Investir en démembrement : avantages, inconvénients et précautions à prendre

Investir en démembrement : qu’est-ce que ça signifie ? 

Démembrement de propriété, usus, abus et fructus 

Le principe du démembrement de propriété est défini à travers l’article 544 du Code civil. D’un point de vue juridique, la pleine propriété d’un bien se compose de l’usufruit et de la nue-propriété. Dans le cas d’un démembrement de propriété, ces droits sont divisés entre deux personnes. 

D’un côté, l’on retrouve l’usufruitier, qui dispose de l’usus et du fructus. Autrement dit, il est libre d’utiliser le bien ou de le mettre à la location et d’en percevoir les revenus. De l’autre côté, l’on retrouve le nu-propriétaire, qui profite de l’abusus, soit le droit de disposer librement du bien sans entraver le droit de jouissance de l’usufruitier. 

Investir en démembrement en pratique 

Concrètement, investir en démembrement consiste à acquérir uniquement l’usufruit ou la nue-propriété du bien (plutôt que la pleine propriété). Dans la grande majorité des cas, il s’agit d’acheter la nue-propriété d’un bien afin d’en acquérir la pleine propriété au terme de la période de démembrement (afin de l’habiter ou de le vendre afin de profiter d’une potentielle revalorisation). 

Le démembrement de propriété peut résulter :

• d’une succession : des parents souhaitent conserver l’usufruit de leur bien et en laisser à nue-propriété à leurs enfants ;

• d’un contrat : le propriétaire d’un bien immobilier cède ou donne la nue-propriété de son logement à une autre personne.

Droits et obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier 

Usufruitier et nu-propriétaire disposent de certains droits, ainsi que de diverses obligations. Ainsi, l’usufruitier peut disposer du bien (y vivre par exemple), ou le mettre à la location et en percevoir des revenus. Il peut également jouir d’un droit de vote dans les assemblées générales de copropriété. En contrepartie, il doit :

• réaliser un inventaire et un état des lieux des biens avant de les utiliser ;

• entretenir le bien ;

• jouir raisonnablement de l’habitation ;

• régler les différents impôts locaux  ;

• déclarer le bien démembré à l’impôt sur la fortune immobilière s’il y est redevable. 

Le nu-propriétaire, de son côté, dispose du droit de disposer du bien. En revanche, son droit d’aliénation est plus limité, car :

• il ne doit pas porter préjudice à la jouissance de l’usufruitier ;

• il ne peut pas prendre la décision de vendre le bien en pleine propriété seul (il peut, en revanche, revendre uniquement la nue-propriété du logement).

Durée de démembrement et remembrement de propriété 

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien démembré. Il peut alors le louer, y vivre ou le vendre. La durée du démembrement peut être viagère ou temporaire.

Lorsque le démembrement est viager, il prend fin au décès de l’usufruitier. Réaliser un achat démembré en viager implique souvent beaucoup d’incertitudes puisque sa durée est variable et dépend pleinement de la date de décès de l’usufruitier. Ce montage est souvent préféré en famille. Ainsi, les parents conservent l’usufruit du bien et en donnent la nue-propriété à leurs enfants. Ces derniers deviennent ensuite propriétaires du logement au décès de leurs parents dans des conditions fiscales plutôt avantageuses. 

Lorsque le démembrement est temporaire, la durée du démembrement est contractuellement fixée. Dans ce cas, l’acquisition de la nue-propriété et de l’usufruit est conclue pour une durée qui varie entre 10 ou 30 ans. Le remembrement de propriété peut également avoir lieu : 

• en cas de décès de l’usufruitier ;

• lorsque ce dernier renonce à ses droits ;

• en cas de perte totale du bien sur lequel l’usufruit était établi ;

• en cas d’abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation, manque d’entretien du bien, etc.).

Investir en démembrement : avantages de la pratique

Investir à moindre coût et profiter d’un bien haut de gamme  

Acquérir un bien démembré coûte moins cher qu’acquérir un bien en pleine propriété. En général, la décote appliquée varie entre 30 % et 40 %, ce qui offre la possibilité de réaliser certaines économies. Certes, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu issu du bien durant la période de démembrement. En revanche, lorsqu’il récupère le logement en pleine propriété, il peut faire le choix de le vendre au prix du marché et de bénéficier d’une potentielle plus-value intéressante et bien supérieure à son investissement initial. 

De la même manière, profiter d’une décote peut permettre à l’investisseur de se tourner vers des biens haut de gamme, avec d’importants niveaux de prestations. Puisqu’il est possible d’acquérir un bien pour 60 % de sa valeur initiale (dans le cas où la décote serait de 40 %), l’investisseur peut se tourner vers des biens premiums ou situés dans des zones géographiques qui seraient inaccessibles s’il avait dû les acquérir en pleine propriété. 

Payer moins d’impôt 

Pour le nu-propriétaire, investir en démembrement signifie payer moins d’impôt. En effet, puisque l’usufruitier profite du bien et des revenus potentiels qui peuvent en découler, c’est également à lui qu’incombe le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Le nu-propriétaire ne doit donc pas payer ces deux impôts locaux. En revanche, si le nu-propriétaire perçoit d’autres revenus fonciers, et qu’il a investi par le biais d’un emprunt, il peut déduire les intérêts de son emprunt de ses autres revenus fonciers. 

