Tout savoir sur la plus-value immobilière : calcul et abattement

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

Définition

La plus-value en immobilier est donc égale au prix de vente soustrait du prix d’achat. Pour effectuer le calcul de la plus-value immobilière, il faut remplir les conditions suivantes :

• La transaction correspond à une cession à titre onéreux (échange ou vente) et non gratuite (succession ou donation).
• La vente doit concerner des droits immobiliers, un bien ou des titres de sociétés immobilières (il peut s’agir de biens bâtis ou non bâtis, en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété entre autres).
• La transaction effectuée ne fait pas l’objet d’une exonération.
• La plus-value n’est ni nulle ni négative (moins-value).

Le taux d’imposition

Combien allez-vous devoir payer d’impôt ? Afin de connaître le montant de la taxe sur votre plus-value immobilière, vous devez appliquer le régime d’imposition adéquat à la taxation de cette plus-value : 

• 19 % de taxation au titre de l'impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

À noter que depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe est imposée aux plus-values supérieures à 50.000 €. Elle ne concerne cependant que la vente de logements et non pas la vente de terrains. Pour en savoir plus, consultez le barème de la surtaxe et le code général des impôts.

Les conditions de taxation

Avant de vous pencher sur le calcul de votre plus-value immobilière et des abattements qui y sont associés, savez-vous si vous êtes éligible à la taxation de la plus-value ?

Sont concerné(e)s et imposables :

• Tous les vendeurs domiciliés en France, que le bien soit situé en France ou à l’étranger (exceptions en cas de conventions internationales).
• Tous les vendeurs domiciliés dans les départements métropolitains et dans les départements d'outre-mer (les collectivités ultra-marines sont exclues).
• Toutes les plus-values effectuées par les personnes physiques, que ce soit vous-même, un conjoint ou une personne à votre charge, de même que les plus-values réalisées par les sociétés civiles immobilières (SCI) étant soumises à l'IR.

Comment faire le calcul de la plus-value immobilière nette ? 

Définir la valeur des prix utilisés

Comment calculer une plus-value immobilière ? Les modalités de calcul de l’imposition s’effectuent en 2 étapes : définir le prix d’acquisition, puis déterminer le prix de cession.

Voici le détail de ces calculs :

• Le prix d’acquisition : ce calcul s’établit selon le prix réel stipulé dans l’acte de vente, avec réduction potentielle des frais de cession (TVA, main levée de votre hypothèque, frais d’agence, prix des diagnostics immobiliers, etc.).
• Le prix de cession : il combine le prix d’achat et les frais d’acquisition (comme les frais de notaire). Vous pouvez choisir de retenir le montant réel (sous présentation d’un justificatif) ou un taux forfaitaire de 7,5 % sur le prix d’acquisition. En tant que vendeur, vous pouvez également intégrer le montant des travaux dans ce prix de revient, à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits fiscalement. Un forfait de 15 % du prix d’achat peut également être appliqué après 5 ans de détention pour remplacer les frais réels justifiés par des factures.

Détails du calcul avec exemple

Prenons un exemple de calcul de la plus-value immobilière : vous désirez vendre votre bien immobilier locatif, que vous avez acheté 150 000 € pour une revente à 300 000 €. Vous possédez ce bien depuis 11 ans, les frais de notaires s’élèvent à 4 000 € et les travaux réalisés ont été déductibles des loyers. Vous avez engagé des dépenses de 3 000 € pour les diagnostics. Vous pouvez majorer votre prix d’acquisition de 7,5 % ou des frais de notaire payés : dans votre cas, la première option est la meilleure. Vous avez également la possibilité d’intégrer le coût de vos travaux, mais pas d’inclure ceux déduits des impôts. Possédant le bien depuis plus de 5 ans, il est donc plus intéressant pour vous d’utiliser le forfait de 15 %. Le calcul est alors le suivant : plus-value immobilière brute = prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé = (300 000 – 3 000) – (150 000 + 150 000 * (15% + 7.5%)) = 113 250 €. Pour obtenir ensuite votre plus-value immobilière nette, vous devez appliquer les taux d’imposition en vigueur, voire les surtaxes puisque la plus-value est ici supérieure à 50 000 €.

