Les nouveaux principes du calcul du loyer Pinel

Investir dans la pierre permet de bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. Une des conditions est néanmoins d’investir dans l’immobilier locatif et de se soumettre notamment aux exigences de fixation du loyer qu’impose le dispositif. Entrent dans ce cadre de nombreuses notions comme le coefficient Pinel, le zonage Pinel ou encore la surface pondérée. Découvrez donc dans les lignes qui suivent comment procéder au calcul du loyer Pinel.

Fin du dispositif Pinel fin 2024 : 3 points à retenir
• Les dispositifs Pinel et Pinel+ ou Super Pinel, prennent fin le 31 décembre 2024 ;
• En 2024, les taux de réduction d'impôt Pinel s'élèvent à 14 % pour le dispositif Pinel classique et à 21 % pour le Super Pinel ;
• Sans nouveau dispositif prévu pour 2025, se tourner vers l’investissement immobilier en nue-propriété peut être une alternative à privilégier !

Qu’est-ce-que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a été mis en place par Sylvia Pinel, la ministre du logement en 2014. Selon l’article 199 novovicies, le dispositif Pinel vous permet de réaliser l’achat d’un bien immobilier neuf à des fins locatives tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. L’objectif premier de cette loi était, à l’époque, d’encourager les constructions immobilières dans les zones où les locations étaient les plus tendues : c’est-à-dire une zone où l’offre de locations immobilières ne parvient pas à satisfaire la demande. Résultat, entre 2014 et 2021, près de 131.000 logements Pinel ont été déclarés. Par rapport à la loi Duflot, le dispositif Pinel se veut également plus attractif en proposant un élargissement des conditions d’accès aux avantages fiscaux. Le calcul du loyer loi Pinel est également plus aisé comparé à celui de la loi Duflot.

Les grands principes du calcul du loyer Pinel

Depuis sa promulgation en 2014, la Loi Pinel a été mise à jour. Parmi les principales nouveautés se trouve la durée d’engagement locatif. Tout d’abord, le dispositif est désormais uniquement réservé aux investissements réalisés dans le cadre de logements situés au sein d’un bâtiment destiné à l’habitation collective. Les villas individuelles construites en copropriéténe sont plus éligibles à cette réduction d’impôt.. De plus, les investissements en question doivent porter soit sur des logements neufs, soit sur des logements dont la réhabilitation vise une mise à niveau des performances énergétiques pour égaler celles du neuf. Enfin, l’investisseur s’engage à louer son bien durant 6, 9 ans ou 12 ans.

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Le fonctionnement de la défiscalisation Pinel pour le calcul du loyer Pinel

La Loi Pinel offre avant tout l’avantage aux investisseurs de faire des économies d’impôt. Comment ? En leur donnant la possibilité de déduire de leur impôt un pourcentage du prix d’achat initial. Ceci en échange d’un engagement : la location du bien immobilier en question. Ci-dessous les réductions d’impôts Pinel relatives au nombre d’années de mise en location :

6 ans : 12% de réduction, ce qui se traduit par une réduction d’impôt de 2% par an.
9 ans : 18% de réduction, ce qui se traduit par une réduction d’impôt de 2% par an.
12 ans : 21% ce qui se traduit par une réduction d’impôt de 2% par an les 9 premières années puis 1% les 3 années suivantes.

Notez toutefois qu’à compter de 2023, le bonus fiscal sera revu à la baisse pour qui compte investir dans un Pinel classique.

Barème de la loi Pinel

Pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt, en tant qu’investisseur, vous devez respecter certaines limites qui prennent la forme d’un barème de loyer maximal applicable aux locataires. Ce barème va dépendre de 2 critères : la surface du logement et sa zone géographique. Voici les plafonds de loyer Pinel 2021 par zone par mètre carré et par mois :

17,55 euros en zone Abis (vs. 17,43€ en 2020)
13,04 euros en zone A (vs. 12,95€ en 2020)
10,51 euros en zone B1 (vs. 10,44€ en 2020)

Loi Pinel : calcul

Les procédés pour calculer un loyer

Dans un premier temps, notez que pour bénéficier des avantages de ce dispositif, votre logement devra se situer dans une zone éligible à la loi Pinel. Ainsi, pour pouvoir effectuer le calcul du loyer Pinel, il faudra considérer le plafond selon la zone où se situe le logement et la surface de ce dernier. Enfin, il faudra également appliquer un coefficient multiplicateur à cette surface de 1,2 maximum qui dépendra de la surface pondérée.

Zones éligibles à la loi Pinel en 2021

Les zones connaissant une tension immobilière et éligibles à la loi Pinel sont réparties comme suit :

Les zones A et A bis

La zone A correspond aux agglomérations de Paris, de la côte d’Azur, de Genève et des grandes villes où les prix des logements sont élevés (Lyon, Marseille, Lille, Montpellier).

La zone A bis fait référence à la ville de Paris ainsi que sa couronne qui compte environ 76 communes.

La zone B1

La troisième zone prise en considération est la zone B1, correspondant aux grandes agglomérations où on recense plus de 250.000 habitants. Dans la zone B1 se trouvent également les départements d’outre-mer et la Corse.

A noter : depuis le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne peuvent plus bénéficier de la loi Pinel, sauf dérogation.