De la même manière, le bien démembré ne fait pas partie de son assiette taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. C’est à l’usufruitier de déclarer le logement à l’IFI s’il en est redevable. L’achat en démembrement permet donc de défiscaliser tout en augmentant son patrimoine immobilier.

Investir sans contraintes

Autre atout, pour le nu-propriétaire, investir en démembrement ne représente aucune contrainte relative à la gestion du bien. C’est, en effet, l’usufruitier qui se charge de l’entretien général du logement. De la même manière, s’il est fait le choix de mettre le bien en location, c’est également à lui de gérer l’ensemble des aléas locatifs : recherche de locataire, mise en location du bien, paiement des frais d’agence en cas de gestion par une agence, etc. 

L’achat immobilier en démembrement : quelles limites ?

Malgré tous ces avantages, investir en démembrement n’est pas sans inconvénient. En premier lieu, le fait de ne pas percevoir de loyer durant la période de démembrement peut rendre l’obtention d’un prêt bancaire plus compliqué. Le nu-propriétaire doit donc être en mesure de fournir un effort d’épargne important pour couvrir ce manque à gagner. En cas de refus de prêt, l’investisseur ne peut donc pas non plus faire jouer l’effet de levier pour maximiser son placement.

Par ailleurs, les offres immobilières en nue-propriété sont bien moins nombreuses que les offres immobilières en pleine propriété. Trouver un bien qui correspond aux attentes et aux objectifs des investisseurs peut ainsi prendre plus de temps.

Les précautions à prendre pour bien investir en démembrement 

Bien définir ses objectifs et ses besoins

Pour bien investir en démembrement, l’investisseur doit prendre certaines précautions. En premier lieu, il est important de bien définir ses besoins ainsi que ses objectifs. Il est important de savoir les raisons pour lesquelles il peut être intéressant de réaliser ce montage :

• sécuriser un capital non utilisé pour le faire fructifier (grâce à la potentielle revalorisation du bien à l’issue de la période de démembrement) ;

• limiter son exposition à l’impôt sur la fortune immobilière (puisque c’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien au titre de l’IFI), etc.

Comprendre le fonctionnement de l’opération 

Autre point de vigilance, il est important de bien comprendre le fonctionnement de ce type d’opération. Concrètement, la viabilité financière du projet dépend de la durée du démembrement et du profil de l’investisseur. Pour rappel, ce dernier ne perçoit aucun revenu issu du bien durant la période de démembrement. 

De la même manière, en tant que nu-propriétaire, l’investisseur dispose également de droits très limités sur le logement. À titre d’exemple, il ne pourra pas y vivre, ni le mettre en location, ni le vendre en pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier. 

Considérer le marché secondaire pour acquérir un bien en nue-propriété

Certains investisseurs sont parfois réticents face à cet investissement à cause de la durée de démembrement relativement longue (15 à 20 ans en moyenne). Ces derniers peuvent hésiter à mobiliser leur épargne ou à emprunter sans disposer de revenus locatifs pour couvrir le montant du prêt sur une telle durée. 

Pour éviter ces inconvénients, l’investisseur peut se tourner vers le marché secondaire pour acquérir un bien en nue-propriété. Dans ce cas, en effet, il peut acheter un logement dont le contrat de démembrement est en cours depuis plusieurs années, ce qui réduit directement la période de démembrement. 

Ne pas mettre de côté l’achat de parts de SCPI

S’il est vrai qu’il est fréquent d’acheter un bien physique en démembrement, le concept est également applicable aux parts de SCPI. Le démembrement de SCPI est, en effet, possible. Le fonctionnement et les avantages de la pratique sont alors les mêmes. En revanche, dans ce cas, il est possible d’opter pour une durée de démembrement plus adaptée et de mutualiser les risques de l’investissement.

Bien sélectionner l’emplacement du bien

Même si le montage est différent, acheter un bien démembré reste un investissement immobilier. Il faut donc prendre toutes les précautions nécessaires au moment de l’acquisition du bien et opter pour un emplacement porteur. Cela permet à l’investisseur d’optimiser la potentielle revente de son bien, d’une part, et d’en faciliter sa location s’il prend la décision de louer le logement au moment du remembrement de propriété. 

Dans l’idéal, mieux vaut donc se tourner vers des villes touristiques, étudiantes, dynamiques ou qui profitent d’un bassin d’emplois variés. Le quartier, quant à lui, doit être agréable, disposer de services, de commerces et de transports en commun. Il doit également être soigné et doté de parcs ou d’espaces verts.

À qui s’adresse l’investissement en démembrement ? 

L’investissement en démembrement s’adresse à un vaste panel d’investisseurs :

• ceux qui souhaitent préparer leur retraite et disposer d’un bien en pleine propriété au moment voulu (pour y vivre, le revendre et ainsi profiter d’un capital ou le louer et bénéficier de revenus complémentaires) ;

• ceux qui souhaitent profiter de la fiscalité relativement avantageuse du mécanisme de la nue-propriété et ainsi ne pas avoir à faire entrer ce bien dans le patrimoine taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière, ni à payer d’impôts locaux durant la période de démembrement ;

• ceux qui souhaitent acquérir un bien décoté et bénéficier d’une plus-value intéressante lors du remembrement de propriété (à supposer que la valeur du logement a effectivement augmenté entre l’achat en nue-propriété et la fin de la période de démembrement de propriété).