L’abattement pour une durée de détention

Comment calculer la plus-value immobilière en intégrant les abattements pour une durée de détention du bien donnée ? La taxation sur les plus-values est principalement appliquée pour les transactions immobilières de courtes durées. Plus vous détenez le bien longtemps, plus la taxation baisse ! Après la 5e année, il est possible de bénéficier d’un abattement en % par année de détention supplémentaire. Ainsi, après 22 ans, vous pouvez profiter d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière, et ce pour tous les types de biens (biens locatifs, résidence secondaire, etc.). Pour les prélèvements sociaux, le barème progressif d’abattement vous exonère totalement après 30 ans de détention de votre bien. Le délai se calcule de date à date et vous ne devez pas tenir compte des fractions d'années. En principe, c’est la date de l’acte de vente définitif ou celle de la donation/du décès pour les biens en succession qui est utilisée.

Les cas d'exonération de plus-value immobilière

La cession de résidence principale

Le principe de plus-value immobilière ne s’applique pas en cas de vente de votre résidence principale, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un chalet. Si le logement vendu est la résidence principale du vendeur au jour de la cession, vous êtes exonéré de tout impôt au titre des plus-values. Les dépendances sont également exonérées de taxes si elles sont cédées en même temps que la résidence principale. 

Le délai de détention

Nous l’avons vu précédemment : le délai de détention de votre bien peut mener à une exonération totale au bout de 22 ans pour la plus-value et de 30 ans pour les charges sociales grâce à l’abattement progressif pour l’évaluation de votre plus-value immobilière.

Une première vente pour une résidence secondaire

Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value si vous vendez une résidence secondaire. Voici les 3 conditions à remplir dans ce cas :

1. C’est la première vente d’une résidence secondaire que vous réalisez depuis le 1er février 2012.
2. Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale lors des 4 années avant la vente.
3. Vous devez employer le prix de la vente (il peut s’agir d’une utilisation complète ou partielle) pour acheter une résidence principale dans un délai de 24 mois, l’exonération s’appliquant ensuite à la part du prix de vente réinvestie.

Une vente d'une ancienne résidence pour les retraités ou les personnes invalides

La taxe sur la  plus-value immobilière ne concerne pas les personnes âgées habitant dans une maison de retraite, ou les adultes handicapés qui sont hébergés dans des foyers d'accueil, dans le cas où ils vendraient dans un délai inférieur à 2 ans après avoir quitté le logement qu’ils habitaient avant d’entrer dans ces établissements spécialisés. Pour être exonérés de taxe sur la plus-value, les conditions à remplir sont les suivantes :

• Leur résidence principale ne doit pas avoir été habitée dans ce délai, sauf par un membre de leur foyer fiscal ou un concubin.
• Le logement n’a pas été prêté ou loué, même de manière occasionnelle.
• Le revenu fiscal de référence du vendeur (de l'avant-dernière année précédant la vente) doit être inférieur à 26 097 € pour la première part du quotient familial. Il y a une majoration de 6 097 € pour la première demi-part et de 4 800 € pour chaque demi-part supplémentaire.
• Le vendeur ne doit pas être soumis à l’IFI l'avant-dernière année avant celle de la vente.

Information importante à noter concernant la plus-value immobilière : si la vente intervient dans la première année, il est possible de bénéficier d’une exonération pour résidence principale puisque l’administration fiscale française tolère un laps de temps d’une année entre le départ et la vente de sa résidence principale.

Les biens vendus par des retraités ou des personnes avec une carte d’invalidité

Les personnes titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité peuvent être exonérées de la plus-value immobilière même lorsqu’elles vendent un bien autre que leur ancien logement. Toutefois, pour bénéficier de cette exonération de taxe, les plafonds de ressources sont très stricts.

Par exemple, pour un bien cédé en 2021, le revenu fiscal de référence doit être inférieur à 11 098 € pour la première part de quotient familial, avec une majoration de 2 963 € pour chaque demi-part supplémentaire au titre de leurs revenus de 2019. Pour être non imposable à la plus-value immobilière, il est également nécessaire de ne pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière l’avant-dernière année précédant la vente.

Les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €

Une autre exonération cible les biens immobiliers de faible valeur, comme une cave ou un parking. Notion importante à prendre en compte, le seuil de 15 000  € est évalué en fonction de la quote-part détenue par chacun des époux en cas de bien détenu par deux conjoints (cela s’applique aussi en cas de mariage sous un régime de la communauté).

La plus-value à la vente est causée par une expropriation

Dans le cas où la plus-value immobilière résulte d'une expropriation, il est possible pour le vendeur d’être 100 % exonéré d’impôts selon 2 conditions obligatoires :

• Déclaration d'utilité publique : l'expropriation est due à une déclaration d'utilité publique, peu importe la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d'expropriation), avec exclusion des cessions volontaires aux collectivités locales.
• Réemploi de l'indemnité pour l'acquisition : l’indemnité reçue par l’exproprié est utilisée pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs biens immobiliers, et ce dans un délai d’une année à date du paiement de l’indemnisation.

