Leur mode de calcul et les régimes qui leur sont applicables en frais réels ou en microfoncier diffèrent selon les cas particuliers des contribuables.
Que sont les revenus fonciers ? Comment réaliser les calculs et déclarations de ses revenus fonciers ? Quelles sont les charges déductibles de ces derniers ?
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Que sont les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont issus de votre patrimoine immobilier à savoir des loyers perçus des biens non meublés à la location. Les revenus fonciers proviennent donc de loyers reçus de la part de locataires d’un appartement, d’un studio ou d’un local professionnel. Cependant, la catégorie des revenus fonciers est beaucoup plus large, car elle comprend également un investissement locatif dans une société foncière ou dans des sociétés civiles immobilières (SCI) ou encore dans des Fonds de Placement Immobilier FPI.
Les monuments historiques, le dispositif Scellier et la loi Pinel en font également partie. L’ensemble des revenus provenant des locations nues de propriétés bâties ou non bâties entrent aussi dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour rappel, les revenus fonciers font partie des 8 revenus catégoriels qui sont soumis à l’impôt sur le revenu à savoir :
- Traitements, salaires, pensions et rentes viagères
- Rémunérations des dirigeants de société
- Revenus mobiliers
- Plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles
- Bénéfices industriels et commerciaux : BIC
- Bénéfices industriels non commerciaux : BNC
- Bénéfices agricoles : BA
En France, l’impôt sur le revenu est basé sur un barème progressif qui se décompose en tranches et taux et reste applicable à tous les contribuables, quelle que soit leur situation professionnelle, qu'ils soient en activité ou non.
L’ensemble des revenus issus de la location des propriétés bâties ou propriétés non bâties appartiennent à la catégorie des revenus fonciers et sont imposables.
Ces revenus fonciers, au même titre que les autres revenus, sont imposables et soumis à 2 régimes différents, le régime réel ou microfoncier.
Comment calculer ses revenus fonciers ?
Il convient de calculer le montant des loyers perçus pendant l’année civile pour obtenir le montant de ses revenus fonciers. On exclut donc de ce calcul les loyers impayés, mais pas les loyers en retard.
Il faut y ajouter des recettes brutes diverses et exceptionnelles comme :
- Les indemnités d’assurance à la suite d’un sinistre
- Des subventions allouées par l’ANAH en vue de l’amélioration de l’habitat
- Les revenus générés par des locations publicitaires
- Des locations pour les antennes de téléphonie mobile
Les cautions versées pour l’entrée dans un local ou logement sont non imposables à leur réception par le propriétaire, mais seront à déclarer si elles sont utilisées pour la couverture de loyers impayés ou une remise en état après départ du locataire.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Les contribuables reçoivent tous les ans une déclaration d’impôt à remplir entre avril et mai. L’ensemble des revenus ainsi que les revenus fonciers sont alors à déclarer sur le formulaire Cerfa n° 2042. Les propriétaires doivent obligatoirement effectuer cette démarche, peu importe le régime d’imposition choisi.
Les formulaires annexes sont à remplir selon les cas suivants :
- Le formulaire Cerfa n° 2044 est à ajouter à votre déclaration générale si vous optez pour le régime d'imposition réel
- Vous pouvez avoir recours à la déclaration n° 2044 -SPE si vous avez investi dans un programme d’incitation ou de déduction fiscale
- Vous pouvez aussi choisir de remplir une déclaration en ligne, vos données sont bien évidemment modifiables à tout instant.
Quel régime applique-t-on pour l’imposition de revenus fonciers ?
Il existe 2 types de régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime réel ou le régime microfoncier. Ce choix de régime est à déterminer en fonction du montant de vos recettes dans l’année, mais aussi de celui de vos charges.
Mais alors, quelles sont les différences entre le régime microfoncier et le régime réel ?
Le régime microfoncier
Le régime microfoncier s’applique si vos revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 € sur l’année. Le revenu foncier net imposable est calculé par le fisc. Ce dernier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes. Cependant, aucune de vos charges n’est déductible pour son montant réel.
