Investir dans l’immobilier en 2024

L’investissement immobilier : comment faire ?

Il existe plusieurs manières d’investir en immobilier, on peut notamment évoquer :

• l’investissement locatif classique,
• les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier),
• les REITS (Real Estate Investment Trusts),
• ou encore le financement participatif de projets de construction immobilière.

L’achat en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété s’effectue en situation de démembrement. Concrètement, vous achetez des droits de nu-propriétaire, tandis que demeure un usufruitier qui dispose du droit de jouissance du logement concerné. C’est notamment le cas en situation de viager par exemple : l’usufruitier est la personne continuant à occuper le logement, tandis que le nu-propriétaire achète le bien en bénéficiant d’une réduction importante du prix d’achat.

A l’issue de la période de démembrement, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire, sans aucune fiscalité supplémentaire. Par ailleurs, durant cette période, ce dernier n’encaisse aucun loyer. De ce fait, son impôt sur le revenu n’est pas impacté. En cas de crédit, les intérêts du prêt sont déduits des autres revenus fonciers si l’usufruitier est un bailleur social ou un bailleur relevant de l’impôt sur le revenu.

Enfin, l’achat en nue-propriété permet de transmettre son patrimoine à ses héritiers en réduisant sa fiscalité. Pendant toute la durée de l’investissement le nue-propriétaire n’aura donc pas l’usage du bien ni les revenus s’y attachants (il n’est donc pas compris dans son patrimoine au sens de l’IFI).

L’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif de manière classique implique des rendements différents selon divers facteurs, à commencer par les zones géographiques.

Par exemple, en mai 2024, le prix au mètre carré moyen à Paris était de 9 259 euros, pour un loyer au mètre carré de 31,3 euros. A l’inverse, le prix au mètre carré pour un appartement à Saint-Etienne est de 1 312 euros pour un loyer au mètre carré de 10,9 euros, ce qui correspond à une rentabilité moyenne supérieure.

Toutefois, cette notion de rendement n’est pas le seul critère à prendre en compte pour faire son choix. Chaque ville et chaque région dispose de caractéristiques qui lui sont propres, impliquant des risques et des points forts différents. Une rentabilité supérieure peut par exemple s’accompagner de risques en matière de vacance locative ou de sinistres plus fréquents, par exemple.

L’investissement locatif présente un certain nombre d’avantages, telles que des mesures de défiscalisation sur lesquelles nous reviendrons par la suite, ainsi que la possibilité de faire de son achat sa résidence principale. Mais il s’accompagne également d’inconvénients, comme la nécessité de gérer le bien acquis, la concentration du risque (le rendement dépend de la solvabilité d’un seul locataire) ou encore un ticket d’entrée élevé notamment dans les grandes agglomérations.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une méthode de financement participatif qui permet aux individus d'investir collectivement dans des projets immobiliers.

Contrairement à l'achat direct de biens immobiliers, les investisseurs placent leurs fonds via une plateforme spécialisée, contribuant ainsi au capital nécessaire au développement de projets immobiliers neufs ou à la rénovation de bâtiments existants. Cela offre l'opportunité de participer à des investissements immobiliers à partir de sommes plus accessibles, généralement pour des durées courtes, et de recevoir un retour sur investissement sous forme d'intérêts, tout en contribuant à des projets ayant un impact économique local.

Certaines plateformes promettent une rentabilité tournant autour de 8 et 10%, voire 11%. Toutefois, il faut noter les risques associés, notamment la perte possible du capital investi et l'illiquidité des fonds durant la période d'investissement.

Les SCPI

Les SCPI permettent d’investir en immobilier de manière collective. Les investisseurs font l’acquisition de parts d’une SCPI et en deviennent les associés. Ils peuvent alors percevoir des dividendes calculés en fonction de la valeur de leurs parts et au prorata des loyers versés, ou bien bénéficier des mesures de défiscalisation mises en place par l’Etat.

