ULS : en quoi consiste l’usufruit locatif social ?

L’ULS est une mesure dont le principe de fonctionnement repose sur le démembrement de propriété. Il demeure à ce jour relativement méconnu et nombreux sont les investisseurs qui le pensent réservé aux plus nantis. Alors, en quoi consiste l’usufruit locatif social, à qui s’adresse-t-il et quels sont ses avantages ?

Quel est le principe de fonctionnement de l’ULS ?

Lorsqu’on parle de démembrement de propriété, on évoque la séparation de la pleine propriété d’un bien immobilier. Celui-ci est alors divisé en deux, entre les droits de nue-propriété et d’usufruit :

Le nu-propriétaire dispose du droit de disposer du bien.
L’usufruitier possède le droit d’usage du bien et a la possibilité d’en percevoir les loyers.

En pratique, le nu-propriétaire est celui qui possède le logement et l’usufruitier est celui qui l’utilise. L’ULS a recours à ce principe de démembrement et sert à compléter des mesures de financement pour les logements sociaux.

Il concerne principalement les villes en « zone tendue » telles que Paris, Lyon ou encore Bordeaux. Ces agglomérations doivent répondre à une forte demande locative et doivent donc mettre en place des solutions permettant d’augmenter leur parc immobilier.

L’usufruit locatif social permet aux investisseurs d’acquérir la nue-propriété d’un logement neuf. L’achat s’effectue à seulement 60% de la valeur du bien. Il ne s’agit pas d’un montant fixe, puisque ce taux peut varier entre 50 et 70% en fonction de la durée de la période de démembrement et notamment celle qui concerne l’usufruitier.

Ce dernier est un bailleur social et la durée de ses droits est généralement de 15 ou 20 ans. Ce bailleur social a pour fonction de louer le logement sous conditions de ressources, de percevoir les loyers, et prend également en charge la gestion locative.

A la fin de la période de démembrement, l’investisseur nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son habitation. Il peut alors décider de continuer à louer, d’en faire sa résidence, ou encore de la vendre. Il demeure dans son droit s’il choisit de donner congé au locataire dans les 6 mois qui précèdent la fin de l’ULS.

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Quels sont les avantages de l’usufruit locatif social ?

Les avantages de l’ULS sont nombreux :

Comme évoqué précédemment, le prix d’achat est décoté, donc sensiblement inférieur à celui d’un investissement immobilier classique.
Il s’agit d’un cofinancement impliquant des acteurs privés et publics. Une formule qui présente des avantages pour tous et qui s’adapte parfaitement à la construction de logements sociaux :
- Pour la collectivité locale, c’est l’opportunité de se passer de financements publics pour atteindre ses objectifs en matière de mixité sociale, d’urbanisme ou encore de demande locative.
- Pour l’usufruitier institutionnel, aucun fonds propre n’est mobilisé. La perception des loyers finance l’usufruit.
- Pour les locataires, c’est l’opportunité de trouver un logement dans des zones dynamiques, à loyers abordables.
Pour l’investisseur nu-propriétaire, c’est l’assurance d’un investissement dans une zone à forte demande et la possibilité de préparer sa retraite, de transmettre son patrimoine ou d’optimiser sa fiscalité :
- Vous ne percevez pas de revenus locatifs, vous n’avez donc pas à payer d’impôts sur les revenus fonciers et ne devez pas régler la taxe foncière. De plus, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette du patrimoine taxable au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- En récupérant la pleine propriété, vous pourrez écoulez votre retraite dans votre résidence, ou bien compléter votre pension par des revenus locatifs.
- Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion immobilière durant la période de démembrement.

En d’autres termes, l’ULS se présente comme une solution attrayante pour les investisseurs, notamment ceux qui souhaitent s’inscrire dans une vision de long terme.

Foire aux questions

Est-ce que l'usufruitier peut vendre ?

Le Code civil a mis en place une protection pour l’usufruitier pour vendre un bien,

Les nus-propriétaires et l’usufruitier devront être d’accord et vendront alors leurs droits respectifs. Chacun percevra ensuite une partie du prix. La vente ne pourra pas s’effectuer sur la décision seule du nu-propriétaire, car l’accord de l’usufruitier est nécessaire, mais l’usufruitier ne pourra pas non plus décider de mettre seul, le bien en vente. À défaut de s’accorder sur une vente, l’usufruitier conserve ses droits sur le logement.

Comment sortir d'une indivision avec usufruit ?

On parle d’un « bien indivis » lorsque la propriété de celui-ci est divisée entre les différents héritiers. À l’ouverture d’une succession, tous les héritiers entreront alors en indivision. L’indivision pourra prendre fin à tout moment puisque selon l’article 815 du Code civil « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Chacun des indivisaires peut néanmoins demander le partage de la succession afin de sortir de cette même indivision. On notera que la sortie d’une indivision peut s’effectuer soit par voie amiable, soit par voie judiciaire.

Comment s’acquitte l’usufruitier ?

En tant qu’occupant, l’usufruitier devra s’acquitter de la taxe d’habitation, mais également de la taxe foncière, sauf si une convention a été passée avec le nu-propriétaire. L’usufruitier est libre de louer le bien immobilier, même sans l’accord du nu-propriétaire. Il sera alors imposé sur la totalité des revenus issus de cette location. Néanmoins, si le bien est loué par l’usufruitier, ce sera à l’occupant du bien de s’acquitter de la taxe d’habitation.

Comment constituer un usufruit temporaire ?

L'usufruit temporaire est une opération dite de « démembrement de propriété ». En effet, le donateur donne ici le droit d'user, mais aussi de percevoir les revenus d'un bien à un bénéficiaire désigné et pendant une durée déterminée. Quant au donateur, il conserve la nue-propriété de son bien, tout en se libérant de sa gestion.

Qu’est-ce que l'usufruit succession ?

L'usufruit symbolise le droit d'utiliser un bien immobilier, de percevoir les revenus en cas de location, le tout sans en être propriétaire. Dans le cadre d’une succession, le conjoint survivant pourra bénéficier de l’usufruit du bien immobilier. Cela s’applique soit lorsqu’il opte pour l’usufruit par le biais de ses droits légaux et dans le cas où le défunt laisse des enfants issus uniquement des deux époux, soit lorsque le conjoint survivant bénéficie d’un testament qui lui accorde les droits d’usufruitier.