Immobilier fractionné : de quoi parle-t-on ?

L’investissement immobilier est souvent perçu comme inaccessible pour les particuliers en raison des montants élevés nécessaires à l’acquisition d’un bien. Bonne nouvelle, il existe une alternative pour contrer ce problème : miser sur l’immobilier fractionné. L'immobilier fractionné permet désormais d'investir dans des projets immobiliers de grande envergure sans mobiliser une somme trop importante. Mais de quoi parle-t-on exactement ? Comment fonctionne ce modèle? Quels avantages offre-t-il aux investisseurs ? Découvrez, à travers notre article, tout ce que vous devez savoir au sujet de l’immobilier fractionné. 

Immobilier fractionné : définition 

L'immobilier fractionné est une forme d'investissement qui permet d'acheter une part d'un bien immobilier plutôt que le bien dans son intégralité. Autrement dit, plusieurs investisseurs se regroupent pour devenir copropriétaires d'un bien, chacun détenant une fraction dudit bien, souvent sous forme de parts ou de titres.

Voici comment cela fonctionne expliqué simplement : 

• Un bien immobilier est acheté par un groupe d'investisseurs.

• Chaque investisseur possède un pourcentage de ce bien.

• Les investisseurs partagent les revenus générés par le bien (comme les loyers) proportionnellement à leur part d'investissement.

• Les éventuels frais d'entretien et bénéfices à la revente sont également répartis entre les propriétaires, selon leur participation.

Les différentes formes d’immobiliers fractionnés 

Le crowdfunding immobilier 

Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui permet à un groupe d'investisseurs de financer collectivement un projet immobilier. C'est un moyen pour :

• les promoteurs immobiliers d'obtenir des fonds pour leurs projets (comme la construction ou la rénovation d'immeubles) ;

• les particuliers d'investir dans l'immobilier avec des montants relativement faibles.

Concrètement, un promoteur immobilier (ou un porteur de projet) présente un projet de construction ou de rénovation immobilière sur une plateforme de crowdfunding immobilier. Cette dernière sert d'intermédiaire entre les promoteurs et les investisseurs. Elles sélectionnent les projets, évaluent leur viabilité et les risques associés, puis les proposent aux investisseurs.

Une fois que suffisamment d'investisseurs ont contribué, cet argent est utilisé par le promoteur pour financer le projet immobilier (acquisition du terrain, construction, rénovation, etc.).

Les investisseurs deviennent ainsi des créanciers du projet ou, dans certains cas, des co-investisseurs. Dans la majorité des cas, les investisseurs perçoivent, en échange de leurs investissements, des intérêts sur les sommes investies. Les taux d’intérêt peuvent être élevés (entre 5 % et 12 % par an), mais cela dépend du projet et des risques associés. Notez que dans certains modèles de crowdfunding, les investisseurs peuvent également participer aux bénéfices réalisés par la vente du bien immobilier.

À la fin du projet (une fois la vente des logements ou l’exploitation du bien achevée), le promoteur rembourse les investisseurs. 

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif qui permet à des particuliers d'investir dans l'immobilier sans avoir à acheter un bien en direct. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI, qui elle-même investit dans un portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.).

Concrètement : 

• Vous achetez des parts de la SCPI avec un montant minimum, généralement autour de quelques milliers d'euros.

• La SCPI collecte les fonds des investisseurs pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Elle s'occupe de tout : achat, gestion locative, entretien.

• Les loyers perçus des biens sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, proportionnels au nombre de parts détenues.

La Société Civile Immobilière (SCI)

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société permettant à plusieurs personnes (généralement des proches ou des associés) de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. 

Voici comment cela fonctionne : 

• Plusieurs personnes (les associés) créent une SCI en apportant des fonds ou des biens immobiliers à la société. Chaque associé reçoit des parts proportionnelles à son apport.

• La SCI détient le ou les biens immobiliers, et les décisions de gestion (vente, location, entretien) sont prises collectivement par les associés (ou déléguées à un gérant).

• Les revenus locatifs sont répartis entre les associés selon leurs parts respectives.

Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier fractionné ?