Les associés versent des frais de gestion à une société gestionnaire qui s’occupe de sélectionner les biens, de les acquérir, d’en sélectionner les locataires et de les gérer. C’est donc également cette société de gestion qui s’occupe de l’entretien et des éventuels travaux à réaliser sur le parc d’actifs immobiliers. Il existe des SCPI fiscales et des SCPI d’entreprise :

• SCPI fiscale : elle permet à l’investisseur de réduire son assiette fiscale ou de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il doit toutefois s’engager à conserver ses parts plus longtemps que dans le cas d’une SCPI d’entreprise. La nature des biens ciblés par la société de gestion est résidentielle.
• SCPI d’entreprise : l’investisseur se constitue des revenus complémentaires et accède à l’immobilier professionnel (immeubles de bureaux, EHPAD, établissements d’éducation, entrepôts, locaux professionnels, etc.) grâce à un ticket d’entrée plus accessible que l’investissement locatif professionnel classique.

Investir en immobilier par le biais des SCPI offre un rendement potentiellement intéressant : selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) moyen en 2018 était de 4,35%.

Ce TDVM représente le rapport entre les dividendes versés au titre d’une année en cours et le prix moyen de la part au titre de la même année. En d’autres termes, il s’agit du rapport entre les risques et le rendement, qui permet de se faire une idée du potentiel de rentabilité de cet investissement.

Par ailleurs, investir en immobilier de cette manière offre une mutualisation du risque. Concrètement, les locataires et les zones géographiques des actifs immobiliers sont diversifiés, ce qui permet de diluer l’impact négatif d’un bien dont les loyers ne sont pas versés, par exemple.

Néanmoins, investir en immobilier par le biais des SCPI ne garantit aucunement le capital investi. De ce fait, ce type de placement se montre relativement risqué et l’investisseur doit s’attendre à perdre de l’argent.

Les REITs

Un REIT, ou SIIC (Société d’Investissement en Immobilier Coté) en français, touche comme son nom l’indique des actifs immobiliers cotés. Investir en immobilier par ce biais fonctionne sur le même principe qu’une SCPI, en assurant la gestion d’un parc d’actifs et en reversant des loyers aux investisseurs.

La différence réside dans le fait que les REITs cotent en Bourse de manière quotidienne. Ils offrent donc une liquidité plus importante que celle des SCPI. Il serait également possible d’espérer un rendement moyen tournant autour de 12% par an en optant pour des REITs. Par ailleurs, les frais d’achat et de revente sont peu élevés.

Néanmoins, le risque est encore plus important car les titres se comportent de manière similaire à celle des actions. Ils sont soumis aux fluctuations du marché et en cas de chute drastique du marché, leur valeur chute avec lui.

Quelles sont les mesures de défiscalisation immobilière dont vous pouvez bénéficier ?

L’Etat a mis en place un certain nombre de dispositifs permettant de défiscaliser en choisissant d’investir en immobilier y compris sans apport. Pour faire des économies d’impôt, il existe plusieurs solutions notamment en ce qui concerne l’investissement sur le marché du logement. Mais quelles sont les mesures les plus avantageuses ? Voici nos conseils pour vous permettre de défiscaliser en immobilier et d’optimiser le montant de votre imposition tout en vous constituant votre patrimoine.

La loi Pinel et la loi Malraux : pour investir en immobilier locatif neuf ou ancien

La loi Pinel et la loi Malraux sont les mesures phares de l’Etat en matière de défiscalisation. Elles permettent respectivement de bénéficier d’une réduction fiscale en choisissant d’investir en immobilier neuf ou ancien.

Avec la loi Pinel, l’investisseur doit proposer un bail de location de 6, 9 ou 12 ans en contrepartie duquel il peut bénéficier de 12, 18 ou 21% du prix du bien en réduction fiscale. Il est possible de louer le logement à des membres de sa famille, tout en se constituant un patrimoine pour préparer sa retraite ou le transmettre à sa descendance.

De son côté, la loi Malraux offre la possibilité d’investir en immobilier sur des biens « de caractère » ou des monuments historiques. L’objectif de cette mesure est de réhabiliter les immeubles en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ou autre périmètre préservé. L’avantage fiscal proposé par l’Etat est de l’ordre de 22% ou 30% du montant des travaux éligibles.

