SCPI dangers : quels sont les risques et comment s’en prémunir ?

Investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) séduit de nombreux particuliers en quête de rendement et de diversification patrimoniale. Cependant, comme tout investissement, les SCPI comportent des risques qu’il est important de bien comprendre pour mieux s’en prémunir. Notre article vous présente en détail les dangers potentiels liés aux SCPI et fournit des stratégies efficaces pour minimiser ces risques et protéger votre capital. 

Introduction aux SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule de placement collectif dans l’immobilier. Elle permet à des investisseurs de mutualiser leurs moyens pour investir dans des biens immobiliers diversifiés, sans avoir à acheter directement des biens eux-mêmes.

Les SCPI permettent de diversifier les investissements immobiliers géographiquement et par type de biens, ce qui réduit les risques comparés à l’achat direct d’un seul bien immobilier. Par ailleurs, l’investissement en SCPI est accessible avec un montant de départ relativement faible comparé à l’achat direct d’un bien immobilier.

Fonctionnement des SCPI

Concrètement : 

• Les investisseurs achètent des parts de la SCPI, ce qui permet à la société de lever des fonds.

• La SCPI utilise les fonds collectés pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, commerces, résidences, etc.).

• La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion professionnelle. Les investisseurs n’ont donc pas à s’occuper des aspects administratifs ou locatifs.

• Les loyers perçus des biens immobiliers sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion.

Les principaux dangers des SCPI

Risques de perte en capital

Comme pour tout investissement, les SCPI comportent des risques, dont celui de perte en capital. En effet, la valeur des parts de SCPI peut diminuer (dégradation des biens, dépréciation des actifs immobiliers détenus, etc.). 

Par ailleurs, si les biens immobiliers détenus par la SCPI ne sont pas loués, les revenus locatifs diminuent, ce qui affecte directement les dividendes distribués aux investisseurs.

Risques liés à la liquidité

Contrairement aux actions cotées en bourse, les parts de SCPI ne se négocient pas sur un marché très liquide. Trouver un acheteur pour vos parts peut prendre du temps, surtout si la demande sur le marché secondaire est faible. La revente de parts de SCPI peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, en fonction de la demande et de la procédure de la SCPI.

D’ailleurs, en cas de faible demande, vous pourriez être contraint de vendre vos parts à un prix inférieur à leur valeur d’achat initiale. Cette décote peut réduire votre rendement global et entraîner une perte en capital.

Risques de gestion

La réussite de la SCPI dépend de la qualité de la gestion. Une société de gestion avec une mauvaise expertise peut faire des erreurs dans l’acquisition, la gestion et la vente des biens immobiliers.

Une mauvaise anticipation des tendances du marché immobilier ou une mauvaise évaluation des risques peut entraîner des investissements peu rentables. De la même manière, une sélection inadéquate des biens immobiliers (mauvaise localisation, qualité inférieure des bâtiments, etc.) peut réduire la rentabilité et augmenter les coûts de maintenance et de rénovation. 

Risques locatifs

Certes, les SCPI peuvent distribuer des revenus aux associés, mais ces derniers ne sont pas systématiques. Les biens immobiliers peuvent rester inoccupés pendant un certain temps, entre deux locataires ou en cas de difficulté à trouver de nouveaux locataires. Cela réduit les revenus locatifs et, par conséquent, les dividendes versés aux investisseurs.

Autre problème, les locataires peuvent faire face à des problèmes financiers, ne pas payer leur loyer à temps, voire pas du tout, et affecter directement les revenus de la SCPI. La mise en place de procédures de recouvrement ou d’expulsion peut être longue et coûteuse, et n’est pas toujours garantie de succès.

Quels sont les signes d’une SCPI à risque ?

Une SCPI peut être à risque si elle présente les caractéristiques suivantes : 

• Un taux de distribution (le rendement versé aux investisseurs) qui diminue régulièrement peut indiquer des problèmes de rentabilité ou de gestion.

• Un taux d’occupation faible des biens immobiliers de la SCPI qui peut signaler des difficultés à trouver ou à retenir des locataires, ce qui réduit les revenus locatifs.

• Une augmentation des défauts de paiement des locataires (signe que la sélection des locataires n’est pas rigoureuse ou que les locataires actuels rencontrent des problèmes financiers). 

• Un niveau d’endettement élevé, qui peut indiquer une gestion risquée, avec des obligations de remboursement qui pourraient peser lourdement sur les finances de la SCPI en cas de baisse des revenus locatifs.

• Une performance passée médiocre ou fluctuante peut indiquer une gestion inefficace ou des choix d’investissements douteux.

Comment se prémunir des dangers de l’investissement en SCPI ?

Investir dans différentes SCPI pour réduire les risques

Investir dans différentes SCPI peut réduire les risques grâce à la diversification. La diversification est une stratégie d’investissement qui consiste à répartir ses investissements sur plusieurs actifs afin de minimiser les risques spécifiques à un seul actif ou type d’actif. 

En investissant dans des SCPI qui possèdent différents types de biens (bureaux, commerces, résidentiels, santé, logistique), vous réduisez le risque que tous vos investissements soient affectés par des problèmes spécifiques à un type de bien immobilier.

Par ailleurs, les marchés immobiliers peuvent varier considérablement d’une région à l’autre. En diversifiant géographiquement, vous diminuez le risque lié à une baisse du marché immobilier dans une zone spécifique.

Sélection rigoureuse des SCPI

Recherchez des sociétés de gestion ayant une bonne réputation et une longue expérience dans la gestion de SCPI pour limiter les risques. Étudiez les performances passées des SCPI gérées par cette société. Une société avec un historique solide de rendements stables est généralement plus fiable.

Assurez-vous que la société de gestion est transparente et communique régulièrement avec les investisseurs, fournissant des rapports détaillés sur la performance et les stratégies d’investissement.

Surveillance continue

La surveillance continue est essentielle pour maximiser la performance de vos investissements en SCPI et minimiser les risques. Suivez régulièrement votre investissement afin de détecter rapidement tout problème potentiel et prendre des décisions éclairées : 

• Comparez le TDVM de votre SCPI avec les moyennes du marché et ses performances passées.

• Notez les tendances à la hausse ou à la baisse et essayez de comprendre les raisons pour agir en conséquence.

• Comparez le TOF avec d’autres SCPI similaires pour évaluer la compétitivité de votre SCPI.

• Comparez les frais de gestion actuels avec ceux de SCPI similaires et avec les périodes précédentes.

• Lisez tous les rapports fournis par la société de gestion pour rester informé des performances et des stratégies.

SCPI dangers : tout ce que vous devez savoir