Le guide de l'imposition des plus-values en 2024

À chaque nouvelle année, des nouveautés fiscales ! Qu'en est-il du régime des plus-values ? Il faut tout d'abord revenir brièvement sur la définition de cette notion ainsi que sur son champ d'application.

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On parle de plus-value dès que l'on revend un bien immobilier ou des valeurs mobilières à un prix plus élevé que le prix d'achat. Cette plus-value n'est taxable que lorsqu’elle concerne un bien immobilier qui n'est pas votre résidence principale. Ce sont en conséquence les résidences secondaires, les biens locatifs, les immeubles non bâtis ou les parts détenues dans des sociétés immobilières qui peuvent relever de cette taxe forfaitaire des plus-values immobilières.

Pour connaître le montant de ce forfait, il faut ajouter au prix d'achat du bien les frais afférents comme les frais de notaire et le cas échéant, les frais relatifs aux travaux effectués comme la rénovation ou l'agrandissement du bien acheté. Si en réalisant ce calcul, le prix de vente reste supérieur à celui de l'achat, vous pouvez être soumis à une imposition des plus-values.

Votre résidence principale reste exonérée de plus-value immobilière

C'est donc une perspective assez réjouissante pour cette fiscalité 2024. Cette mesure est en vigueur depuis plusieurs années. Si vous désirez vendre votre habitation principale, il est inutile de vous plonger dans des calculs compliqués en essayant de déduire certains frais.

Cette fiscalité constitue une niche fiscale et s’applique qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’une péniche ou d’un chalet : tous ces biens sont exonérés de la même façon. Lorsque des dépendances sont vendues en même temps que le logement principal et que celles-ci en sont situées à proximité immédiate, elles bénéficient du même régime d'exonération. C'est également le cas pour toutes les ventes concernant un montant de moins de 150 000 €. Cela peut concerner les garages ou encore certaines chambres de bonne dans des immeubles anciens.

Qu'en est-il des plus-values taxant les résidences secondaires ?

Vos biens immobiliers autres que votre résidence principale subissent une taxation sur la plus-value immobilière brute après déduction des abattements. Il s'agit de l’imposition des plus-values immobilières des résidences secondaires. Celle-ci concerne aussi bien de véritables résidences secondaires, que des biens loués ou encore des logements inoccupés.

Le calcul des abattements dont vous pouvez bénéficier s'effectue en fonction de la durée de détention de votre résidence secondaire.

Pour une détention inférieure à 5 ans, l'abattement est nul.
À partir de 10 ans, l’abattement s'élève à 30% pour l'impôt sur le revenu à 19% et l’imposition au titre de la CSG / CRDS passe de 17,2% à 8,25%.
Au-delà de 22 ans, le taux d'abattement est de 100% pour l’impôt sur le revenu.
En revanche, il faut attendre 30 ans pour ne plus être redevable de la part de 17,2% concernant la CSG et la CRDS.

La loi sur la fiscalité de 2019 prévoit le maintien de la surtaxe pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. Celle-ci vise à taxer de manière plus conséquente les vendeurs réalisant une importante plus-value immobilière. Un taux supplémentaire de 19 % est ajouté sur votre plus-value nette après déduction des abattements en fonction de la durée de détention précisée précédemment.

Des aménagements pour les particuliers volontaires à l'expatriation

Afin de préserver les intérêts des Français candidats à l'expatriation, un régime spécifique leur est appliqué. Il concerne le particulier qui vend son domicile principal avant son départ. Celui-ci peut prétendre à une exonération de plus-values réalisée lors de la sa vente. Il faut néanmoins "que cette dernière intervienne dans un délai normal, au plus tard à la fin de l’année qui suit le départ à l’étranger, et que l’immeuble soit resté effectivement inoccupé pendant ce délai". Cette mesure incite les expatriés à vendre leur domicile principal avant leur départ pour l'étranger.

Abattement augmenté pour les ventes de terrains

La mesure en vigueur depuis le 1er janvier 2018 reste d'actualité. Elle concerne les terrains situés dans les zones soumises à une forte pression immobilière, des métropoles en majorité. Les cédants peuvent bénéficier d’un abattement allant de 70 à 85 % selon la nature du projet. Cette fiscalité avantageuse a pour objectif de libérer des terrains à bâtir et in fine de booster la construction dans les zones où la demande de logements est importante.

Les plus-values mobilières soumises à un taux d'imposition forfaitaire unique de 30%

Les plus-values opérées sur une cession d’actions imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu ne sont plus soumises au régime des abattements pour durée de détention pour les plus-values de cession de titres acquis depuis le 1er janvier 2018. Le taux global de 30% correspondant au PFU, aussi appelé "flat tax", se répartit en un prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8 % auquel se greffent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Un régime particulier pour le barème progressif

Si le contribuable le trouve plus intéressant, il a la possibilité d'opter pour l'imposition au barème progressif. Ce régime concerne l'ensemble de ses revenus et plus-values. Il ne peut calculer séparément les différentes plus-values réalisées. Pour ce qui est du taux des prélèvements sociaux appliqué, il est calculé sur l'année durant laquelle sont réalisés les gains.