Le statut de LMNP et la loi Censi-Bouvard

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre la possibilité de devenir propriétaire d’un logement meublé et de percevoir des revenus locatifs non imposés. Les revenus perçus par cette location ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an pour le propriétaire, ou bien la moitié de ses revenus globaux annuels. La location meublée permet également de bénéficier d’un abattement fiscal à hauteur de 50%.

Investir en immobilier de cette manière s’effectue sur le long terme et afin de préparer sa retraite, car l’objectif est de conserver le bien, de bénéficier de sa valorisation au fil des années, et de compléter ses revenus.

Par ailleurs, avec la loi Censi-Bouvard, les contribuables qui choisissent d’investir en immobilier dans le neuf en résidence meublée peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur le montant investi. La location meublée offre donc de véritables avantages fiscaux.

Comment effectuer un investissement Denormandie ?

La loi de défiscalisation Denormandie implique des travaux dont le montant s’élève à au moins un quart du prix d’achat. Il doit s’agir de travaux de rénovation énergétique pour l’immeuble concerné (isolation, système d’eau chaude sanitaire, chauffage). Pour être considérés comme valide, ces ouvrages doivent être effectués par des sociétés et des professionnels certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement).

L’immeuble doit être situé dans l’une des zones spécifiques à cette mesure, et non au zonage mis en place pour le dispositif Pinel. Les réductions d’impôt octroyées par un investissement Denormandie sont sensiblement identiques à celle du Pinel.

Zoom sur le déficit foncier

Lorsque les charges et les frais liés à la propriété d’un bien immobilier sont plus importants que les revenus fonciers, on parle de déficit foncier. L’existence de ce déficit foncier permet de réduire le revenu fiscal global de référence.

Différents éléments peuvent être déduits des revenus, dans la limite annuelle de 10 700 euros : les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien, de garantie du prêt immobilier, la taxe foncière ou encore les frais de procédure. Il ne s’agit pas, toutefois, d’une véritable loi de défiscalisation immobilière à proprement parler.

Notez que certains frais ne peuvent pas être imputés au déficit foncier. C’est notamment le cas des frais d’entretien, les travaux effectués dans des locaux non résidentiels, la partie du capital des mensualités de prêt, ou encore les réparations (reconstruction ou agrandissement).

Comment déduire les intérêts de votre prêt ?

Il est possible de bénéficier d’une déduction quasi-totale des charges induites par votre investissement lorsque vous effectuez votre déclaration de revenus fonciers au régime réel.

En d’autres termes, vous avez la possibilité de déduire les intérêts du prêt ayant servi à vous financer, de même que le montant de l’assurance allant avec cet emprunt. Une autre subtilité doit également être mentionnée : vous pouvez générer un déficit foncier en cumulant les charges sans les intérêts du prêt.

Lorsque ces intérêts dépassent la valeur des loyers déclarés, vous n’aurez pas à les utiliser en intégralité. Dans ce cas, cela ne signifie pas qu’ils sont perdus et que vous ne pouvez pas les récupérer. Au contraire, vous pouvez bénéficier d’un report sur les dix années qui suivent. Grâce à cela, vous pourrez commencer par une déduction de vos intérêts d’emprunt les plus anciens au moment de déclarer vos impôts.

Conclusion

Quel que soit le type d'investissement immobilier que vous souhaitez réaliser, les nombreux dispositifs mis en place depuis plusieurs années vous permettront dans chaque cas de pouvoir profiter d'avantages fiscaux intéressants. L'investissement locatif vous permet non seulement de profiter de réductions fiscales pouvant aller jusqu'à des taux très importants, mais également d'acquérir un bien à moindre coût grâce à un simple effort d'épargne. Les mensualités du crédit d'emprunt lié à votre investissement seront payées en tout ou partie par le versement des loyers locatifs.

Une façon simple et efficace pour se constituer un patrimoine immobilier fiable et pérenne dans le temps sans prendre de risques contrairement à divers placements financiers.