Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier. Parmi elles, on retrouve le Private Equity Immobilier. Ce placement représente une alternative puissante pour accéder à d’autres opportunités et à des portefeuilles diversifiés. En effet, les fonds de Private Equity Immobilier (ou Private Equity Real Estate) se constituent un portefeuille de sociétés qui interviennent dans le secteur de l’immobilier. Ces dernières ont généralement besoin de financement pour développer leurs activités. Découvrez, à travers l’article suivant, ce qu’est le Private Equity Immobilier, plus précisément, ainsi que les avantages et les inconvénients du placement.

Investir dans l’immobilier avec le Private Equity Immobilier

Qu’est-ce qu’un fonds de Private Equity Immobilier ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de rappeler ce qu’est le Private Equity. Ce placement, aussi appelé capital-investissement, représente la prise de participations dans entreprises non cotées en Bourse. L’objectif étant de soutenir financièrement des entreprises qui ont besoin de fonds pour se développer (ou se lancer, réaliser une cession, faire face à des difficultés financières).

Dans le cadre du Private Equity Immobilier, les fonds sont injectés dans des sociétés non cotées en Bourse qui évoluent dans le secteur de l’immobilier. Concrètement, les fonds de Private Equity Immobilier se constituent un portefeuille de sociétés qui interviennent dans le domaine de l’immobilier et qui ont besoin de financement pour développer leurs activités.

Il peut s’agir d’activités d’opérations de marchands de biens, d’acquisitions immobilières, de promotions immobilières, de restructurations d’actifs immobiliers existants, etc. Il arrive également que les fonds de Private Equity investissent dans des sociétés commerciales qui exploitent des terrains de camping, des espaces de coworking, des hôtels, etc.

SCPI, OPCI, fonds de Private Equity Immobilier : quelles différences ?

Il est important de ne pas confondre SCPI, OPCI et Private Equity Immobilier. Comme expliqué précédemment, les fonds de Private Equity Immobilier se constituent un portefeuille de sociétés qui interviennent dans le secteur de l’immobilier et qui ont besoin de fonds pour se développer. Les fonds sont ensuite bloqués sur des périodes allant de 5 à 10 ans et l’investisseur peut espérer réaliser des plus-values au moment de la revente de ses titres.

À l’inverse, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) acquièrent directement des biens immobiliers (commerces, logements, entrepôts, etc.). Ces dernières reversent ensuite mensuellement (ou trimestriellement) des loyers aux investisseurs (au prorata de leurs investissements et des loyers réellement perçus). De la même manière, les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) investissent directement dans différents types d’actifs, dont l’immobilier direct ou l’immobilier coté en Bourse.

Comment fonctionne le Private Equity Immobilier ?

Les fonds de Private Equity Immobilier, en investissant dans des sociétés du secteur de l’immobilier, permettent aux investisseurs de participer à la croissance et à la création de valeur de ces entreprises. Cela leur offre des possibilités d’investissement différentes de l’acquisition directe d’actifs immobiliers. Ces derniers peuvent, en effet, espérer générer des plus-values attractives en bénéficiant de l’expertise des gestionnaires de fonds et de la croissance des entreprises immobilières ciblées.

Avant d’investir dans une société, le fonds effectue une analyse approfondie du marché et identifie les opportunités d’investissement les plus intéressantes. Il évalue les sociétés du secteur de l’immobilier afin de mettre en exergue celles qui sont les plus prometteuses. Notez que le fonds peut investir :

dans des sociétés jeunes et nouvellement créées (capital-risque) ;
dans des sociétés rentables au fort potentiel de croissance (capital-développement) ;
dans des sociétés déjà bien implantées sur leur marché souhaitant vendre leurs parts pour réaliser une cession (capital-transmission) ;
dans des sociétés qui font face à des difficultés financières et qui souhaitent se restructurer (capital-retournement).

Une fois que le fonds a identifié une société d’investissement potentiellement attrayante, il négocie les termes de l’investissement. Les négociations conclues, le fonds investit les capitaux dans la société, devenant ainsi un actionnaire ou un partenaire financier.

Durant toute la période d’investissement, le fonds de Private Equity Immobilier collabore étroitement avec la société dans laquelle il a investi pour soutenir sa croissance et maximiser la valeur de l’entreprise. Cela peut impliquer un accompagnement stratégique, des conseils en matière de gestion, l’accès à un réseau d’experts et de ressources, ainsi que des ajustements opérationnels et financiers pour améliorer les performances de l’entreprise.

Une fois que la société a atteint un stade de développement ou de maturité approprié, le fonds cherche à réaliser une sortie rentable de son investissement. Cela peut se faire par le biais de la vente de la société à un autre investisseur ou d’une introduction en Bourse, par exemple. Les potentiels bénéfices réalisés lors de la sortie sont alors distribués aux investisseurs du fonds.

Private Equity Immobilier : quelle fiscalité ?

Dans la grande majorité des cas, les investissements en Private Equity, incluant le Private Equity Immobilier, se font avec des fonds professionnels, comme les FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement).

Ces fonds sont investis à 50 % minimum dans des PME non cotées en Bourse. Les fonds professionnels de capital investissement présentent une taxation limitée. Certes, il n’existe aucun avantage fiscal à l’entrée. En revanche, si l’investisseur réalise une plus-value à l’échéance, il peut bénéficier d’une exonération de l’impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux).

Quels sont les avantages et les inconvénients du Private Equity Immobilier ?

Les atouts du placement

Le Private Equity Immobilier peut offrir un potentiel de rendement élevé par rapport à d’autres investissements immobiliers plus traditionnels (investissement immobilier locatif, achat de parts de SCPI, etc.). Les investissements dans des sociétés immobilières en croissance peuvent permettre aux investisseurs de générer des rendements parfois conséquents. Pour rappel, tous secteurs confondus, le Private Equity a atteint une performance de 14,5 % sur 10 ans à fin 2021.

Autre avantage, investir dans le Private Equity Immobilier permet d’accéder à un large éventail d’opportunités d’investissement. Les fonds de Private Equity Immobilier investissent dans différentes sociétés du secteur de l’immobilier, permettant aux investisseurs de diversifier leurs placements.

Enfin, l’investissement peut permettre aux investisseurs de bénéficier de certains avantages fiscaux. À titre d’exemple, les FPCI offrent un avantage fiscal conséquent aux investisseurs qui réalisent des plus-values (exonération d’impôt sur le revenu, notamment).

Les limites du placement

Le Private Equity Immobilier est considéré comme un investissement à long terme. Il est nécessaire de conserver son placement entre 5 et 10 ans. Ce dernier n’est pas non plus liquide, et il n’est pas possible de procéder à la revente de ses titres avant la dissolution du fonds.

Par ailleurs, comme tout investissement en capital, le Private Equity Immobilier comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures, et il est possible de perdre tout ou partie du capital investi.