Investissement immobilier : les tendances et opportunités à suivre en 2025

Et si 2025 était finalement une bonne année pour investir dans l’immobilier ? Les produits d’investissement restent nombreux (nue-propriété, achat en direct, SCPI, etc.) et certaines villes continuent d’afficher un fort potentiel de croissance. Encore faut-il savoir où et comment investir. Nue-propriété, SCPI, achat en direct, quels produits choisir ? Quelles villes ciblées ? Et quels pièges éviter ? Le point complet sur l’investissement immobilier à travers notre article. 

Les produits d’investissement immobilier qui peuvent vous intéresser en 2025

L’achat d’un bien en nue-propriété 

Nue-propriété : comment ça fonctionne ?

L’investissement en nue-propriété repose sur un principe juridique appelé « démembrement de propriété ». Ce mécanisme consiste à diviser la propriété d’un bien en deux parties distinctes :

• La nue-propriété, qui représente le droit de posséder le bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus pendant une durée définie.

• L’usufruit, qui représente le droit d’occuper le bien et d’en percevoir les loyers. Si vous réalisez ce placement par le biais d’Inter Invest, ce droit est temporairement confié à un bailleur institutionnel.

Concrètement, vous achetez un bien en nue-propriété à un prix réduit (généralement entre 60 et 70 % de sa valeur réelle), car vous renoncez à percevoir des loyers pendant une période déterminée, souvent 15 à 20 ans. Pendant cette phase, le bailleur institutionnel gère entièrement le bien. Il le loue, perçoit les loyers et assume toutes les charges (travaux, réparations, taxe foncière, gestion locative). Vous n’avez rien à faire. 

À terme, vous récupérez automatiquement et gratuitement la pleine propriété du logement, prêt à être habité, loué ou vendu. Le bailleur doit, en effet, rendre le bien en bon état.

Les avantages de la nue-propriété

Investir dans un bien en nue-propriété comporte certains avantages notables : 

• Vous accédez à un bien immobilier avec une décote importante, ce qui augmente vos chances de réaliser une plus-value à long terme. Prenons un exemple chiffré volontairement simplifié. Un appartement en pleine propriété vaut 300 000 €. En nue-propriété, vous l’achetez 180 000 € (soit une décote de 40 %). Après 20 ans, vous récupérez la pleine propriété d’un bien qui, si le marché immobilier a augmenté, pourrait valoir davantage, sans avoir eu à gérer le logement ni à payer d’impôts liés à la location.

• Pendant toute la durée du démembrement, c’est le bailleur institutionnel qui gère les locataires, les travaux, et même la taxe foncière.

• La fiscalité de cette opération est très avantageuse. Vous ne payez pas d’impôt sur les revenus fonciers pendant le démembrement (puisque vous ne percevez pas de loyers). Vous n’avez pas non plus à régler d’Impôt sur la Fortune Immobilière, car la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette imposable. Enfin, les intérêts d’un éventuel prêt immobilier peuvent être déduits de vos autres revenus fonciers.

Attention, toutefois, pendant la durée du démembrement, vous ne percevez aucun loyer. Cet investissement s’inscrit donc dans une logique de valorisation à long terme. Cependant, vous conservez une totale flexibilité, avec la possibilité de revendre votre nue-propriété à tout moment sur un marché secondaire particulièrement dynamique, offrant ainsi une liquidité intéressante pour les investisseurs.

L’achat de parts de SCPI

En achetant des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous investissez dans un portefeuille d’immeubles (bureaux, commerces, résidences spécialisées, etc.) géré par une société de gestion professionnelle.

Contrairement à l’achat d’un bien en direct, vous ne possédez pas un logement en particulier, mais une fraction d’un ensemble immobilier. Voici comment cela fonctionne, plus concrètement : 

• Vous achetez des parts auprès d’une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Il est possible d’investir avec un apport limité, parfois dès quelques centaines ou milliers d’euros.

• La société gère l’achat, la location, l’entretien et la revente des biens immobiliers.

• En parallèle, vous pouvez recevoir des revenus issus des biens de la SCPI mis en location correspondant à votre part dans les loyers perçus.

