Comprendre la différence entre démembrement temporaire et démembrement viager

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale couramment utilisée pour optimiser la gestion des biens immobiliers et la transmission du patrimoine. Toutefois, il existe différentes formes de démembrement, chacune répondant à des objectifs spécifiques. Parmi elles, le démembrement temporaire et le démembrement viager se distinguent. Découvrez les différences qui existent entre ces deux concepts.

Comprendre le principe du démembrement avant d’entrer dans les détails 

Le démembrement de propriété est un concept juridique qui permet de partager les droits de propriété d’un bien entre plusieurs personnes. Pour rappel, la propriété, selon le droit français, confère trois types de droits : 

• L’usus, soit le droit d’utiliser le bien, c’est-à-dire d’en avoir la jouissance (l’habiter, l’utiliser).

• Le fructus, soit le droit de percevoir les fruits du bien (les revenus, comme les loyers s’il s’agit d’un bien immobilier).

• L’abusus, soit le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le détruire.

Lorsque la propriété d’un bien est « démembrée », cela signifie que ces trois droits ne sont plus détenus par une seule et même personne, mais ils sont répartis. En règle générale, l’usus et le fructus sont détenus par une personne (l’usufruitier), et l’abusus par une autre (le nu-propriétaire).

L’usufruit représente le droit d’utiliser le bien (l’usus) et d’en percevoir les fruits (le fructus), mais sans en avoir la pleine propriété. L’usufruitier peut, par exemple, habiter un logement ou percevoir les loyers si le bien est loué. La nue-propriété représente le droit de disposer du bien. Cependant, le nu-propriétaire ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les fruits tant que l’usufruit n’a pas expiré. À l’extinction de l’usufruit (par exemple, au décès de l’usufruitier ou à l’issue d’une période déterminée), le nu-propriétaire retrouve l’intégralité des droits sur le bien, c’est-à-dire la pleine propriété. Cela, de manière automatique et sans frais. 

Qu’est-ce que le démembrement temporaire ? 

Démembrement temporaire : définition 

Le démembrement temporaire est une forme spécifique de démembrement de propriété où les droits de propriété (usus, fructus, abusus) sont séparés pour une durée déterminée et fixe. À terme, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Le démembrement temporaire a une durée prédéfinie, stipulée dans l’acte de démembrement. Il peut s’étaler sur 10, 15, 20 ans ou même plus selon les cas.

Dans un démembrement temporaire, l’usufruitier conserve le droit d’utiliser le bien (l’usus) et de percevoir les fruits (le fructus) pendant cette période définie d’avance, tandis que le nu-propriétaire attend la fin de cette période pour récupérer l’intégralité des droits de propriété (l’usus, le fructus et l’abusus).

Les cas d’usage du démembrement temporaire 

Le démembrement temporaire est souvent utilisé pour optimiser sa gestion patrimoniale et fiscale. En effet, d’un point de vue fiscal, le démembrement temporaire permet au nu-propriétaire de ne pas alourdir son imposition durant toute la période. Pour rappel, dans ce cas de figure, les impôts relatifs au bien (taxe foncière, d’habitation, IFI, etc.) sont dus par l’usufruitier. 

Certes, le nu-propriétaire ne profite d’aucun revenu durant la période, mais il bénéficie d’un prix de vente décoté, l’un des autres avantages du démembrement de propriété. Passée la période de démembrement, il profite alors d’un bien parfaitement entretenu (par l’usufruitier) qui lui revient entièrement et peut en faire ce qu’il souhaite (le vendre, le louer, y habiter). 

Qu’est-ce que le démembrement viager ? 

Démembrement viager : définition 

Le démembrement viager est une forme de démembrement de propriété dans laquelle l’usufruit est accordé jusqu’au décès de l’usufruitier. 

Contrairement au démembrement temporaire, dont la durée est déterminée à l’avance, le démembrement viager se termine automatiquement à la mort de l’usufruitier, qui n’a pas de date prédéfinie.

À ce moment-là, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire, qui récupère ainsi l’ensemble des droits sur le bien : l’usus (le droit d’utiliser), le fructus (le droit de percevoir les fruits) et l’abusus (le droit de disposer du bien).

Les cas d’usage du démembrement viager

Le démembrement viager est très couramment utilisé dans des situations de transmission patrimoniale et d’organisation successorale. 

À titre d’exemple, un parent souhaite transmettre un bien immobilier à ses enfants de son vivant tout en conservant le droit de l’occuper ou d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès. En cédant la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit, il réalise une donation de son vivant. À son décès, l’usufruit s’éteint, et les enfants deviennent pleins propriétaires du bien sans que ce dernier ne réintègre la succession. Cela permet de réduire les droits de succession tout en assurant au parent une certaine sécurité financière (par l’usufruit) jusqu’à la fin de sa vie.

Autre exemple, un époux peut décider de léguer l’usufruit de son patrimoine à son conjoint survivant, tandis que la nue-propriété est transmise aux enfants. Cela permet au conjoint de continuer à vivre dans le bien ou à percevoir les revenus générés par celui-ci jusqu’à son décès, après quoi les enfants récupéreront la pleine propriété.

Les différences entre démembrement temporaire et démembrement viager 

Voici un tableau récapitulatif des principales différences qui existent entre démembrement temporaire et démembrement viager.

Démembrement temporaire vs démembrement viager : tout ce que vous devez savoir