La cession de nue-propriété : les règles à respecter

Démembrement de propriété, usufruit et nue-propriété : définitions

Le démembrement de propriété 

Le démembrement de propriété est fréquemment utilisé en matière d’investissement immobilier et de transmission de patrimoine. Ainsi, le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux parties, avec d’un côté la nue-propriété, et de l’autre, l’usufruit. Le démembrement de propriété peut être organisé :

• par voie d’acquisition par le nu-propriétaire et l’usufruitier de leurs droits respectifs (ab initio) ;
• par donation avec réserve d’usufruit ou cession de nue-propriété par l’usufruitier (voie de rétention) ;
• par donation ou cession de son droit par l’usufruitier (voie de translation).

Le nu-propriétaire 

Le nu-propriétaire dispose de l’abusus, soit le droit de disposer du bien, de le vendre, de le donner ou de le modifier. Néanmoins, il ne peut entrer en possession du bien afin de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus en cas de locations,ces prérogatives appartenant à l’usufruitier. Ce n’est qu’à l’extinction de l’usufruit qu’il devient automatiquement plein propriétaire du logement, sans aucune imposition.

L’usufruitier

L’usufruit est un droit réel et temporaire. Il offre à son titulaire (l’usufruitier) la possibilité de jouir de l’usus et du fructus. Autrement dit, ce dernier peut vivre dans le logement ou le louer afin de percevoir des revenus. Il devra, toutefois, assurer la conservation et l’entretien du bien, les réparations conséquentes étant à la charge du nu-propriétaire. 

Si l’usufruitier est une personne physique, son droit prend fin au jour de son décès dans le cas d’un usufruit viager, ou à la fin de la période consentie dans le cas d’un usufruit classique. S’il s’agit d’une personne morale, alors l’usufruit ne peut durer qu’au maximum 30 ans.  

Notez que l’usufruit peut porter sur des biens meubles et immeubles, somme d’argent incluse. Dans ce cas, on parle de quasi-usufruit. 

Le quasi-usufruit 

Il existe deux sortes de quasi-usufruit différentes : légal et conventionnel. Dans tous les cas, le quasi-usufruit confère à l’usufruitier le droit de disposer du bien dont il est question. Il doit, néanmoins, être en mesure de restituer le bien du quasi-usufruit ou sa valeur à l’extinction de son droit. 

La cession de nue-propriété et ses grands principes

Le nu-propriétaire peut-il céder la nue-propriété ? 

En principe, le nu-propriétaire est libre de revendre ses droits quand bon lui semble. Qu’importe le motif de sa décision, il peut opter pour la cession de nue-propriété dès qu’il le souhaite, et ce, même si la période de démembrement n’est pas arrivée à terme.

En effet, à l’inverse d’autres dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard qui engagent les investisseurs sur une durée minimale de détention de leur bien, sous peine de reprise des avantages fiscaux acquis, l’investissement en nu-propriété offre une grande liquidité. Cela, sans même remettre en cause les avantages fiscaux et patrimoniaux acquis par le nu-propriétaire :

• non-assujettissement à l’impôt sur le revenu, à la taxe foncière et à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;
• déductibilité des intérêts d’emprunt. 

D’ailleurs, la revente d’une nue-propriété immobilière est souvent rapide. Il existe, en effet, une forte demande sur le marché secondaire de la nue-propriété (marché d’acquisition des nues-propriétés en seconde main). La rareté des offres, en outre, ne fait qu’augmenter cette attractivité.

Que se passe-t-il en cas de cession des droits ?

Comme expliqué précédemment, le nu-propriétaire a la possibilité de céder ses droits. Dans ce cas, les gains éventuels sont taxables selon le régime de droit commun des plus-values (plus-values immobilières des particuliers ou plus-values mobilières). 

Les règles de cette taxation sont alors déterminées selon :

• la nature du bien qui fait l’objet du démembrement ;
• la situation antérieure au démembrement (notamment en ce qui concerne les droits sociaux démembrés) ;
• les circonstances de l’acquisition et de la cession du bien démembré ou du droit portant sur le bien. 

Cession de nue-propriété : quelle fiscalité ?

Le principe de l’impôt sur la plus-value immobilière 

On parle de plus-value immobilière lorsqu’il existe une différence positive entre le prix d’acquisition d’un bien (majoré de certaines dépenses) et le prix de vente du logement (réduit des frais de vente). 

Ainsi, l’administration fiscale applique un taux forfaitaire libératoire de 19 % à cette plus-value nette. Des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % seront également à régler. 

Un abattement de l’assiette d’imposition a été instauré par les services publics, et dépend de la durée de détention du bien. 

Assiette fiscale et cession en démembrement de propriété 

La cession pendant le démembrement

En cas de cession pendant le démembrement de propriété, l’assiette fiscale est égale au prix de revente de la nue-propriété moins le prix d’acquisition de la nue-propriété. La valeur d’acquisition à déclarer lors de la cession d’un bien immobilier est celle de la valeur au moment de l’achat. Les abattements pour durée de détention commencent donc à partir de la date d’acquisition du bien en nue-propriété ou de la date de livraison pour les constructions neuves.

La cession en pleine propriété après la réunion de l’usufruit et la nue-propriété

En cas de cession en pleine propriété, après la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, l’assiette fiscale est égale au prix de revente de la pleine propriété moins la valeur du bien en pleine propriété à la date de l’acquisition de la nue-propriété. Le montant d’acquisition à prendre en compte dépend de la manière dont la nue-propriété a été acquise.

La cession de la nue-propriété en tant que plein propriétaire avec réserve d’usufruit

En cas de cession de la nue-propriété en tant que plein propriétaire, l’assiette fiscale est égale au prix de vente de la nue-propriété moins la valeur du bien en pleine propriété multiplié par la valeur de la nue-propriété selon le barème du Code Général des Impôts (CGI). 

Dans le cas d’une cession isolée de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, le prix d’acquisition du droit cédé doit obligatoirement être déterminé selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI. La valeur de cession à prendre en compte est la valeur vénale en nue-propriété au moment de la vente du bien.