En conclusion, les taxes sur les plus-values pour l'année 2024, qu'elles soient immobilières ou portant sur la cession d'actions boursières sont sensiblement identiques à celles de l'année 2023.

Foire aux questions

Comment calculer la taxe sur la plus-value ?

La taxe sur la plus-value va dépendre de la date de durée de detention du bien immobilier. Si le bien est conservé pendant moins de 6 ans, il n’y aura pas d’abattement fiscal. Si le bien est détenu entre 6 et 21 ans, l’abattement sur l’impôt sur le revenu sera de 6 % par an et de 1,65 % par an de prélèvements sociaux. Ce dernier est de 4 % sur l’IR et de 1,6 % de prélèvements sociaux pour un bien possédé pendant la 22ème année révolue. Au-delà de 22 ans, le paiement de la taxe sera de 9 % seulement en prélèvements sociaux ; enfin, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, alors il y aura exonération d’impôt sur la plus-value.

Pour donner un exemple, une maison valait 130 000 € à l’acquisition et a été vendue 145 000 € ; la plus-value est de 15 000 € (145 000 – 130 000). Le bien a été détenu depuis 10 ans, l’abattement doit alors être calculé pendant 5 ans (de la 6e à la 10e année), Pour l’IR, il est de 6 % x 5 = 30 %. Ces 30 % s’appliquent sur la plus-value de 15 000 €, soit : 15 000 x 30 % = 4 500 €, il n’y aura alors qu’à déclarer 10 500 € de revenus (15 000 – 4 500). Pour l’abattement sur les prélèvements sociaux, le même calcul est fait avec le taux de 1,65 % x 5 = 8,25 %. A ce résultat est multipliée la plus-value, soit : 15 000 x 8,25 % = 1 237,5 €, ce qui fait 13 763 € de prélèvements sociaux (15 000 – 1237,50).

Comment s’applique l’imposition de la plus-value immobilière dans une SCI ?

Le montant des plus-values provenant d’une SCI (ou Société Civile Immobilière) soumise à l’impôt sur le revenu sera calculé à hauteur de 19 % de taxe, après avoir effectué les éventuels abattements sur la durée de détention du bien, ainsi que des prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Si les plus-values sont supérieures à 50 000 €, une taxe supplémentaire est ajoutée selon un barème évolutif en fonction du montant de ces dernières, compris entre 2 et 6 %. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, il n’y a aucune exonération ni abattement. Une fois que la plus-value est calculée, elle est imposée sur le résultat fiscal de la société ; en 2021, le taux de taxation est de 26,5 % pour le taux normal (en 2022, il sera de 25 %).

Peut-on être exonéré d’imposition sur les plus-values mobilières ?

Les plus-values mobilières peuvent être exonérées d’impôt en totalité comme ceux détenus dans un Plan Epargne Entreprise (ou PEE), dans un Plan d’Epargne en Actions (ou PEA) ou aussi un PEA-PME lorsque le retrait se fait au minimum après cinq ans de détention. Certains fonds de placement à risques comme le FCPR et le FCPI peuvent être exonérés sous certaines conditions.

Comment déclarer ses plus-values mobilières ?

Pour déclarer des plus-values mobilières, il suffit de remplir la déclaration n° 2042 sous la rubrique correspondante. Par exception, certaines plus-values doivent être mentionnées dans le formulaire 2042 C ou alors 2074. Lors de la déclaration des revenus, les plus-values sont habituellement calculées par les établissements bancaires, qui envoient en début d’année un récapitulatif au contribuable des gains perçus l’année précédente. Le montant sera alors indiqué dans la déclaration. En cas d’option pour le barème de l’impôt, un abattement de 50 % sera effectué s’il y a eu vente d’actions ou de titres détenus depuis au moins deux ans ; de 65 % s’ils ont été possédés depuis au moins huit ans.

Comment demander un étalement de l'imposition de la plus-value ?

L’étalement de l’imposition de la plus-value se fait sur trois ans (l’année en cours et deux ans). Ce mécanisme n’est cependant réservé qu’aux plus-values à court terme, réalisées par les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu. Cette règle est prévue au 1 de l’article 39 quaterdecies du Code Général des Impôts (ou CGI). Les entreprises qui sont donc soumises à l’impôt sur les sociétés ne peuvent pas en bénéficier. Pour demander un étalement, il faut pour cela demander cette option lors de la déclaration d’impôt sur le revenu, se trouvant en ligne sur le site des impôts.