Accessibilité du placement 

L’immobilier fractionné permet d'investir dans des biens immobiliers de grande valeur sans avoir à débourser une somme importante. Les investisseurs peuvent acheter des fractions de biens avec des montants bien plus faibles qu'un achat immobilier direct, parfois à partir de quelques dizaines, centaines ou milliers d’euros.

Cela rend l’investissement immobilier plus accessible à un plus grand nombre de personnes, y compris celles qui n’ont pas les moyens de financer un bien immobilier complet.

Gestion simplifiée 

Dans de nombreuses formes d’immobilier fractionné (comme les SCPI ou le crowdfunding), la gestion des biens est déléguée à des professionnels. Les investisseurs n'ont pas à se soucier des aspects logistiques, comme : 

• la recherche de locataires ;

• l’entretien du bien ;

• la gestion administrative des logements. 

L’occasion de bénéficier des revenus locatifs sans les tracas liés à la gestion d’un bien immobilier en direct.

Revenus passifs 

L’immobilier fractionné permet de percevoir des revenus potentiellement réguliers sous forme de loyers ou d’intérêts. Ces revenus sont généralement redistribués sous forme de dividendes proportionnels aux parts détenues.

Accès à des biens diversifiés et souvent de grande qualité 

Avec l’immobilier fractionné, les investisseurs peuvent accéder à des biens auxquels ils n’auraient pas accès en tant qu'investisseur individuel, comme : 

• des bureaux ;

• des immeubles de grande taille ;

• des centres commerciaux ;

• des biens immobiliers dans des zones géographiques premium.

Le placement offre la possibilité de bénéficier des avantages de ces biens (meilleurs rendements, potentiel de valorisation plus important) sans avoir à acheter un logement entier.

Avantage fiscaux 

Si vous optez pour le crowdfunding immobilier comme investissement dans l’immobilier fractionné, vous n’aurez pas de mauvaises surprises quant à l’imposition des biens. Vous serez, la plupart du temps, imposé à la flat tax, ou prélèvement forfaitaire unique, à hauteur de 30 %. Vous pourrez donc prévoir plus ou moins précisément combien vous devrez verser à l'administration fiscale. 

Notez, à l’inverse, que si vous choisissez la SCPI, vos revenus seront imposés selon votre tranche marginale d'imposition.

Réduction des risques 

Le partage du risque entre plusieurs investisseurs est un avantage important de l’immobilier fractionné. Avec la SCPI, par exemple, si un projet échoue ou ne génère pas les rendements attendus, les pertes sont réparties entre tous les copropriétaires, minimisant ainsi l'impact pour chaque investisseur individuel.

Dans le cadre du crowdfunding immobilier, vous pouvez également choisir de placer votre argent sur plusieurs projets différents pour maximiser la diversification et minimiser les risques.

Possibilité de gains intéressants

En plus des revenus locatifs ou des intérêts, certains investissements en immobilier fractionné (comme les SCPI) offrent également la possibilité de réaliser des plus-values en cas de revente des biens immobiliers détenus.

Cette option est également possible dans certains projets de crowdfunding immobilier. Par ailleurs, dans le cadre du crowdfunding immobilier, les rendements peuvent également s’avérer très intéressant (jusqu’à 12 % dans le meilleur des cas).

Les inconvénients de l’immobilier fractionné 

Certes, l’immobilier fractionné compte de nombreux avantages, mais il existe aussi certains inconvénients : 

• Dans l’immobilier fractionné, l’investisseur ne contrôle pas directement les décisions concernant les biens (choix des locataires, entretien, rénovation, etc.). Ces décisions sont souvent prises par la société de gestion ou le promoteur.

• Comme tout investissement, l’immobilier fractionné comporte des risques. Si le marché immobilier baisse ou si un projet échoue, la valeur des parts peut diminuer, et il est possible de perdre une partie voire la totalité du capital investi.

• Les rendements ne sont pas garantis et peuvent fluctuer en fonction des performances des biens immobiliers ou des projets. 

• La liquidité est limitée. 

• Les frais de gestion peuvent être élevés.

Immobilier fractionné : tout ce que vous devez savoir