Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : est-ce au nu-propriétaire ou à l’usufruitier de la payer ?

Il n’est pas rare d’entendre dire que l’investissement en nue-propriété est fiscalement neutre pour le nu-propriétaire. Et pour cause, durant toute la durée du démembrement, ce dernier n’est pas concerné par le paiement des taxes relatives à son bien. Taxe foncière, taxe d’habitation et même Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sont dus par l’usufruitier. Découvrez tout ce que vous devez savoir au sujet de l’impôt sur la fortune immobilière dans le cadre d’un investissement en nue-propriété. 

Rappel : le fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière 

L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune en 2018. Il concerne les contribuables qui disposent d’un patrimoine immobilier conséquent. En effet, les personnes physiques qui détiennent un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros doivent payer l’IFI.

Le calcul de l’IFI tient compte du patrimoine net taxable du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. Parmi la liste des biens imposables, on retrouve :

• les immeubles bâtis et non bâtis ;

• les immeubles détenus par le biais de titres et parts de société ;

• les biens non considérés comme des biens professionnels, etc.  

Le montant de l’impôt sur la fortune immobilière est calculé par l’administration fiscale selon un barème progressif. Cela étant, dès que le contribuable est soumis à l’IFI, le calcul de l’impôt commence à partir de 800 000 €. 

Qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire paie l’impôt sur la fortune immobilière pour le bien démembré ?

Lorsqu’un investisseur achète un bien en nue-propriété, ce dernier n’est pas intégré dans le calcul qui permet de déterminer son assujettissement à l’IFI. Autrement dit, le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI pour la valeur de ce bien. Ce sera à l’usufruitier de régler cette taxe à l’administration fiscale s’il en est lui-même assujetti.

C’est donc à l’usufruitier de déclarer puis de payer l’IFI. Pour rappel, l’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu. La date limite de dépôt dépend donc du mode déclaratif choisi ainsi que du département de l’usufruitier. Le montant à payer de l’IFI sera ensuite communiqué sur un avis distinct de celui de l’impôt sur le revenu. Quoi qu’il en soit, la date limite de paiement intervient le plus souvent autour du mois de septembre de l’année d’imposition. 

Nue-propriété et IFI : un exemple concret

Prenons un exemple concret d’imposition pour un contribuable qui possède en 2024 :

• Une résidence principale en pleine propriété pour une valeur de 450 000 €. Comme il s’agit de sa résidence principale, il bénéficie d’un abattement de 30 % pour le calcul de l’IFI. Ainsi, la valeur déclarée est de 315 000 € (450 000 € — 30 %).

• Une résidence secondaire en pleine propriété d’une valeur de 700 000 €. Cette résidence secondaire ne bénéficie d’aucun abattement.

• Un bien immobilier acquis en nue-propriété d’une valeur de 600 000 €. Ce bien acquis en nue-propriété n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI.

Concrètement, pour le calcul de l’IFI, la valeur totale du patrimoine immobilier du contribuable s’élève à 1 015 000 € (315 000 € + 700 000 €). Le bien en nue-propriété d’une valeur de 600 000 € n’est pas inclus dans le calcul. Comme le patrimoine immobilier taxable est inférieur au seuil de 1,3 million d’euros, le contribuable n’est pas assujetti à l’IFI pour l’année 2024. 

Cela étant, même si le patrimoine immobilier taxable du nu-propriétaire avait été supérieur au seuil de 1,3 million d’euros, le bien acquis en nue-propriété n’aurait pas affecté le montant de l’IFI, car il n’est pas pris en compte dans le calcul du patrimoine immobilier taxable 

Nue-propriété : quid des autres taxes ? 

Pour ce qui est des autres taxes, le nu-propriétaire n’est pas non plus concerné. La taxe d’habitation est payée par l’usufruitier ou par le locataire si le bien démembré est mis en location. 

L’usufruitier est également responsable de l’impôt sur les revenus fonciers. Puisqu’il perçoit les revenus locatifs du bien (s’il est loué), c’est à lui de déclarer ses revenus dans sa déclaration fiscale et de s’acquitter de l’impôt correspondant.

La taxe foncière est elle aussi à la charge de l’usufruitier. Enfin, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, incluse dans la taxe foncière, est aussi due par l’usufruitier, car c’est lui qui a l’usage du bien. 

Finalement, quels sont les inconvénients de devenir nu-propriétaire ?

Investir en nue-propriété présente, en effet, de nombreux avantages. Certes, l’opération est fiscalement neutre pour le nu-propriétaire, mais ce n’est pas tout. ce dernier peut également profiter :

• d’une décote allant de 30 à 40 % sur le prix du bien ;

• d’un bien immobilier entièrement entretenu par l’usufruitier.

Dans le cadre de la convention d’usufruit d’Inter Invest, les grosses réparations liées à la structure du bien sont à la charge de l’usufruitier et non pas à celle du nu-propriétaire. 

En revanche, il existe deux principaux inconvénients. D’abord, le nu-propriétaire est dans l’impossibilité de percevoir des loyers durant toute la période de cession de l’usufruit. Il ne peut donc pas compter sur ses potentiels revenus pour régler tout ou partie d’un crédit immobilier. 

Enfin, il existe une certaine dépendance vis-à-vis de l’usufruitier (même si celui-ci dispose de droits et de devoirs clairement définis par la loi). 

Nue-propriété et impôt sur la fortune immobilière : tout ce que vous devez savoir