et SCPI.

SCI ou SCPI : tout ce que vous devez savoir