Les recettes brutes sont à indiquer sur la déclaration n° 2042 et vous n'avez pas besoin de remplir une déclaration de revenus fonciers.
Ce régime possède un atout de taille, il est nettement simplifié, car les particuliers inscrivent directement le montant de leur revenu foncier annuel brut.
Vous avez tout de même la possibilité de choisir le régime réel même si vos recettes ne dépassent pas 15 000 €. Ce choix est judicieux si vos charges déductibles sont supérieures à la somme que représentent les 30 % d’abattement prévu dans le cadre du régime microfoncier.
Cependant, il vous sera impossible d’effectuer un nouveau changement avant 3 ans.
Le régime réel
Le régime s’applique au-delà des 15 000 € de revenus ou si vous possédez au moins un bien inscrit dans un dispositif locatif exclusif de l’application du microfoncier.
Le régime réel ne contient aucun abattement forfaitaire, il fonctionne de la même façon que le principe des frais réels chez les salariés. Vous déterminez alors vous-même votre revenu foncier net imposable. Pour cela, déduisez du montant total de vos recettes les charges foncières de l’année et les avantages fiscaux provenant de défiscalisation du type Pinel par exemple si vous en avez.
Dans le régime réel, vous devez remplir la déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou encore n° 2044 S. Ensuite, vous devez remplir la déclaration n° 2042 en y indiquant le résultat de votre calcul.
Déclarer les revenus fonciers avec la Loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. L’État a mis en place ce système depuis 2014 pour bénéficier de réductions d’impôts sous certaines conditions. L’abattement fiscal peut atteindre 63 000 € et est déterminé en fonction d’un zonage et de la durée de détention du bien en location.
Le principe de la loi Pinel
Le principe de la loi Pinel consiste à acheter un bien immobilier neuf dans un certain nombre de zones éligibles et de le mettre à la location. Le montant de l’avantage fiscal est en corrélation avec la durée de location choisie :
- Mise en location 6 ans : 12 % de réduction d’impôt
- Mise en location 9 ans : 18 % de réduction d’impôt
- Mise en location 12 ans : 21 % de réduction d’impôt
Ce dispositif s’autofinance en grande partie ou en totalité, car l’abattement fiscal et les loyers perçus pendant la durée de location permettent de financer l’achat.
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Le gouvernement souhaite ainsi offrir l’opportunité aux contribuables d’investir dans des zones dites tendues à savoir là où l’offre de logement est inférieure à la demande. Il existe toutefois un plafond de loyer, car l’objectif est double : permettre à des locataires de se loger en maintenant une perspective d’investissement intéressante pour les acquéreurs. Ces plafonds sont déterminés en fonction de la ville où se trouve le bien.
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Déclarer les revenus fonciers d’une location meublée : LMNP et LMP
Un régime fiscal différent s’applique en tant que Loueur Meublé Professionnel ou LMP. Cette activité peut s’exercer de manière professionnelle ou non, il s’agit dans ce cadre de LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel.
Les conditions d’éligibilité au LMNP
Le LMNP est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers sont alors déclarés en tant que BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Vous devez déclarer les revenus fonciers issus de la location meublée avec la déclaration n° 2042-C-PRO en complément de la déclaration des revenus.
Vous rentrez dans cette catégorie si l’une ou les deux conditions suivantes sont remplies :
- Une recette annuelle par foyer fiscal inférieure à 23 000 €
- Des recettes générées par cette activité inférieures au montant total des autres revenus de l’ensemble du foyer, autres BIC, salaires et autre source d’activité
La location d’une sous-partie de l’habitation principale n’est pas à déclarer sous certaines conditions. Les pièces louées seront dans ce cas la résidence principale du locataire.
Le régime fiscal à choisir
Par défaut, le régime micro-BIC est celui qui s’applique dans la mesure où vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 €.
Si vous souhaitez bénéficier du régime réel, il doit être déterminé avant le 1er février de la 1re année choisie.