Investir dans une SCPI compte certains avantages : 

• L’investissement est accessible à un plus grand nombre d’investisseurs (étant donné qu’il est possible d’investir à partir de quelques centaines, voire milliers d’euros). 

• Vous n’avez aucun besoin de gérer les locataires, les travaux ou les charges. La société de gestion s’occupe de tout.

• Votre investissement est réparti sur plusieurs biens et plusieurs locataires, réduisant le risque lié à un seul bien ou un seul locataire.

• Vous percevez des revenus potentiels correspondant à votre quote-part dans les loyers encaissés.

• Comme pour un achat en direct, il est possible d’investir avec un prêt immobilier, en profitant de l’effet de levier.

Notez, en revanche, que le placement comporte des frais, notamment des frais d’entrée et de gestion. Toutefois, certaines SCPI proposent également d’investir en SCPI sans frais d’entrée. 

La liquidité du placement est également limitée. La revente de vos parts peut prendre du temps, surtout si la SCPI est moins demandée. Ce n’est pas un investissement à court terme. 

Enfin, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et peuvent être fortement taxés selon la tranche marginale d’imposition dans laquelle vous vous situez. 

NB : Pour pallier ce problème, vous pouvez projeter l’achat de parts de SCPI via votre PER.

L’achat d’un bien en direct 

Autre solution d’investissement immobilier en 2025, vous pouvez acheter un bien en direct, et devenir propriétaire à 100 % d’un logement pour le louer, par exemple. Contrairement à l’achat en nue-propriété, vous avez immédiatement la jouissance totale du bien et la possibilité d’en tirer des revenus locatifs si vous le mettez en location.

En revanche : 

• Contrairement à la nue-propriété, c’est à vous de gérer la location (sauf si vous déléguez à une agence), d’effectuer les réparations et d’anticiper les travaux.

• Les loyers perçus sont imposables. Selon votre tranche d’imposition, cela peut réduire significativement votre rentabilité.

• Vous devrez régler la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de syndic… Ces dépenses sont inévitables.

• Si le logement n’est pas loué pendant plusieurs mois, vous devez continuer à assumer les charges sans percevoir de revenus.

Investir dans la pierre en 2025 : quelles sont les villes les plus attractives ? 

Voici quelles sont les villes les plus intéressantes pour un investissement immobilier en 2025 : 

• Bordeaux. Métropole attractive, l’on estime que Bordeaux atteindra plus d’un million d’habitants d’ici 2030. Sa proximité avec l’Atlantique et des projets comme Euratlantique offrent de solides perspectives de valorisation pour cette ville du sud-ouest.

• Nantes. Capitale économique de l’ouest, Nantes attire de nombreux actifs grâce à sa position stratégique entre Paris et la côte Atlantique. 

• Saint-Malo. Ville portuaire prisée, Saint-Malo profite d’une position idéale avec un accès direct en TGV (2 h 17 de trajet seulement depuis Paris). 

• Mougins. Située au-dessus de Cannes, elle séduit à la fois les touristes et les résidents pour son emplacement. Notez que la demande locative saisonnière y est également très élevée. 

• Courbevoie. Située à 2 km de Paris, Courbevoie profite du dynamisme de La Défense et des projets d’aménagement liés au Grand Paris. Sa forte demande locative et son cadre de vie équilibré en font une valeur sûre. 

Investir dans l’immobilier en 2025 : est-ce toujours rentable ? 

L’immobilier reste un placement attractif en 2025, à condition de prendre certaines précautions et de réaliser l’investissement adapté à son profil d’investisseur et ses attentes. 

Concrètement, il faut : 

• Prendre le temps de définir ses objectifs pour choisir le type de placement à réaliser (acheter un bien en direct, passer par une SCPI, opter pour la nue-propriété, etc.).

• Choisir le bon type d’investissement selon son horizon de placement (acheter un bien entièrement implique un horizon de placement potentiellement plus long qu’acquérir des parts de SCPI, par exemple). 

• Sélectionner les zones géographiques porteuses (zones à fort potentiel, bien placées, etc.). 

• Financer intelligemment le projet et tirer parti de l’effet de levier du crédit si cela est possible. 

N’hésitez pas à prendre conseil auprès de professionnels si vous avez des doutes. 

Investissement immobilier : tout ce que vous devez savoir