Comprendre les frais des SCPI

Investir dans une SCPI s’accompagne d’un certain nombre de frais à payer : frais de gestion, frais de souscription, frais de retrait anticipé, etc. Chaque dépense affiche un objectif bien précis. Les frais de souscription, par exemple, sont utilisés par la société de gestion pour payer les charges annexes à l’acquisition d’un bien. Les frais de gestion, de leur côté, tendent à optimiser le parc immobilier. Néanmoins, le montant de ces frais varie d’une structure à une autre. Leur application n’est pas non plus systématique. Découvrez tout ce que vous devez savoir au sujet des frais des SCPI à travers notre article. 

Rappel : comment fonctionne l’investissement en SCPI ? 

Une SCPI (ou pierre papier) est un type d’investissement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) sans avoir à gérer directement les biens. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et deviennent ainsi indirectement propriétaires d’un portefeuille d’actifs immobiliers. 

Les SCPI collectent de l’argent auprès des investisseurs en émettant des parts. Chaque part représente une fraction du capital de la SCPI. Avec le capital collecté, la société de gestion de la SCPI achète un ensemble de biens immobiliers. Ces biens immobiliers sont entièrement gérés par la société de gestion : location, entretien, renouvellement des baux, etc. Son objectif sera de garantir un taux d’occupation élevé pour assurer aux investisseurs des revenus locatifs réguliers.

En effet, les investisseurs, grâce à leur placement, peuvent bénéficier de revenus réguliers issus des loyers de la SCPI. Le montant des dividendes varie en fonction des revenus locatifs générés et des performances de la SCPI. Il dépend également de la quote-part de l’investisseur dans la SCPI. 

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages : 

• la possibilité d’accéder à l’immobilier d’entreprise avec un montant d’investissement relativement faible ;

• la gestion déléguée des biens ;

• la diversification géographique et sectorielle (les SCPI tendent à investir dans différents types de biens situés à différents endroits, en France et/ou en Europe). 

Toutefois, comme tout investissement, les SCPI comportent des risques, notamment en matière de liquidité des parts, de fluctuation des marchés immobiliers et de variation des revenus locatifs.

Focus sur les frais des SCPI

Investir dans une SCPI s’accompagne d’un certain nombre de frais à régler. Voici quelles sont les principales dépenses auxquelles les investisseurs peuvent faire face.

Les frais de souscription 

Les frais de souscription sont des frais prélevés une seule fois lors de l’achat initial de parts de la SCPI. Ils servent à : 

• Rémunérer la société de gestion pour le service de commercialisation des parts de la SCPI.

• Couvrir les coûts liés à la recherche, à l’analyse et à l’acquisition de nouveaux biens immobiliers pour le portefeuille de la SCPI.

• Financer les dépenses administratives associées à l’enregistrement de nouveaux associés et à la gestion de leur participation.

Le taux des frais de souscription varie d’une SCPI à l’autre, mais il se situe généralement entre 5 % et 12 % du montant investi.

Les frais de gestion 

Les frais de gestion d’une SCPI sont des frais récurrents prélevés pour couvrir les coûts liés à la gestion du patrimoine immobilier détenu par la société. Ces frais servent à rémunérer la société de gestion qui s’occupe des différentes opérations nécessaires au bon fonctionnement de la SCPI : 

• gestion locative ;

• gestion administrative et financière ;

• gestion technique (entretien, maintenance des biens, etc.).

Les frais de gestion sont calculés en pourcentage des revenus locatifs bruts ou, dans certains cas, de la valeur des actifs sous gestion de la SCPI. Ce pourcentage varie selon les SCPI, mais se situe généralement entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI.

Les frais de cession 

L’investisseur peut être amené à payer des frais de cession lorsqu’il vend ses parts. Ces frais servent à couvrir les coûts administratifs et les charges liées à la transaction de revente des parts. 

Ils sont exprimés en pourcentage de la valeur de revente des parts. Ce pourcentage varie d’une SCPI à l’autre et peut également dépendre de la durée de détention des parts par l’investisseur. Dans certains cas, les frais de cession peuvent être dégressifs, diminuant avec la durée de détention.

Notez, en revanche, que ces frais ne sont pas systématiquement appliqués par toutes les SCPI. 

Les frais de retrait anticipé 

Les frais de retrait anticipé peuvent s’appliquer lorsque l’investisseur décide de récupérer son investissement dans une SCPI avant le terme prévu par les conditions de souscription. La présence de ces frais sert, en quelque sorte, à décourager la sortie prématurée des investisseurs, afin de maintenir la stabilité financière de la SCPI et de protéger les intérêts des autres investisseurs. 

Les retraits anticipés peuvent, en effet, contraindre la SCPI à vendre des actifs immobiliers dans des conditions non optimales pour fournir la liquidité nécessaire. Cela peut, à terme, impacter négativement la valeur de la SCPI et le rendement pour les autres investisseurs.

Quoi qu’il en soit, les frais de retrait anticipé sont généralement calculés comme un pourcentage du montant à retirer et peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs (durée de détention des parts, conditions du marché immobilier, etc.). 

Comme pour les frais de cession, il est important de noter que l’application de ces frais n’est pas systématiquement pour toutes les SCPI. Tout dépend de la politique spécifique de chaque société de gestion. 

L’importance de se tourner vers une SCPI dont les frais sont moindres

Les frais prélevés par la SCPI (gestion, souscription, etc.) diminuent directement le rendement net du placement de l’investisseur. Plus le montant des frais est élevé, plus ils tendent à réduire la rentabilité de l’investissement. 

Ces charges impactent également le coût de l’investissement. Les frais de souscription, par exemple, lorsqu’ils sont importants, augmentent le coût initial de l’investissement. Concrètement, une partie du capital est consommée par les frais avant même de commencer à générer des rendements. Cela prolonge le délai nécessaire pour récupérer la mise de départ et commencer à réaliser des profits. 

Pour limiter les impairs, le mieux reste donc de se tourner vers une SCPI dont les frais sont les moins élevés possibles. Faire un travail de comparaison est donc nécessaire. En revanche, les frais ne doivent pas être le seul critère de décision. Et pour cause, une SCPI avec des frais légèrement plus élevés, mais une meilleure performance historique, une stratégie d’investissement solide, ou une meilleure qualité de gestion peut, en fin de compte, offrir un meilleur rendement ajusté au risque. 

Outre le montant des frais, il faut donc aussi noter : 

• la qualité des actifs de la SCPI ;

• son potentiel de croissance ;

• son historique de rendement (même si les performances passées ne prédisent pas les performances futures) ;

• la stratégie d’investissement de la SCPI ;

• la qualité de la gestion de la société de gestion. 

Frais de SCPI : tout ce que vous devez savoir