Nue-propriété ou viager : quelle est l’option la plus intéressante ?

Acheter un bien en nue-propriété ou en viager présente un point commun. Dans les deux cas, l’acheteur ne profite pas du logement qu’il a acquis immédiatement. Avec l’investissement en nue-propriété, il faut compter entre 15 à 20 ans pour finalement être pleinement propriétaire du bien démembré. Avec l’investissement en viager, cette durée est indéterminée et dépend de la durée de vie du vendeur. Pour le reste, il existe quelques différences majeures, notamment d’un point de vue fiscal et gestion. Nue-propriété ou viager, quelle option choisir ? Zoom sur les avantages et les inconvénients des deux dispositifs. 

Acheter un bien en nue-propriété : qu’est-ce que ça signifie ? 

Démembrement de propriété, usufruit, nue-propriété 

Pour comprendre ce qu’est la nue-propriété, il faut se pencher sur le concept de démembrement de propriété. En droit immobilier, le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété d’un bien en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. 

L’usufruit représente le droit d’utiliser le bien (pour y habiter, par exemple) et d’en percevoir les revenus (comme des loyers). Le tout, sans être propriétaire du logement. Ce droit est accordé pour une durée limitée, qui varie généralement entre 15 et 20 ans. La nue-propriété, quant à elle, est le droit de disposer d’un bien sans pouvoir l’utiliser ou en percevoir les revenus tant que l’usufruit n’est pas éteint.

Concrètement, lorsqu’un investissement acquiert la nue-propriété d’un bien, il ne peut pas en jouir durant toute la période d’usufruit. Ce n’est que lorsque l’usufruit s’éteint qu’il récupère l’usufruit, et donc, la pleine propriété du logement. 

Les avantages de la nue-propriété pour la nue-propriété 

Acheter un bien en nue-propriété présente certains avantages. D’abord, le coût d’achat est inférieur au prix d’un bien immobilier, car l’acquéreur ne bénéficie pas immédiatement de l’usage du bien ni de ses revenus. La décote est généralement comprise entre 30 % et 40 %. L’occasion de réaliser certaines économies ou de se tourner vers des biens haut de gamme. 

D’un point de vue fiscal, l’opération est également neutre pour le nu-propriétaire. Et pour cause, c’est l’usufruitier qui se charge du paiement : 

• de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’il en est assujetti ;

• de la taxe d’habitation ;

• de la taxe foncière ;

• de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

• des impôts sur les revenus locatifs générés. 

Autre avantage et non des moindres, durant toute la période de démembrement, c’est à l’usufruitier d’entretenir le bien (ainsi que les grosses réparations dans le cadre d’une convention d’usufruit signée chez Inter Invest). Par ailleurs, si le bien est loué par l’usufruitier, c’est également à lui de se charger de la gestion locative.

Enfin, d’un point de vue successoral, le démembrement de propriété peut être intéressant pour les héritiers. L’outil permet de réduire les taxes à régler à l’administration fiscale. 

Que se passe-t-il une fois la période d’usufruit terminée ? 

Une fois la période d’usufruit terminée, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété de son bien. Les droits de l’usufruitier, quant à eux, s’éteignent. Cette opération se réalise de manière automatique et sans frais. 

Dès lors, le nu-propriétaire peut agir comme il l’entend. Il peut prendre la décision d’habiter dans son logement. Il peut aussi le louer et bénéficier à son tour de revenus complémentaires. Enfin, il peut décider de le vendre et de profiter du capital pour concrétiser d’autres projets. 

Notez, en revanche, qu’une fois la période d’usufruit terminée, c’est au nu-propriétaire de régler les différents impôts relatifs à son bien. Il devra également superviser la gestion locative de son logement si toutefois il le met à la location. 

Investir en viager : définition

Qu’est-ce que le viager ? 

L’achat en viager consiste à acheter un bien immobilier en versant au vendeur une rente viagère, c’est-à-dire un paiement périodique jusqu’à son décès. Cette rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et son montant est déterminé au moment de la vente. 

Elle peut être complétée par un paiement initial appelé « bouquet ». Dans tous les cas, le calcul de la rente prend en compte une espérance de vie statique. Vous l’aurez compris, avec l’achat en viager, le coût total de l’opération n’est pas connu à l’avance. 

Notez qu’il existe deux types d’investissements en viager : 

• le viager libre, qui permet à l’achat d’habiter le bien ou de le louer dès l’achat ;

• le viager occupé, à travers lequel le vendeur (appelé crédirentier) conserve le droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès. 

Le viager occupé est la forme la plus courante de viager. 

Les avantages de l’investissement en viager

Comme pour la nue-propriété, investir en viager peut permettre à l’investisseur de bénéficier d’une décote sur le prix réel du logement. Cette décote tend à compenser les loyers non encaissés par l’acheteur.

De la même manière, dans le cadre d’un viager occupé, tant que le bien est habité par le crédirentier, l’acquéreur n’a pas à le gérer. C’est au vendeur de gérer : 

• les charges courantes ;

• les dépenses d’entretien ;

• la taxe d’habitation. 

En revanche, l’acquéreur reste redevable des frais liés aux grosses réparations ainsi qu’au paiement de la taxe foncière. 

À quel moment se termine le viager ? 

Le viager se termine au décès du vendeur. Dès lors, l’acquéreur n’a plus aucune obligation de payer la rente viagère qu’il verse au crédirentier. Ce moment marque également l’acquisition de la pleine propriété du bien par l’acquéreur (souvent sans paiement supplémentaire, sauf mentions contradictoires stipulées dans le contrat de viager). 

Notez, en revanche, que le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années. Cela obligera l’acquéreur à verser une rente totale très élevée, ce qui peut, in fine, impacter le coût total du bien. Dans certains cas, même, il peut arriver que l’opération ne présente aucun avantage financier pour l’acheteur, et qu’elle ait même l’effet inverse. 

Nue-propriété ou viager : tableau récapitulatif

Voici un tableau récapitulatif des principales différences qu’il existe entre investissement en nue-propriété et achat en viager. 

Nue-propriété ou viager : tout ce que vous devez savoir