La vente d’une résidence en France pour un non-résident

À date du 1er janvier 2019, il est possible de profiter d’une exonération complète de la plus-value sur la vente d’une ancienne résidence principale pour les personnes ayant leur domicile fiscal en France, puis le transférant hors de France.

De nouveau, il faut répondre aux conditions suivantes dans cette situation de plus-value immobilière et :

• Il est nécessaire de transférer sa résidence d’un état membre de l’UE à un autre, ou bien vers un territoire ayant conclu une convention d’assistance administrative avec la France (avec la condition supplémentaire que le nouveau pays de résidence ne soit pas dans la liste des paradis fiscaux).
• La transaction immobilière doit avoir été réalisée avant le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de domicile fiscal hors de France.
• Le logement cédé ne doit pas avoir été loué ou prêté entre le moment où le vendeur a quitté la France et la date de vente.

Les hypothèses supplémentaires

Il existe enfin une dernière manière de ne pas payer d’impôts sur la plus-value immobilière : si vous vendez un terrain ou un bien immobilier à un organisme s’engageant à le transformer en logements sociaux avec un délai de réalisation compris entre 4 et 10 ans (cela dépend du type de projet). Ici, la vente doit intervenir avant le 31 décembre 2022.

La plus-value immobilière sur la résidence principale

Comme vous l’avez compris précédemment dans l’article, la cession d’une résidence principale et de ses dépendances permet d’être exonéré de tout impôt au titre des plus-values.

Et qu’en est-il en cas de déménagement ? Dans cette situation, il faut être prudent : dès lors qu’il y a déménagement, le logement vendu ne constitue plus la résidence principale et il y a donc une possibilité de perdre ses droits à l’exonération. Mais rassurez-vous concernant votre plus-value immobilière si vous êtes dans ce cas : l’administration fiscale accorde une certaine flexibilité et le bénéfice de l’exonération reste valide jusqu’à la mise en vente dans la mesure où elle intervient dans des délais normaux.

En règle normale, on admet un délai maximal d’une année. Cependant, l'ensemble des circonstances de la vente (conditions locales du marché, prix demandé, caractéristiques du bien, démarches réalisées par le vendeur pour la mise en vente, etc.) sera pris en compte pour évaluer ce délai en plus du calcul de votre plus-value immobilière avec abattements.

La plus-value immobilière sur la résidence secondaire

Faire une plus-value sur sa résidence secondaire est plutôt fréquent, notamment grâce aux aménagements qui ont été faits et à l'évolution des prix d’un quartier. Cette taxe est donc calculée en fonction du nombre d’années de détention de votre bien : généralement, l’impôt s’élève à 19 % et 12,3 % pour les prélèvements sociaux. Dans le cas où le montant de votre plus-value est supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique entre 2 et 6 %. Tous les contribuables sont éligibles à un abattement fixe de 1 000 € déductible, et un abattement de 10 % s’applique après 5 années de détention du bien.

C’est pourquoi, même si vous ne répondez pas aux critères d’exonération cités plus haut, l’impôt sur la plus-value immobilière sera nul après 15 ans de détention et plus. N’hésitez pas à utiliser le calculateur du site des impôts pour connaître le montant que vous devrez payer.

La plus-value immobilière dans le cas d’une SCI

Quelle est la fiscalité applicable aux plus-values immobilières de SCI ? Si la SCI en question est soumise à l’impôt sur le revenu, la plus-value est réalisée au niveau de la société, mais chaque associé reste imposable à la date de cession de l’immeuble. En bref, chaque associé sera imposé dans les mêmes conditions que s’il était directement propriétaire de l’immeuble mis en vente : chacun est donc taxé à hauteur de sa quote-part du capital dans la SCI. C’est ce qu’on appelle une SCI transparente, qui n’impacte pas la taxation des associés. L’impôt sur le revenu est donc de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour les plus-values de plus de 50 000 €, il y a également une surtaxe de 2 à 6 %.

La plus-value immobilière est ensuite calculée à partir de la date d’entrée de l’associé dans la SCI avec les critères suivants : 

• 6 % à partir de la 6e année ;
• exonération d’impôts dès la 22e année ;
• exonération de prélèvements sociaux dès la 30e année.