Qu’est-ce que l’effet de levier et comment fonctionne-t-il dans le cadre d’un investissement dans une SCPI ?

Il est possible d’acheter des parts et investir en SCPI par le biais d’un crédit bancaire. Agir ainsi peut permettre à l’investisseur de bénéficier de l’effet de levier. Ce dernier maximise alors sa capacité d’investissement. Il n’a pas à se limiter à son propre apport pour réaliser son placement. L’effet de levier, dans le cadre d’un investissement en SCPI, comporte certains avantages. En revanche, il est nécessaire d’être conscient des limites qui existent. Plus de détails à travers notre article. 

Qu’est-ce que l’effet de levier ? 

L’effet de levier est un concept financier qui permet d’augmenter la capacité d’investissement et le potentiel de rendement d’un investissement grâce à l’utilisation de capitaux empruntés. 

Plus concrètement, l’effet de levier se produit lorsqu’un investisseur utilise de l’argent emprunté pour augmenter le montant de l’investissement au-delà de ce qui serait possible avec ses propres capitaux. 

Le principal avantage de l’utilisation de l’effet de levier est qu’il peut significativement augmenter le rendement sur les capitaux propres de l’investisseur. Si l’investissement génère un rendement plus élevé que le coût de l’emprunt (c’est-à-dire l’intérêt sur le prêt), l’investisseur réalise un bénéfice supplémentaire sur l’argent emprunté.

Comment fonctionne l’effet de levier dans le cadre d’un investissement en SCPI ?

Les SCPI sont des structures d’investissement qui collectent des fonds auprès des investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier. Les revenus générés par ces propriétés (par exemple, les loyers) sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Utiliser l’effet de levier pour investir dans des SCPI signifie emprunter de l’argent pour acheter des parts de SCPI. Cela permet à l’investisseur d’acquérir plus de parts qu’il ne pourrait le faire avec uniquement son capital, dans l’espoir que le rendement des parts de SCPI (après déduction des frais de gestion et autres coûts) soit supérieur au taux d’intérêt du prêt.

Effet de levier en SCPI : les avantages et les risques 

Les avantages de l’effet de levier pour un investissement en SCPI

L’un des principaux avantages de l’effet de levier est la possibilité d’accroître le rendement sur l’investissement initial. Si les revenus locatifs générés par les parts de SCPI sont supérieurs au coût du crédit, l’investisseur bénéficie d’un rendement plus élevé qu’il aurait obtenu en n’utilisant que son capital propre. Par ailleurs, l’effet de levier permet aux investisseurs d’acquérir un nombre plus important de parts de SCPI.

Prenons un exemple plus concret. Imaginons que vous investissiez 100 000 € dans des parts de SCPI, en utilisant uniquement votre capital propre, sans recourir à l’emprunt. Supposons que les parts de SCPI génèrent un revenu locatif annuel de 5 % du montant investi. Cela donne : 

• Investissement initial : 100 000 €

• Rendement annuel (5 %) : 5 000 €

Votre rendement sur l’investissement est donc de 5 % par an.

Maintenant, supposons que vous décidiez d’utiliser un effet de levier pour augmenter votre capacité d’investissement. Vous utilisez toujours vos 100 000 €, mais vous empruntez également 100 000 € à un taux d’intérêt de 2 % par an. Vous investissez donc un total de 200 000 € dans les parts de SCPI.

• Investissement total : 200 000 € (100 000 € de votre capital + 100 000 € empruntés)

• Rendement annuel des SCPI sur 200 000 € à 5 % : 10 000 €

• Coût du crédit (2 % de 100 000 €) : 2 000 €

Revenu net annuel : 10 000 € (revenus locatifs) - 2 000 € (coût du crédit) = 8 000 €

Avec l’effet de levier, votre investissement initial de 100 000 € a généré un revenu net de 8 000 €, ce qui équivaut à un rendement de 8 % sur votre capital propre, comparé à 5 % sans effet de levier.

Par ailleurs, en France, les intérêts d’emprunt pour l’achat de parts de SCPI peuvent être déductibles fiscalement. Cela tend à réduire le coût net de l’emprunt et peut améliorer le rendement après impôts de l’investissement.

Les risques de l’effet de levier pour un investissement en SCPI

Les rendements des SCPI peuvent fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier. Si les revenus locatifs diminuent ou si la valeur des parts chute, l’investisseur peut se retrouver dans une situation où les revenus ne couvrent pas les coûts d’emprunt, augmentant ainsi les pertes potentielles.

Par ailleurs, si l’emprunt est à taux variable, une hausse des taux d’intérêt peut augmenter les coûts d’emprunt et réduire les rendements ou même entraîner des pertes.

Il est essentiel que l’investisseur évalue clairement sa capacité à rembourser l’emprunt pour éviter le surendettement.

Maximiser ses chances d’obtenir un prêt pour investir dans une SCPI 

Un investisseur qui souhaite bénéficier de l’effet de levier pour son placement en SCPI peut utiliser diverses techniques pour maximiser ses chances d’obtenir un prêt. 

La première étant d’avoir une bonne capacité d’emprunt. Il peut démontrer qu’il a des revenus réguliers et stables susceptibles de couvrir les remboursements du prêt. Avoir une épargne régulière et des réserves financières peut rassurer la banque sur sa capacité à faire face à d’éventuelles difficultés financières.

Il peut également préparer un plan financier clair montrant la faisabilité de son investissement, incluant les projections de rendement et le plan de remboursement du prêt. Enfin, il est recommandé de fournir tous les documents demandés dans les délais impartis afin de ne pas générer de retard dans le processus de demande de prêt (relevés bancaires, déclarations fiscales, fiches de paie, etc.). 

Effet de levier : tout ce que vous devez savoir