Attention, impossible pendant 2 ans de modifier votre choix sauf en cas de changement d’activité. L’option est automatiquement reconductible par période de 2 ans.
Vous devrez vous acquitter de la cotisation foncière des entreprises. La CFE participe à la contribution économique territoriale. Cette taxe doit être acquittée dans la ou les communes où l’entreprise possède des locaux ou des terrains.
Sachez que vous serez soumis aux prélèvements sociaux pour un taux global de 17,2 %.
Les Frais et charges déductibles des revenus fonciers
Certaines dépenses dans le cadre du calcul d’impôt en régime réel sont imputables aux revenus fonciers bruts notamment :
- Les intérêts de l’emprunt destiné à l’achat d’un bien locatif contracté pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration et la conservation
- La réalisation de travaux, l’entretien, la réparation ou les dépenses d’amélioration. Dans le cas de travaux qui incombent au locataire, mais sont pris en charge par le propriétaire, ils sont déduits dans 3 exceptions ; vétusté du bien et force majeure, vice de construction ou malfaçon, travaux engagés pour faciliter la location et commencés avant l’entrée du locataire dans les lieux
- Les dépenses pour les locataires qui restent à la charge des propriétaires
- Provision de charges de copropriétés à savoir dépenses courantes et maintenance, fonctionnement et administration des parties communes ou encore dépenses pour travaux.
- Les taxes des biens loués et les impôts : taxe foncière et annexe à cet impôt, taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France
- Les primes d’assurances pour leur montant réel
- Les frais de gestion, de garde et de procédure entre un propriétaire et un locataire tant lors d’un procès que de frais d’huissier
- Les indemnités d’éviction ou encore les frais de relogement
Les frais de gestion concernant les communications téléphoniques et les frais de timbre sont déductibles à hauteur de 20 € par bien.
En revanche, la reconstruction ou un agrandissement ne sont pas déductibles.
Comment déduire les charges de ses revenus fonciers ?
Pour bénéficier de la déduction de charges de ses revenus fonciers, il faut garder l’ensemble des justificatifs de paiement. Les charges doivent absolument remplir des conditions strictes pour être déductibles de vos impôts.
Elles doivent obligatoirement :
- Avoir été payées durant l’année d’imposition
- Être du ressort du propriétaire
- Constituer une charge à déduire
Une charge peut être partiellement déduite si elle ne répond pas à l’ensemble de ces conditions. Un exemple : les charges de copropriétés. Le formulaire à remplir est le CERFA N° 2044. De manière plus large, l’article 13 du Code général des Impôts annonce que l’ensemble des dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation peuvent être déduites.
Déficit imputable sur les revenus fonciers
Le déficit foncier entre en compte lorsque les charges sont supérieures au revenu brut foncier. Le déficit foncier est alors automatiquement déduit des revenus. Il peut dans certains cas être imputé sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes.
- Les contribuables doivent être imposés au régime réel pour générer un déficit foncier et pouvoir l’imputer. Si le déficit foncier est déduit des revenus alors le propriétaire est dans l’obligation de louer le bien encore pendant au moins 3 ans
- Les charges foncières sont entièrement déduites en fonction de l’année de leur paiement malgré la période à laquelle elles se rattachent
À retenir
Les revenus fonciers doivent être automatiquement déclarés à l’administration fiscale sous peine de sanctions. Chaque contribuable est unique et doit se renseigner sur les formalités à accomplir en fonction de sa situation.
Des dispositifs comme la loi Pinel permettent de défiscaliser certains investissements si ce n’est en totalité toutefois en partie sous certaines conditions de zones et de durées.
Il existe aussi des modalités différentes pour les locations meublées.
Il convient de bien se renseigner pour déterminer quelles sont les charges déductibles et comment s’y prendre pour les déduire de ses revenus.
Enfin, il faut tenir compte dans certains cas du fait que le déficit peut être imputable sur les revenus fonciers.
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