Calcul de la surface habitable

Le calcul loi Pinel nécessite de connaître la surface habitable du bien. Pour calculer le montant maximum d’un loyer Pinel, il faut avant tout se baser sur la surface du logement. Sachez que la surface qui doit être prise en compte sera la surface du plancher, à laquelle vous ajoutez la moitié de vos surfaces annexes. Ce qui inclut balcon, cave et terrasse, avec une limite de 8m².

Calcul du loyer Pinel : le plafond

Pour le calcul du plafond, il faudra se baser sur le coefficient Pinel multiplicateur. Le coefficient multiplicateur permet d’estimer le montant du loyer hors charge en Pinel. Il est fixé par l’Etat à la somme de 0,7 + 19 divisé par la surface de votre logement. Lorsque vous aurez obtenu ce coefficient, vous pourrez procéder au calcul de votre plafond Pinel. La formule est la suivante :

(Plafond au m² selon la zone Pinel x coefficient multiplicateur) x Surface du logement.

A noter : pour 64 m² le coefficient est calculé comme suit : 0,7+19/64=0,99

Exemple de calcul d’un loyer avec la loi Pinel

Pour y voir un peu plus clair, voici un exemple sur un bien avec terrasse qui va vous aider à mieux vous situer par rapport au calcul du loyer Pinel :

On estime la surface habitable de l’appartement neuf à 60m² avec une terrasse de 8 m². Il convient de calculer dans un premier temps la surface pondérée comme suit :

60 m² + 8 /2, ce qui donne une surface pondérée de 64 m².

Ensuite, en ce qui concerne le coefficient multiplicateur, la formule s’applique de la façon suivante : 0,7 + 19 / 64 m² (la surface du logement) = 0,99.

Maintenant, pour calculer le plafond du loyer, vous devez déterminer la zone où se situe le logement. Si, par exemple il se trouve à Lyon qui est classé dans la zone A, le barème applicable en 2021 est de 13,04 € / m². Donc :

(13,04 x (0.7 + 19 / 64)) x 64 = 831,952€ de loyer maximum par mois.

A travers cet exemple, vous savez désormais comment effectuer le calcul du loyer d’un bien immobilier couvert par le dispositif Pinel et qui dispose d’une surface annexe. Pour le calcul du loyer Pinel d’un bien à Toulouse en zone b2 ou pour du Pinel Outre-mer, il vous suffit de vous baser sur le tableau des barèmes de 2021.

Foire aux questions

Pinel : comment calculer une surface pondérée ?

Dans le processus de calcul du loyer Pinel, la surface pondérée correspond à l’articulation de 2 notions de surface. Elle s’obtient ainsi en ajoutant à la surface habitable de la maison, 50 % des différentes surfaces annexes. Si par exemple la surface habitable du logement est de 50 m² avec un balcon de 8 m², la surface pondérée sera de 50 + 0,5 x 8= 54m². Vous pouvez aussi réaliser le calcul loi Pinel à partir d’un simulateur loyer Pinel.

Pinel : comment calculer le loyer maximum ?

Quelle que soit la zone du bien (A, Abis, B1, outre-mer), le calcul du loyer Pinel d’un bien s’effectue de la même manière. Dans un premier temps, vous devrez définir la surface pondérée du logement puis le coefficient multiplicateur qu’il convient d’adopter selon le calcul imposé par l’état. Ensuite, vous devrez déterminer le plafond du loyer par m² qui est imposé selon la zone géographie où se situe l’appartement. Si par exemple il se situe à Nantes, localisée en zone B1, le plafond sera de 12.61 €/m². Ainsi, le loyer maximum se calcul comme suit : surface habitable x coefficient multiplicateur x 12.61.

Comment déclarer un Pinel aux impôts ?

A partir du moment où vous mettez votre bien en location, vous devez déclarer les revenus que vous percevez aux impôts. En Pinel, ce sera cette déclaration qui va vous permettre de bénéficier d’un avantage fiscal. Si vous déclarez vos impôts pour la première fois, rendez-vous sur le site service public rubrique Pinel et remplissez le formulaire cerfa 2044 EB. Pour les années suivantes, il vous sera demandé de dresser un bilan foncier de votre investissement locatif.

Comment calculer sa réduction d'impôt Pinel ?

La réduction d’impôt d’un bien en loi Pinel tient compte de la durée d’engagement. Elle se base sur le prix de revient global du logement, qui s’obtient ainsi pour un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) : prix d’acquisition + frais annexes. Le prix de revient est plafonné à 300 000 euros ou 5 500 euros par m². On déduira ensuite 2% de ce prix par an si l’investisseur s’engage à louer son bien durant 6 ou 9 ans, et 1% par an les 10ème, 11ème et 12ème années le cas échéant.

Quelle est la différence entre le Pinel et le déficit foncier ?

Mis à part la réduction d’impôt tel que prévu dans le dispositif Pinel classique, le déficit foncier peut s’ajouter au dispositif Pinel lorsque l’investisseur achète un bien « ancien ». Cet avantage s’obtient à la suite d’une réduction considérable du montant des revenus fonciers imposables. En effet, les différents frais relatifs à la gestion, à l’entretien et aux divers travaux de réparation figurent parmi les charges à déduire des revenus fonciers. À partir du moment où les revenus fonciers sont inférieurs à ces charges, on parle de déficit foncier. Ceux qui investissent peuvent donc mettre en œuvre cumulativement deux moyens pour défiscaliser. Ils peuvent à la fois se prévaloir de la réduction d’impôt grâce au dispositif Pinel classique, mais aussi de celle issue du déficit foncier.