Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?

Nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?

Démembrement de propriété : une pratique qui consiste à partager la pleine propriété du bien entre un nu-propriétaire et un usufruitier

On parle d’immobilier en nue-propriété lorsque la pleine propriété d’un bien est divisée entre un nu-propriétaire et un usufruitier. 

Le démembrement peut être viager, et s’éteindre au moment du décès de l’usufruit. À l’inverse, lorsqu’il s’agit d’un achat en nue-propriété, la période de démembrement est contractuellement fixée, et est généralement comprise entre 10 et 20 ans. 

Dans un cas comme dans l’autre, au moment du remembrement de propriété, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien et peut en faire ce que bon lui semble. Le remembrement intervient de manière automatique et sans frais. 

Droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire 

Usufruitier et nu-propriétaire disposent de droits et de devoirs bien spécifiques. En l’occurrence, l’usufruitier profite de l’usus et du fructus sur le logement. Autrement dit, il peut y vivre ou le louer et percevoir des revenus locatifs. 

Le nu-propriétaire, de son côté, dispose de l’abusus. Durant toute la période de démembrement, il dispose des murs, mais pas de la jouissance du bien. 

Pourquoi avoir recours au démembrement de propriété ? 

Le démembrement de propriété est un concept souvent utilisé dans le cadre familial. Dans ce cas de figure, ce sont généralement les parents qui donnent un bien à titre gratuit à leur enfant. Ils conservent l’usufruit du logement jusqu’à leur décès. Le moment venu, leur enfant récupère la pleine propriété du bien. Avoir recours au démembrement permet alors de transmettre un patrimoine de son vivant dans un cadre fiscal avantageux. En effet, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. 

Le démembrement de propriété peut également intervenir à la suite d’un achat en nue-propriété. Cette opération intéresse les investisseurs qui n’ont pas forcément besoin de revenus complémentaires immédiats, mais qui souhaitent agrandir leur patrimoine immobilier dans des conditions favorables, bien entièrement entretenu par l’usufruitier, etc.). 

Valeur de la nue-propriété : la méthode de calcul selon le Code général des impôts 

Lors d’un démembrement de propriété viager, la valeur du bien est répartie entre la nue-propriété et l’usufruit. Cette répartition se fait selon un barème établi par le Code général des impôts. Il tient compte de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation, comme le montre le tableau ci-dessous. 

Attention, car ce tableau n’est valable que dans le cadre d’un démembrement de propriété viager. Lorsque l’usufruit est contractuellement fixé, sa valeur est estimée à 23 % de celle de la pleine propriété à chaque période de 10 ans. Dans ce cas de figure, la valeur de la nue-propriété ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier.

L’importance de la valeur de la nue-propriété dans le cadre d’une donation en nue-propriété 

La valeur de la nue-propriété est une notion importante dans le cadre d’une donation en nue-propriété. En effet, c’est elle qui détermine le montant des droits de donation que devra payer le donateur.

D’une manière générale, ce mécanisme est favorable à la transmission de patrimoine de son vivant dans un cadre fiscal avantageux. Et pour cause ! Les droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur en nue-propriété du bien (et non pas sa valeur en pleine propriété). Cela permet de bénéficier de taxes réduites. Plus le donateur est jeune, plus les frais sont moindres.

Prenons un exemple. Un couple de 60 ans souhaite transmettre leur bien d’une valeur de 500 000 € à leur enfant. Les droits de donation ne seront alors calculés que sur 50 % de ce montant, soit 250 000 € uniquement. Notez, par ailleurs, que chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans qu’il y ait de droits de donation à payer. Dans notre exemple, les taxes ne seraient calculées que sur les 50 000 € restants (250 000 - 200 000). 

Par ailleurs, au moment du remembrement de propriété, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien sans avoir de droits supplémentaires à payer.

L’importance de la valeur de la nue-propriété dans le cadre de la vente d’un bien démembré 

La valeur de la nue-propriété est également importante dans le cas d’une vente immobilière (avec un usufruit viager). Dans ce cas de figure, le produit de la vente est réparti entre l’usufruit et le nu-propriétaire selon la valeur de la nue-propriété. De nouveau, c’est le barème présenté précédemment qui s’applique. 

Ainsi, si l’usufruitier a 73 ans et qu’avec le nu-propriétaire ils décident vendre un bien démembré d’un montant de 200 000 € :

• l’usufruitier percevra 60 000 € (soit 30 % de la valeur de l’usufruit du bien) ;

• le nu-propriétaire percevra 140 000 € (soit 70 € de la valeur en nue-propriété du bien).