Simulation loi Pinel : exemples de cas concrets

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il concerne principalement les investissements locatifs dans le neuf et offre une réduction d’impôt considérable aux acquéreurs. Concrètement, en achetant un bien immobilier neuf grâce au dispositif Pinel dans le but de le louer, le contribuable imposable peut réduire son impôt sur le revenu, et ce, pendant plusieurs années consécutives. Notez cependant qu’il est également possible d’opter pour le dispositif Pinel pour l’acquisition d’un bien ancien. Néanmoins, ce dernier doit faire l’objet d’une réhabilitation dont les travaux représentent au minimum 25 % du coût total de l’investissement. Le logement doit, en outre, se situer dans des quartiers bien spécifiques, désignés par décret.

Le principe du dispositif Pinel, qui succède à la loi Duflot depuis 2014, est tel qu’il offre une réduction d’impôt à l’investisseur qui s’engage à louer le logement dans lequel il a investi. Toutefois, pendant la période de location, le propriétaire perçoit des loyers dont le montant est plafonné par la loi et qui sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

Notez que la valeur de l’avantage fiscal appliqué est proportionnelle à la durée du bail (6, 9 ou 12 ans). Il est possible de faire ce que l’on appelle une simulation loi Pinel si vous souhaitez avoir une idée plus précise de la réduction d’impôt valable dans votre cas.

Le dispositif Pinel repose sur différents objectifs. D’un côté, il tend à soutenir l’offre de logements locatifs dans les zones dites tendues, où la demande est particulièrement forte. De l’autre, il propose des logements neufs fixés à des loyers plafonnés à des foyers dont les ressources sont modestes. Souvent, ces familles rencontrent de réelles difficultés à accéder au marché de droit commun, mais ne peuvent pas pour autant prétendre aux logements sociaux.

Conditions d’éligibilité de la loi Pinel

Réaliser un investissement immobilier locatif par le biais du dispositif Pinel est accessible à bon nombre de contribuables français. Toutefois, pour bénéficier de la loi Pinel en 2021, l’investisseur est dans l’obligation de réunir certaines conditions. En l’occurrence, il doit acheter un logement neuf (ou ancien, qui respecte les modalités imposées) et le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. En parallèle, le bien doit se localiser en zone tendue, soit en zone Pinel A, A bis ou B1.

De la même façon, l’habitation doit être mise en location au maximum dans les 12 mois qui suivent son acquisition. Elle doit, en outre, être conforme aux normes énergétiques en vigueur. Le montant du loyer doit également être inférieur à un certain plafond réglementaire, qui dépend de la situation géographique de la demeure. Enfin, le locataire choisi pour occuper le logement doit lui aussi présenter des revenus qui respectent les plafonds imposés. Toutes ces informations vous seront délivrées lorsque vous réaliserez votre simulation loi Pinel.

Montant maximum de l’investissement et plafonds de loyer

Le montant maximum d’une acquisition en loi Pinel est actuellement fixé à 300 000 euros ou 5 500 euros par mètre carré. Comme expliqué précédemment, le montant des loyers est plafonné.

En 2024, voici les plafonds à respecter (prix du loyer au mètre carré) pour une location en métropole, qui vous aideront à faire une estimation du loyer maximal que vous pourrez demander à vos futurs locataires :

• 17,62 euros en zone A bis ;
• 13,09 en zone A ;
• 10,55 en zone B1.

Si vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif en Outre-mer, sachez que les plafonds ne sont pas les mêmes. Ainsi, ils sont établis à 10,55 euros pour l’ensemble des territoires, sauf en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna, où le plafond maximal est fixé à 12,83 euros.

Caractéristiques des biens éligibles Pinel

Des logements neufs ou anciens…

Avant de faire votre simulation loi Pinel, vérifiez que vous disposez bien d’un bien qui est éligible au dispositif. Seuls certains types de logements sont concernés par la loi Pinel. Elle est, en effet, valable pour l’acquisition :

• d’un logement neuf ;
• d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• d’un logement en construction si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2021 ;
• d’une habitation ancienne, qui fait l’objet de travaux de rénovation (qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération) ;
• d’un local transformé en habitation ;
• d’un bien faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

Par ailleurs, notez que les logements Pinel doivent respecter les dernières normes en vigueur de performance énergétique RT 2012, ou Réglementation Thermique 2012. Ils doivent également disposer du label HPE (Haute Performance Énergétique) ou BBC (Bâtiment Basse Consommation).

… localisés en zone Pinel éligible

De la même façon, le bien, pour être éligible à la loi Pinel, doit obligatoirement se trouver dans une zone Pinel (link vers “Zones Pinel : quels territoires sont éligibles à ce dispositif ?”) qui est admissible. En 2021, on en comptait trois :

• la zone A : certaines villes du département de l’Hérault, des Bouches-du-Rhône, de Haute-Savoie, etc. ;
• la zone A bis : Paris et certaines municipalités des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, des Yvelines, etc. ;
• la zone B1 : certaines villes du département du Calvados, des Alpes-Maritimes, du Gard, etc.

Les zones B2 et C, qui correspondent principalement aux zones rurales et aux petites agglomérations, ne sont pas concernées par le dispositif Pinel. Aussi, pour un investissement locatif dont le bien se situe dans une ville en zone B2 ou C, vous ne pourrez effectuer de simulation loi Pinel.

Quelles conditions pour le locataire ?

Le locataire qui souhaite louer un logement qui profite du dispositif Pinel doit, lui aussi, respecter certaines conditions obligatoires. En l’occurrence, au moment de la signature du bail, il doit jouir de revenus qui ne dépassent pas le plafond réglementaire fixé. Ce dernier diffère selon la localisation géographique du bien et la composition du foyer. En 2021, pour une location loi Pinel en France métropolitaine, les plafonds étaient de :

• 38 377 euros en zone A bis et A et 31 280 euros en zone B1 pour un célibataire ;
• 57 357 euros en zone A bis et A et 41 772 euros en zone B1 pour un couple
• 75 188 euros en zone A bis et A et 50 233 euros en zone B1 pour un couple avec une personne à charge.

