Les avantages et inconvénients d’un achat dans le neuf

Qu’est-ce qu’un logement neuf ? 

Le terme « logement neuf » s’applique aussi bien pour les logements qui ne sont pas encore construits que ceux déjà sortis de terre. Selon le Code des impôts, dès lors que le bien n’a jamais été habité et que sa construction s’est terminée depuis moins de 5 ans, il est considéré comme neuf. 

Il existe deux types de biens immobiliers dans le neuf :

• les logements achevés, ou « clé en main » ;
• les logements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Une maison clé en main est un logement achevé, habitable dès le moment où le propriétaire reçoit les clés. L’acquéreur pourra occuper immédiatement les lieux dès la conclusion de la vente. Le logement ne peut pas avoir fait l’objet d’une occupation antérieure.

En optant pour la VEFA, en revanche, le logement est à construire. Le promoteur vend généralement la maison et le terrain. Le futur acquéreur achète finalement son logement sur plan. Il devient propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Le paiement est également échelonné.

Acheter dans le neuf : quels avantages ? 

Acheter dans le neuf présente différents avantages. Voici lesquels. 

Disposer d’un logement confortable qui répond aux dernières normes en vigueur 

Acheter dans le neuf offre la possibilité au propriétaire de profiter d’une maison confortable, qui répond aux dernières normes en vigueur. Contrairement aux maisons anciennes, dans un bien neuf, l’isolation thermique et phonique est parfaite, et les normes acoustiques sont respectées. 

Les constructeurs sont, en effet, tenus de respecter la réglementation thermique RE 2020 qui s’applique pour toutes les nouvelles constructions. Cela signifie que les logements consomment souvent peu d’énergie et qu’ils peuvent être capables d’en produire. Les constructions sont également édifiées de sorte à préserver la planète. Les propriétaires, de leur côté, en plus de profiter d’un intérieur toujours agréable qu’importent les températures, réalisent des économies sur leur facture de chauffage et d’électricité.

Notez, par ailleurs, qu’acheter dans le neuf peut permettre à l’acquéreur de s’offrir une maison sur mesure. Dans le cas d’un logement neuf vendu en VEFA, par exemple, la personnalisation est possible (ajout d’éléments, modification de la disposition des pièces, sélection du revêtement des sols, etc.). Ainsi, les propriétaires peuvent optimiser les espaces au mieux et les adapter à leurs besoins.

Payer des frais de notaire réduits 

Acheter dans le neuf est également synonyme de frais de notaire réduits. En effet, dans le neuf, les droits de mutation sont moins élevés que dans l’ancien. Généralement, le montant des frais de notaire pour une acquisition d’un bien immobilier neuf ne dépasse pas les 3 % du prix de vente. Dans l’ancien, en revanche, les frais d’acquisition  peuvent atteindre jusqu’à 10  % du prix de vente. 

Cet avantage peut permettre au futur propriétaire de réaliser d’importantes économies. En effet, pour un bien d’une valeur de 200 000 €, les frais de notaire seront d’environ :

• 16 000 € pour un bien ancien (8 % du prix d’acquisition) ;
• 6 000 € pour un bien neuf (3 % du prix d’acquisition). 

Ne pas avoir de travaux à prévoir 

Investir dans un logement neuf signifie ne pas avoir de travaux à prévoir. Le logement est habitable dès sa réception. Le propriétaire s’épargne ainsi les mauvaises surprises qui peuvent survenir pour une acquisition dans l’ancien, comme des travaux d’isolation thermique, de remise aux normes du compteur électrique ou encore de réfection de toiture.  

Par ailleurs, le propriétaire profite de certaines garanties qui assurent son bien durant de nombreuses années à compter de la réception des travaux.

Profiter d’une fiscalité avantageuse 

En achetant dans le neuf, le propriétaire peut être exonéré de la taxe foncière durant les deux années qui suivent l’achèvement du logement. L’exonération est totale s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire, mais est partielle si l’immeuble est affecté à un usage autre que l’habitation (industriel, commercial, etc.). 

Cette exonération n’est pas automatique et dépend des communes ou des collectivités locales. Il faut donc en faire la demande au centre des impôts dont dépend le logement au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux.

Par ailleurs, si le bien se trouve dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces mêmes zones, le propriétaire peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.

Bénéficier de dispositifs intéressants

Un propriétaire qui achète un bien neuf afin d’en faire sa résidence principale et qui est primo-accédant peut bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ) (lien vers le Prêt à Taux Zéro en 2022). Il s’agit d’un prêt aidé instauré par l’État pour lequel il n’existe aucun intérêt, ni frais de dossier. Toutefois, pour en profiter, l’acquéreur doit respecter certaines conditions. 

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’acheteur peut profiter des dispositifs immobiliers suivants :

• la loi Pinel, qui accorde une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du bien pour un investissement jusqu’au 31 décembre 2022 (passé cette date, les taux seront revus à la baisse) ;
• le dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt égale à 11 % hors taxe du prix d’acquisition du bien (dans la limite de 300 000 € par an) ;
• le régime de la location meublé, avec le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP).

Jouir de solides garanties

Comme expliqué précédemment, en investissant dans le neuf, le propriétaire bénéficie de solides garanties. En l’occurrence :

• la garantie de parfait achèvement couvre l’ensemble des défauts de conformité et des malfaçons apparentes durant un an à compter de la réception du logement ;
• la garantie décennale, qui dure dix ans à compter de la date de réception des travaux, couvre les dommages et les vices qui compromettent la solidité de l’ouvrage ;
• la garantie biennale, valable deux ans, couvre l’ensemble des équipements dissociables et démontables du logement qui présenteraient des dysfonctionnements (fenêtres, volets, portes, etc.).

Acheter dans le neuf : quels inconvénients ?

S’il est vrai qu’acheter dans le neuf présente certains atouts notables, il existe aussi quelques inconvénients. 

Payer des tarifs plus élevés et avoir du mal à se projeter 

L’acquisition dans le neuf est souvent plus onéreuse que l’acquisition dans l’ancien. En moyenne, un bien immobilier neuf coûte entre 15 % et 20 % plus cher qu’un bien immobilier ancien. En revanche, il est important de souligner que le propriétaire n’aura pas à prévoir de travaux et qu’il bénéficiera de frais de notaire réduits. 

Enfin, pour acheter un bien neuf, notamment s’il est sur plan, il est important de savoir se projeter. En effet, le propriétaire investit dans un bien qu’il n’aura jamais vu. Il faut donc être capable d’imaginer les lieux et les espaces.

Subir des délais de livraison parfois longs

S’il est vrai qu’en achetant dans l’ancien le propriétaire dispose des clés presque immédiatement, ce n’est pas le cas de l’acquisition dans le neuf. En général, l’acheteur doit patienter entre 12 et 18 mois après avoir signé son contrat de réservation pour pouvoir emménager. Lorsque vous achetez en VEFA, en outre, les paiements commencent avant même que le bien soit terminé.