Comment la SCPI intègre-t-elle la succession en cas de décès ?

Lorsqu’un investisseur décède, la transmission de son patrimoine immobilier peut poser de nombreuses questions, notamment lorsqu’il s’agit de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). La SCPI, souvent plébiscitée pour sa capacité à permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative, offre des avantages significatifs en matière de rendement et de diversification. Mais qu’advient-il de ces parts de SCPI en cas de décès de l’investisseur ? Réponses à travers notre article.

SCPI & succession en cas de décès : les parts intègrent le patrimoine successoral

Lorsqu’un investisseur en SCPI décède, les parts qu’il détenait ne sont pas automatiquement revendues, mais elles intègrent son patrimoine successoral. Elles sont alors transmises aux héritiers selon les dispositions testamentaires ou, en l’absence de testament, selon les règles légales de succession : 

• Les enfants et le conjoint en ligne directe. 

• Si le défunt n’a pas d’enfants, ses parents vivants et ses frères et sœurs héritent. 

Les héritiers deviennent alors propriétaires des parts et peuvent choisir de les conserver pour continuer à percevoir les revenus générés, ou de les vendre selon leurs besoins et stratégies d’investissement.

SCPI, succession et fiscalité

Les parts de SCPI sont soumises aux droits de succession, calculés en fonction du patrimoine du défunt et du degré de filiation des héritiers. Ces droits sont calculés de manière progressive, c’est-à-dire que le taux d’imposition augmente avec la valeur du patrimoine transmis, et ils varient en fonction du degré de parenté entre le défunt et les héritiers. 

Voici quel est le barème des droits de succession actuel pour les héritiers en ligne directe (enfants, parents).

Les héritiers peuvent également bénéficier d’abattements, c’est-à-dire de montants exonérés de droits de succession. Ces abattements varient selon le lien de parenté, comme le montre le tableau ci-dessous.

Le calcul des droits de succession se fait en plusieurs étapes :

1. La valeur des parts de SCPI, ainsi que des autres biens du défunt, est déterminée

2. Les dettes éventuelles du défunt sont déduites de la valeur totale du patrimoine.

3. Les abattements correspondant à chaque héritier sont appliqués.

4. Après abattement, le montant taxable est soumis au barème progressif des droits de succession.

Prenons un exemple concret. Supposons qu’un défunt laisse à son enfant une valeur totale de parts de SCPI de 200 000 €.

• L’enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €. Le montant taxable est donc de 200 000 € - 100 000 € = 100 000 €.

• Application du barème :

  • 8 072 € à 5 % = 403,60 €

  • (12 109 € - 8 072 €) = 4 037 € à 10 % = 403,70 €

  • (15 932 € - 12 109 €) = 3 823 € à 15 % = 573,45 €

  • (100 000 € - 15 932 €) = 84 068 € à 20 % = 16 813,60 €

• Total des droits de succession : 403,60 € + 403,70 € + 573,45 € + 16 813,60 € = 18 194,35 €.

Notez, en revanche, que si les parts de SCPI ont été acquises sous un régime fiscal avantageux, comme la loi Pinel, les avantages fiscaux obtenus ne sont pas remis en cause même si le décès survient avant la fin de la période d’engagement.

Comment optimiser la transmission de son patrimoine grâce au démembrement de propriété avec les SCPI ?

Il est possible d’optimiser la transmission de son patrimoine grâce au démembrement de propriété, notamment avec les parts de SCPI. Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. 

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, les dividendes des parts de SCPI) jusqu’à son décès. Le nu-propriétaire détient le bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit n’a pas expiré. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Le démembrement de propriété peut offrir plusieurs avantages fiscaux, notamment en matière de droits de succession. En effet, lors de la transmission de la nue-propriété, les droits de donation ou de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur la pleine propriété. 

La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier selon un barème fiscal prédéfini. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, réduisant ainsi les droits de succession :

• Moins de 21 ans : 10 % de la valeur en pleine propriété pour l’usufruit, 90 % pour la nue-propriété.

• De 21 à 30 ans : 20 % pour l’usufruit, 80 % pour la nue-propriété.

• De 31 à 40 ans : 30 % pour l’usufruit, 70 % pour la nue-propriété.

• De 41 à 50 ans : 40 % pour l’usufruit, 60 % pour la nue-propriété.

• De 51 à 60 ans : 50 % pour l’usufruit, 50 % pour la nue-propriété.

• De 61 à 70 ans : 60 % pour l’usufruit, 40 % pour la nue-propriété.

• De 71 à 80 ans : 70 % pour l’usufruit, 30 % pour la nue-propriété.

• De 81 à 90 ans : 80 % pour l’usufruit, 20 % pour la nue-propriété.

• Plus de 91 ans : 90 % pour l’usufruit, 10 % pour la nue-propriété.

Notez que s’il s’agit d’un démembrement temporaire, la valeur de l’usufruit temporaire est estimée à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans.

Voici comment cela fonctionne, plus concrètement : 

• Le titulaire des parts de SCPI (donateur) donne la nue-propriété à ses héritiers (enfants, petits-enfants, etc.) tout en conservant l’usufruit. Cette donation est réalisée devant un notaire.

• L’usufruitier continue à percevoir les revenus des parts de SCPI (dividendes) jusqu’à son décès.

• À la mort de l’usufruitier, la pleine propriété des parts de SCPI revient automatiquement aux nus-propriétaires sans droits de succession supplémentaires.

Supposons que monsieur Dupont, âgé de 65 ans, possède des parts de SCPI d’une valeur de 200 000 € et souhaite en transmettre la nue-propriété à son fils.

• Selon le barème, à 65 ans, la valeur de l’usufruit est de 50 % et celle de la nue-propriété est de 50 %. La valeur taxable de la nue-propriété sera donc de 200 000 € x 50 % = 100 000 €.

• L’abattement applicable pour une donation parent-enfant est de 100 000 €. Dans ce cas, les droits de donation sont nuls puisque la valeur de la nue-propriété (100 000 €) est entièrement couverte par l’abattement.

• Monsieur Dupont continue de percevoir les revenus des parts de SCPI. À son décès, son fils devient automatiquement plein propriétaire des parts sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires.

Le démembrement permet non seulement de réduire les droits de succession, mais aussi de préparer la transmission de son patrimoine de manière anticipée, tout en conservant l’usufruit et les revenus générés par les parts de SCPI. C’est une stratégie efficace pour optimiser la gestion de son patrimoine et alléger la charge fiscale pour les héritiers.

SCPI et succession : tout ce que vous devez savoir