Quelles sont les lois à connaître pour votre futur achat immobilier ?

Les lois d’encadrement de l’achat immobilier

La loi Carrez

La loi Carrez a été instaurée en 1996 pour l’ensemble des logements en copropriété. Cette loi permet de déterminer précisément la surface privative d’un bien. À travers la loi Carrez, les acheteurs sont mieux protégés, puisqu’elle oblige les vendeurs à mentionner précisément la surface privative du logement dont il est question. Si la superficie loi Carrez n’est pas indiquée dans l’acte de vente, le vendeur peut demander sa nullité auprès du tribunal de grande instance dans le mois qui suit sa signature.  

La loi Carrez concerne l’ensemble des logements en copropriété dont :

• la surface habitable est supérieure à 8 m² ;
• la hauteur sous plafond est au minimum de 1,80 mètre.

Le calcul exclut donc les parkings, les garages, les caves, les terrasses, les balcons ou encore les terrains à construire. En revanche, elle inclut les combles, les greniers, les sous-sols ou encore les vérandas qui respectent les minimums et maximums indiqués de surface habitable et de hauteur sous plafond.

Les lois Scrivener et Neiertz

La loi Scrivener tend à protéger les consommateurs contre les dangers du crédit immobilier. Cette loi définit un cadre qui instaure des mesures d’information et de protection pour l’emprunteur. 

Depuis 1979, la loi Scrivener encadre le crédit immobilier de plus de 21 500 €. Aussi connue sous le nom de loi de rétractation, elle sécurise les consommateurs ayant recours à un prêt immobilier en leur offrant un délai de réflexion de dix jours pour examiner l’offre de la banque avec attention.

Par ailleurs, la loi Scrivener oblige les organismes de crédit à proposer des offres de prêt claires. Ces dernières doivent impérativement contenir les mentions suivantes :

• l’identité des deux parties ;
• la nature du prêt, son montant, sa durée ;
• la nature du bien à financer ;
• le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et le coût global du prêt. 

La loi Scrivener précise également que l’offre de crédit est valable trente jours. Cette dernière doit également contenir l’échéancier de remboursement incluant les dates et le montant des mensualités. 

Depuis 1989, la loi Neiertz complète la loi Scrivener. Elle tend à protéger les personnes en situation de surendettement. En effet, à travers la loi Neiertz, des commissions de surendettement ont été créées afin d’accompagner au mieux les personnes concernées. 

La loi Alur

La loi Alur a pour objectif d’améliorer la transparence entre les différents acteurs du marché immobilier. En matière de transaction immobilière, la loi Alur impose au vendeur de transmettre à l’acquéreur différents documents quant à l’état de la copropriété.

Il s’agit, par exemple :

• du titre de propriété du bien ;
• du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) avec l’état d’exposition à l’amiante, les risques d’exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique, etc. ;
• du certificat loi Carrez ;
• de l’état des impayés au sein de la copropriété ;
• du carnet d’entretien de l’immeuble ;
• du règlement de copropriété ;
• des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, etc. 

Là encore, l’objectif est surtout d’informer l’acheteur, de sorte qu’il puisse réaliser un achat parfaitement éclairé.

L’apport personnel est-il encadré par la loi en 2022 ?

De nombreux propriétaires optent pour le crédit immobilier pour concrétiser leur projet d’achat immobilier. Parmi eux, certains font le choix de réaliser un apport personnel. Autrement dit, ils fournissent une somme d’argent dont ils disposent afin de consolider leur dossier. 

Cet apport, s’il demeure un levier de négociation intéressant, n’est en aucun cas obligatoire. Il n’existe pas non plus de minimum ou de maximum exigé. En règle générale, les banques demandent environ 10 % du prix d’acquisition du bien, mais rien n’est encadré par la loi, puisque d’autres établissements peuvent demander 20 %, 30 % voire 40 % d’apport personnel. 

Focus sur les obligations de l’acheteur et de l’acquéreur

Les obligations de l’acheteur immobilier 

Dans le cadre d’une vente immobilière, l’acheteur doit respecter certaines obligations. En l’occurrence, dès la prise de possession du bien (soit au moment de la remise des clés), il est tenu de payer les différents impôts ainsi que les taxes afférents au logement. 

L’acheteur a également une obligation de paiement, puisqu’il doit régler le prix de vente stipulé dans le contrat au jour et au lieu réglés par la vente. Cette obligation de paiement concerne également les frais d’acte ainsi que les frais annexes qui pourraient être à la charge de l’acheteur.

Les obligations du vendeur immobilier

Le vendeur, de son côté, doit également faire face à de nombreux devoirs. Tout d’abord, il a une obligation d’information. Cela signifie qu’il est tenu d’informer l’acheteur de toutes les informations à sa connaissance qui pourrait impacter son choix (inondabilité du terrain, servitudes, procédure en cours, etc.). Faire preuve de transparence est ainsi la règle à respecter. 

Par ailleurs, le vendeur a une obligation de délivrance. Il doit ainsi remettre à l’acheteur le bien immobilier exactement comme il était au jour de la conclusion de la vente. Cette obligation n’inclut pas l’usure normale du bien qui pourrait laisser des traces entre la conclusion de la vente et la livraison du bien. 

Le vendeur doit également respecter une obligation de garantie. Il doit être en mesure d’assurer à l’acheteur une jouissance tranquille et normale des lieux. Enfin, il doit transmettre à l’acheteur un certain nombre de documents obligatoires, avec entre autres :

• le dossier de diagnostic technique ;
• le règlement et la fiche synthétique de copropriété
• le carnet d’entretien de l’immeuble
• les informations sur l’état financier de la copropriété et du vendeur
• les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale de copropriété, etc.

Les lois d’encadrement de l’investissement immobilier locatif

La loi Pinel pour l’immobilier locatif neuf non meublé

La loi Pinel tend à favoriser l’investissement locatif dans les zones dites tendues. Cette loi offre une réduction d’impôt conséquente aux investisseurs. Pour cela, le bien doit impérativement se trouver dans une zone éligible. L’acquéreur doit également s’engager à louer son bien sur une durée bien précise et respecter les plafonds de ressource et de loyer en vigueur. 

La réduction d’impôt accordée varie selon les années comme le montre le tableau ci-dessous.

Les autres lois pour l’investissement locatif, en location meublée ou en bâtiment historique

La loi Malraux encadre les investissements immobiliers locatifs dans les logements anciens situés dans des zones protégées (site patrimonial remarquable, quartier ancien dégradé, zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager). Son objectif est de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français. Pour un tel investissement, le propriétaire peut obtenir une réduction d’impôt de 30  % ou de 22 % du montant des travaux, s’il respecte certaines conditions. 

La loi Censi-Bouvard, de son côté, permet à l’investisseur qui achète un bien en résidence de services de réduire ses impôts et de récupérer la TVA sur son acquisition. La loi Cosse ancien offre un abattement de 15 % à 85 % sur les loyers perçus, pour une location de logements conventionnés ANAH. Instauré par le projet de loi de finances 2019, le dispositif Denormandie étend les avantages de la loi Pinel aux logements qui nécessitent des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. 

Enfin, l’éco-PTZ  (à ne pas confondre avec le Prêt à Taux Zéro (lien vers le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2022), qui lui concerne principalement les primo-accédants qui investissent dans leur résidence principale) permet aux investisseurs de réaliser des prêts immobiliers sans intérêts (sous conditions) pour réaliser leurs travaux d’économie d’énergie.