Girardin logement social et investissement immobilier classique : quelles différences ?

Girardin logement social et investissement immobilier locatif : investir dans l’immobilier, mais différemment 

Le dispositif Girardin logement social pour bénéficier d’une réduction d’impôt 

Le dispositif de défiscalisation en outre-mer Girardin logement social est un produit éthique et solidaire. Il offre la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 60 000 € dès l’année qui suit son placement. 

Le Girardin logement social (lien vers Girardin : focus sur les trois volets du dispositif de défiscalisation) répond à un objectif précis : contrer la très forte pénurie de logements sociaux que connaissent les Collectivités d’Outre-Mer (COM). Pour ce faire, l’État fait appel aux investissements privés. 

Investir par le biais du dispositif Girardin logement social nécessite de se rapprocher d’une société de portage. Cette dernière, une fois les fonds récoltés, finance l’acquisition ou la construction de logements sociaux sur les territoires concernés. Les biens sont ensuite mis en location auprès d’un Organisme de Logements Sociaux (OLS) qui se charge de les sous-louer à des foyers éligibles. À terme, les biens sont revendus à la société exploitante pour un euro symbolique. 

L’investissement immobilier locatif pour développer son patrimoine immobilier 

L’investissement immobilier locatif représente l’achat de logements d’habitation (ou de locaux d’entreprise) destinés à être mis en location (et éventuellement revendus). L’objectif du placement étant de générer des fonds grâce aux loyers perçus et de développer son patrimoine immobilier. 

En contractant l’un ou l’autre des dispositifs immobiliers qui existent, l’investisseur peut obtenir certains avantages fiscaux. C’est notamment le cas avec le dispositif Pinel, la loi Malraux ou la loi Denormandie, par exemple. En revanche, pour en profiter, il devra respecter un certain nombre de conditions.

Girardin logement social vs investissement immobilier traditionnel : quelles différences ?

Le Girardin accorde une réduction d’impôt one shot 

En investissant par le biais du dispositif Girardin logement social, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt one shot. Le montant de l’économie fiscale peut atteindre jusqu’à 114 % des sommes investies. Par ailleurs, la réduction d’impôt (lien vers Loi Girardin : un exemple concret de défiscalisation) est valable en totalité dès l’année qui suit le placement. Il s’agit d’un fonctionnement unique en matière de produit de défiscalisation. 

En effet, en réalisant un investissement immobilier traditionnel, l’investisseur n’a pas accès à ces avantages. Certes, il peut contracter un dispositif immobilier comme le dispositif Pinel, le statut LMNP ou la loi Denormandie, mais ces dispositifs immobiliers ne confèrent pas d’avantages fiscaux aussi conséquents que celui du dispositif Girardin logement social. 

Le Girardin ne permet pas de bénéficier de loyers

Il est important de souligner que l’investissement en Girardin logement social et l’investissement immobilier traditionnel affiche un fonctionnement bien différent. Dans le premier cas, l’investisseur ne bénéficie pas de loyers. Le seul avantage qu’il retire de l’opération est purement fiscal avec la réduction d’impôt one shot qui lui est accordée. Il ne s’agit donc pas d’un investissement immobilier locatif traditionnel. 

De la même manière, contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, avec le dispositif Girardin immobilier, l’investisseur n’est pas propriétaire des biens :

• ce n’est pas lui qui met les logements en location ;

• ce n’est pas lui qui perçoit les fruits de cette location ;

• ce n’est pas lui qui gère la gestion locative du bien. 

Le Girardin ne permet pas de réaliser des plus-values 

Investir par le biais du dispositif Girardin logement social ne permet pas de réaliser une plus-value lors de la revente des biens. Il s’agit là d’une autre grande différence avec un investissement immobilier locatif traditionnel. 

Pour rappel, au bout des 5 ans de location avec l’organisme de logements sociaux, les biens loués lui sont revendus à un tarif attractif et négocié d’avance. En revanche, l’investisseur ne bénéficie pas de ces fonds. Contrairement à un investisseur immobilier locatif traditionnel, il ne peut pas prendre la décision de remettre les biens en vente et espérer générer des gains. 

Le Girardin ne permet pas d’étendre son patrimoine immobilier 

Autre point de différence, contrairement à l’investissement immobilier locatif traditionnel, investir par le biais du dispositif Girardin logement social ne permet pas d’étendre son patrimoine immobilier. 

Comme expliqué précédemment, les biens acquis par le biais de la société de portage ne sont pas la propriété de l’investisseur. Ces logements sociaux ne font donc pas partie de son patrimoine immobilier personnel. À contrario, lorsqu’il réalise un investissement immobilier locatif traditionnel, les biens acquis lui appartiennent et intègrent pleinement son patrimoine immobilier. 

Le Girardin n’est valable que dans les collectivités d’outre-mer

En choisissant de réaliser un investissement immobilier locatif en outre-mer, l’investisseur peut choisir la localisation de son futur bien. Il peut prendre la décision d’investir à La Réunion, en Martinique, en Guadeloupe ou même en Polynésie française s’il le décide et qu’il juge ces territoires potentiellement porteurs.

Or, celui qui décide d’investir par le biais du dispositif Girardin logement social ne peut cibler que quelques territoires seulement. Le dispositif n’est plus valable dans les DOM depuis 2018. Seules les COM font partie des territoires éligibles au dispositif jusqu’en 2029 :

•  Nouvelle-Calédonie ;

•  Polynésie française ;

•  Saint-Barthélemy ;

•  Saint-Martin ;

•  Saint-Pierre-et-Miquelon ;

•  Wallis-et-Futuna.

Girardin logement social et investissement immobilier traditionnel présentent des risques différents

Investir par le biais du dispositif Girardin logement social implique des risques qui sont bien spécifiques. En l’occurrence, il existe un risque financier et fiscal. L’investisseur peut perdre tout ou partie de sa mise initiale si la société de portage fait faillite ou qu’elle utilise les fonds à mauvais escient. Il peut également perdre l’avantage fiscal qui lui avait été accordé si l’administration fiscale estime que l’opération ne respecte pas toutes les consignes indiquées. 

Avec un investissement immobilier locatif traditionnel, les risques sont différents. En effet, dans ce cas de figure, il existe notamment des risques d’impayés de loyer ou de vacances locatives. Les autres risques concernent le bien en lui-même (sa qualité, son état, etc.).