Notez, cependant, que le locataire en place peut être un membre de la famille de l’investisseur seulement s’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal.

Les avantages de réaliser un investissement locatif avec la loi Pinel

Profiter d’une réduction d’impôts

L’un des principaux avantages de réaliser un investissement locatif en métropole en contractant le dispositif Pinel est de profiter d’un abattement fiscal de :

• 12 % pour une location de 6 ans ;
• 18 % pour une location de 9 ans ;
• 21 % pour une location de 12 ans.

Cela signifie qu’en théorie, la défiscalisation maximale envisageable est de 63 000 euros, soit 5 250 euros par an, pour un investissement immobilier de 300 000 euros et une durée de location égale à 12 ans. Néanmoins, les taux sont différents en Outre-mer. Ils atteignent ainsi 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour une location de 9 ans, 32 % pour une location de 12 ans.

Cependant, notez qu’à partir du 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôts ont été revus à la baisse pour atteindre :

• 10,5 % pour une location de 6 ans ;
• 15 % pour une location de 9 ans ;
• 17,5 % pour une location de 12 ans.

Se constituer un patrimoine et préparer sa retraite

En bref, le dispositif Pinel est idéal pour se constituer un patrimoine. La pierre est parfaite pour diversifier votre épargne, et apparaît à la fois comme un investissement rentable et sûr. En outre, les réductions d’impôt réalisées, cumulées au montant des loyers perçus, peuvent vous permettre d’autofinancer votre bien. D'ailleurs, réaliser une simulation loi Pinel en amont vous permettra d’avoir des chiffres précis à entrer dans votre plan de financement.

À terme, c’est un bon moyen de préparer sa retraite. Les loyers perçus peuvent constituer des compléments de revenu à la fin de votre carrière professionnelle. Vous vous assurez des rentrées d’argent régulières, pouvez faire le choix d’habiter vous-même ce bien ou de le revendre et espérer en retirer une belle plus-value.

Exemples de défiscalisation immobilière avec la loi Pinel

Afin de mieux vous rendre compte de l’avantage fiscal que vous pouvez potentiellement obtenir, le plus simple reste de faire une simulation. Vous aurez ainsi un meilleur visuel sur l’ampleur de votre projet, en matière de durée et de coût. Voici quelques simulations loi Pinel.

Simulation loi Pinel : exemple concret pour une acquisition en métropole

En tant que couple marié, vous payez chaque année 5 000 euros d’impôts sur le revenu. Vous décidez de réaliser un investissement locatif à Nantes, ville située en zone Pinel B1. Votre choix se porte sur un appartement T2 de 50 m2 qui coûte 150 700 euros. Votre simulation loi Pinel vous présente trois possibilités :

• louer votre bien 6 ans et profiter d’une réduction d’impôt de 12 %, soit 18 084 euros ;
• louer votre bien 9 ans et profiter d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 27 126 euros ;
• louer votre bien 12 ans et profiter d’une réduction d’impôt de 21 %, soit 31 647 euros.

Avec cette simulation loi Pinel, si vous optez pour la location sur 12 ans, vous obtiendrez un avantage fiscal de 2 637,25 euros par an. Concrètement, cela signifie que pendant cette période, vous ne paierez plus que 2 362,75 euros d’impôts sur le revenu chaque année (5 000 - 2 637,25).

Notons également que pour un tel investissement, vous pourrez appliquer un loyer de 567,54 euros au maximum (50 m2 x 10,51 euros par m2 x 1,08 coefficient de surface).

Simulation loi Pinel : exemple concret pour une acquisition en Outre-mer

Vous êtes un contribuable qui payez chaque année 6 000 euros d’impôt sur le revenu. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à La Réunion en passant par la loi Pinel. Vous optez pour un studio de 45 m2 d’une valeur de 210 750 euros. La réduction fiscale envisageable s’élève à :

• 48 472,50 euros pour une location sur 6 ans (23 %) ;
• 61 117,50 euros pour une location sur 9 ans (29 %) ;
• 67 440 euros pour une location sur 12 ans (32 %).

Si vous vous engagez à louer votre bien sur une période de 12 ans, alors vous bénéficierez d’une réduction d’impôt totale de 67 440 euros, soit 5 620 euros par an. Votre impôt sur le revenu ne sera plus que de 380 euros par an (6 000 - 5 620). En contrepartie, vous pourrez louer votre bien pour un montant maximal de 531,72 euros (10,55 par m2 x 45 m2 x 1,12 coefficient de surface).

Simulation loi Pinel : exemple concret avec une Société Civile Immobilière (SCI)

Vous êtes jumeaux et avez créé une Société Civile Immobilière (SCI) afin de gérer la maison de vos parents dont vous avez hérité. Chaque membre de la SCI détient 50 % du capital social de la société. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif par le biais de votre SCI en contractant la loi Pinel. Vous optez pour un T4 neuf de 75 m2 à 300 000 euros à Antony, dans les Hauts-de-Seine (zone Pinel A bis) et décidez de le mettre en location pour 12 ans.

Au vu du montant de l’investissement, vous pouvez prétendre au montant maximal de la réduction Pinel, soit 63 000 euros. Dans le cadre de la SCI, l’abattement fiscal est réparti à proportion des parts sociales de chacun des membres. Ici, chacun des jumeaux pourra déduire 50 % de 63 000 de leur impôt sur le revenu, soit 31 500 sur 12 ans ou 2 625 euros par an.